Thị trường bất động sản có bước biến đổi ra sao kể từ giai đoạn đóng băng năm 2009?

Thưa ông, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những biến đổi như thế nào? Dấu mốc nào theo ông là đáng ghi nhớ nhất?

Trong vòng 10 năm qua phải nói là thị trường bất động sản Việt Nam biến động tương đối là lớn, có nhiều dấu ấn rất đáng để ghi nhớ và ghi nhận.

Chúng ta có thể nói từ những năm 2008 đến đầu 2009 thì thời gian đó có những khủng hoảng tài chính trong khu vực và cùng ảnh hưởng đến Việt Nam và đương nhiên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Nhưng sau đó thì cũng có những sự phục hồi rất đáng kể, đặc biệt từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 là cũng có những thời điểm thị trường rất thăng hoa.

Khi nói về thị trường bất động sản chúng ta có thể thấy sự liên hệ với chính sách tín dụng của nhà nước rất mật thiết. Những năm 2010, do tăng trưởng tín dụng rất đặc biệt dẫn đến thị trường có sự thăng hoa nhất định. Tuy nhiên là bắt đầu giữa năm 2011 đã có sự thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường giai đoạn suy thoái và kéo dài đến khoảng năm 2014 mới bắt đầu có dấu hiệu của sự hồi phục.

Cuối 2014 cho đến nay, cùng có sự ổn định của kinh tế vĩ mô, thị trường đã hồi phục và tăng trưởng ổn định trở lại.

Đến ngày hôm này, tôi cho rằng là nhìn lại 10 năm, ngoài những giai đoạn biến động, thị trường có những tăng trưởng và phát triển phải nói là có sự trưởng thành hơn trước rất nhiều.

Qua 10 năm có thể thấy khung pháp lý dành cho xây dựng và bất động sản đã hoàn thiện hơn rất nhiều. Điều này có tác động gì đến thị trường, thưa ông?

Những năm 2008, 2009, khung pháp lý chưa được luật hóa, vẫn dựa vào văn bản dưới luật nên chưa có quy định rõ ràng, đặc biệt đối với chuyển nhượng dự án cũng như kinh doanh đất nền rồi một số sản phẩm bất động sản khác. Tại thời điểm này, khá nhiều giao dịch trên thị trường diễn ra khi chưa đủ điều kiện hoặc khi mà có tranh chấp xảy ra rất khó xác định được vai trò, trách nhiệm pháp lý và dẫn đến một giai đoạn phần lớn nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, chúng ta đã thấy khung pháp lý được hoàn thiện với một số văn bản rất đáng kể cụ thể, đó là Luật kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong giai đoạn này những giao dịch trên thị trường được lành mạnh hóa và đưa ra những yêu cầu khắt khe hơn đối với nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản cũng như kể cả người mua bán trên thị trường. Điều này dẫn đến thị trường phát triển bền vững, ổn định hơn.

Tất nhiên là trong thời gian vừa rồi, khung pháp lý có sự ổn định nhưng chúng ta vẫn phải đối diện và giải quyết một số hậu quả của giai đoạn trước đấy.

Trong 10 năm qua đã có những phân khúc bất động sản nào đã có sự thay đổi đáng kể nhất?

Ngoài câu chuyện về khối lượng giao dịch trên thị trường, hiện chúng ta đã có hàng trăm nghìn căn hộ trên thị trường, hàng chục nghìn những nhà biệt thự, liền kề hoặc những mảnh đất để đưa ra thị trường để bán cùng với hàng trăm nghìn mét vuông sàn văn phòng, thương mại được đưa ra thị trường.

Ngoài số lượng thì giá trị của các bất động sản cũng tăng trưởng rõ rệt, từ phân khúc căn hộ chung cư, đất nền cho đến biệt thự.

Với biệt thự, 10 năm trước đây, giá dao động khoảng 10-30-40 triệu đồng/m2, có những chỗ 50-100 triệu đồng/m2, đặc biệt có chỗ đến 100 triệu đồng/m2 thì đến ngày hôm nay thì phân khúc này đa số đã đi lên được khoảng 100 triệu đồng/m2 và một số chỗ đặc biệt khoảng 200-300 triệu đồng/m2.

Tôi cho rằng đấy là biến động về giá rất đáng kể. Tương tự như vậy đối với các căn nhà chung cư, 10 năm trước đây có giá khoảng 10-15 triệu đồng/m2, đặc biệt 20-30 triệu đồng/m2 nhưng bây giờ chung cư có khoảng 50-70 triệu đồng/m2 đến 100 triệu đồng/m2 cũng khá là phổ biến.

Trong 4 thập kỷ gần đây, chúng ta thấy, cứ 10 năm thì sẽ có một cuộc khủng hoảng kinh tế. Vậy 10 năm sau năm 2008, năm 2019 liệu khủng hoảng có lặp lại không, nhất là đối với thị trường bất động sản?

Đối với cá nhân tôi thì tôi không tin vào chu kỳ 10 năm, tôi cho rằng nếu trước đây chúng ta nói 10 năm thì cũng có thể đó là sự ngẫu nhiên. Còn trong ngày hôm nay thì tôi cho đó rằng sự điều tiết thị trường nó đã được thực hiện một cách khá là chủ động. Theo đó, tôi không cho rằng có một điều gì đấy là quy luật ở đây. Hoàn toàn việc phát triển, tăng trưởng và suy thoái của thị trường nó là theo quy luật có sự điều tiết và quản lý của nhà nước.

Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường 2019?

Trong năm 2019, tăng trưởng kinh tế xã hội vẫn ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản và tôi cho rằng tăng trưởng kinh tế xã hội vẫn được duy trì ở mức độ ổn định cao.

Thứ hai là nói về thị trường tài chính, tín dụng trong năm 2019 vẫn được kiểm soát ở mức tương đối, có nghĩa là có kiểm soát ở trong mức hỗ trợ thị trường, chứ không phải ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Ngoài ra đầu tư nước ngoài vào Việt Nam - FDI cũng đang duy trì ở mức cao và đang có những dự án có tiến độ giải ngân một cách thực tế.

Theo đó tôi cho rằng phân khúc bất động sản du lịch, phân khúc khách sạn, nhà ở và cả văn phòng vẫn có tiềm năng để tăng trưởng, phát triển.

Thưa ông, dự báo về năm 2019, nhiều chuyên gia có nhắc đến yếu tố tác động do dòng vốn tín dụng vào bất động sản bị siết lại. So với 10 năm trước, chính sách điều tiết tín dụng có điểm gì khác?

Cá nhân tôi cho rằng, việc kiểm soát tín dụng luôn luôn quan trọng trong việc điều tiết thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản.

So với những năm trước thì việc kiểm soát tín dụng ngày nay đã được cụ thể hơn và chi tiết hơn trong đó có sự phân hóa nhiều hơn giữa các dự án.

Ví dụ như nhiều năm trước đây khi phê duyệt các khoản tín dụng cho các dự án, nhiều dự án có thể bị đánh đồng và theo đó thì dự án không hiệu quả khi được cấp vốn triển khai, sẽ gây ra những hệ quả, những khoản nợ xấu cũng như hệ lụy đến thị trường.

Tuy nhiên, đến ngày hôm nay, sau giai đoạn phát triển trưởng thành, tôi cho rằng việc cấp tín dụng kĩ lưỡng hơn, những dự án không hiệu quả hoặc kém hiệu quả sẽ không được phát triển trong khi những dự án hiệu quả sẽ được hỗ trợ tín dụng. Theo đó, tôi cho rằng đây là một việc quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển và ổn định của thị trường.

Phương Dung