Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2020: Đất nền "lên ngôi"

Trong khi các dự án được triển khai một cách chậm chạp, thì đất nền trở thành sản phẩm "cứu cánh" cho nhà đầu tư, với nhiều đợt "sốt giá" đặc biệt ở các huyện ngoại thành.

Phân khúc căn hộ thiếu nguồn cung

Số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội vẫn trong tình trạng thiếu. Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây gần như không có dự án mới được phê duyệt.

Các dự án đã được phê duyệt nguồn cung đưa ra thị trường cũng rất hạn chế, bình quân chỉ khoảng 2.000 sản phẩm/quý. Quý III/2020 nguồn cung mới đạt khoảng 13.300 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 22,3%.

"Tỷ lệ giao dịch sản phẩm căn hộ trên thị trường trong quý III ở mức rất thấp, do đây là thời điểm bùng phát dịch Covid-19 giai đoạn 2, đồng thời cũng rơi vào tháng Ngâu nên người dân hạn chế mua bán" - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Tuy nhiên, vào quý IV/2020 khi tình hình dịch bệnh cơ bản được kiểm soát và nhu cầu mua nhà vào cuối năm của người dân cũng tăng cao, thì trong quý chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn như Ecopark, Vingroup, Bitexco...

Các phân khúc khác, như nhà ở thấp tầng, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ... nguồn cung cũng hết sức nhỏ giọt. Việc thiếu nguồn cung sẽ dẫn đến việc giá bán tiếp tục đẩy lên cao từ 4 - 5% so với cùng kỳ năm 2019 (trong khi giá bán căn hộ tại Hà Nội vào năm 2019 đã tăng khoảng 7 - 8% so với năm 2018).

Chuyên gia nghiên cứu thị trường Trần Quốc Việt cho rằng, vào thời điểm cuối năm nhu cầu mua nhà của người dân sẽ tăng cao, đặc biệt là những sản phẩm căn hộ hoàn thiện.

Bởi đây là sản phẩm có nhiều ưu điểm nổi trội, giúp cho người mua có thể sử dụng được ngay; còn đối với nhà đầu tư việc nhận một căn hộ hoàn thiện sẽ giúp họ bắt tay vào kinh doanh cho thuê mà không phải mất thời gian chờ đợi, chịu lãi suất ngân hàng.

"Quan trọng hơn là đối với sản phẩm căn hộ hoàn thiện đi kèm là hệ thống hạ tầng phụ trợ, tiện ích dịch vụ cũng đã được hoàn thiện... thuận tiện cho người sử dụng. Những dự án có giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2 - PV) tại các quận: Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm... sẽ có tỷ lệ giao dịch cao, vì đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận gia đình trẻ, chưa có nhiều thời gian tích lũy tài chính" - ông Trần Quốc Việt cho hay.

Lý giải về việc nhu cầu mua nhà của người dân vào dịp cuối năm tăng mạnh, chuyên gia Trần Quốc Việt cho rằng, trong 9 tháng đầu năm 2020 do ảnh hưởng của dịch bệnh Chính phủ phải thực hiện cách ly toàn xã hội, đã khiến cho mọi hoạt động xây dựng, giao dịch của thị trường BĐS bị dừng lại.

Vì vậy, bước vào quý IV, thị trường giống như một chiếc lò xo bị nén chặt sẽ bung ra; Cùng với đó, những gói tài chính được Chính phủ hỗ trợ trong thời điểm Covid-19, đến nay đang phát huy tác dụng, lãi suất vay vốn ngân hàng giảm cũng tạo điều kiện tốt của người dân có nhu cầu vay để mua nhà.

Ngoài ra, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để kích cầu thị trường cũng mang đến những tác động tích cực cho người dân có nhu cầu.

"Tôi kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường trong năm 2021, vì qua số liệu thống kê vào năm 2019 tổng nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội là trên 22.000 sản phẩm.

Năm 2020, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, nhưng ước tính sẽ có khoảng 48.000 - 50.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, cao gấp hơn 2 lần so với năm 2019, đây là tín hiệu tích cực" - ông Trần Quốc Việt cho biết thêm.

Đất nền "sốt giá"

Năm 2020 cũng được xem là năm có nhiều biến động của phân khúc đất nền tại thị trường Hà Nội. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, do tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán được đẩy lên cao nên nhiều nhà đầu tư đã dịch chuyển ra vùng ngoại thành, nông thôn Hà Nội để đầu tư đất nền tại các huyện: Đông Anh, Gia Lâm, đặc biệt là Thạch Thất, Hoài Đức...

Hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho giá đất đai được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn.

Nay đã lên đến vài triệu đến vài chục triệu đồng/m2, thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Xuất hiện nghịch lý: Giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

"Ngay ở thời điểm đầu năm, khi dịch Covid-19 bùng phát mạnh, nhu cầu tìm kiếm đất nền, đất nông nghiệp ở một số khu vực gần với Khu đô thị Hòa Lạc cũng trở nên nhộn nhịp bất thường. Giá đất trong làng gần với đường lớn cuối năm 2019 ở mức 5 - 6 triệu đồng/m2, tăng lên 7 - 8 triệu đồng/m2. Cá biệt một số khu vực gần với đường lớn được đồn thổi lên tới 20 - 22 triệu đồng/m2" - Phó Chủ tịch UBND xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) Nguyễn Đình Nghi cho hay.

Theo đánh giá, sau khi Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Quyết định phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc (Thạch Thất) đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000. Huyện Hoài Đức có thêm nhiều dự án hạ tầng giao thông được triển khai đầu tư, như: Dự án đường vành đai 2,5; Dự án đường Liên khu vực 1, kết nối giao thông QL32, Tỉnh lộ 422 và Đại lộ Thăng Long; hay Dự án đường liên khu vực 8, đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến tỉnh lộ 423, chạy qua địa bàn xã An Khánh, An Thượng... đã khiến cho rất nhiều nhà đầu tư "đổ xô" đi mua đất nông nghiệp, đất nền để "lướt sóng" khiến cho giá đất nền một số khu vực không ngừng "nhảy múa" tại một số thời điểm.

Vào dịp cuối năm, ngoài sản phẩm đất nền tại dự án hay trong khu dân cư, nhiều nhà đầu tư còn có xu thế đầu tư đất nông nghiệp ở một số khu vực được cho là nằm trong quy hoạch những dự án khu đô thị.

Khảo sát thực tế ở một số địa bàn như: Bình Yên, Đồng Trúc (Thạch Thất), Phù Cát (Quốc Oai)... giá đất nông nghiệp thời điểm giữa năm khoảng 1,5 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên 2 - 3 triệu đồng/m2. Các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư chạy theo tin đồn và hiệu ứng đám đông sẽ mang đến nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

"Giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành chủ yếu là những giao dịch nhỏ lẻ, nên thường xuất hiện giá ảo và bị đẩy lên cao. Khi dòng tiền có xu hướng đổ về đất nền thì nhà đầu tư cần tránh sự vội vàng, tránh theo tâm lý đám đông khiến cho sản phẩm bị nhảy giá, không đúng với giá trị thực" - chuyên gia Nguyễn Thị Hồng Vân khuyến cáo.