Sau chung cư, phân khúc bất động sản nào dẫn sóng thị trường năm nay?

"Bắt mạch" thị trường bất động sản năm 2025

Trong năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận phân khúc chung cư có mức tăng trưởng mạnh mẽ. Đặc biệt, tại Hà Nội, theo báo cáo của một đơn vị nghiên cứu, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới đạt mức cao nhất kể từ năm 2020, vượt 30.900 căn, gấp 3 lần so với cùng kỳ. 

Tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì), tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường năm 2024 vẫn đối mặt với không ít thách thức. Cụ thể, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng. Đơn vị này dự báo, trong năm 2025, "sức nóng" của thị trường sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực, phân khúc bất động sản.

Đưa ra kịch bản cho thị trường bất động sản năm nay, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc - cho rằng, thị trường Hà Nội sẽ không có quá nhiều sự đột biến do đã tăng quá mạnh trong năm 2024.

Còn thị trường các tỉnh phía Bắc gần Hà Nội năm 2024 cũng bắt đầu có xu hướng tăng nhưng không tăng nhiều, thanh khoản tốt. Các dự án ở các tỉnh gần Hà Nội, khu vực phía Bắc giá đang khá hợp lý. 

Thị trường miền Nam cũng là nơi đầu tư tốt trong năm 2025 do cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Từ giai đoạn 2025-2026, hạ tầng được đưa vào hoạt động, thị trường này sẽ có sự bật tăng. 

"Nhìn chung năm nay thị trường sẽ đi vào ổn định, tăng giá và giảm giá nhiều quá cũng không tốt. Nền kinh tế ổn định, mục tiêu tăng trưởng GDP 8% thì thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi. Thị trường các tỉnh sẽ có sức bật tốt hơn", ông nói.

Đồng quan điểm, bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam - cho rằng, năm nay, thị trường bất động sản dự kiến sẽ trở nên sôi động hơn so với năm 2024, nhờ vào sự cải thiện về nguồn cung ở nhiều phân khúc. Bất động sản nhà ở vùng ven và các đô thị vệ tinh lân cận Hà Nội, TPHCM ngày càng trở nên hấp dẫn nhờ hạ tầng giao thông phát triển.

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, thị trường bất động sản sẽ có giai đoạn sôi động ngắn sau Tết Nguyên đán nhưng sẽ nhanh chóng chững lại để nghe ngóng các chính sách mới cũng như tình hình kinh tế, chính trị trong và ngoài nước. Nếu nền kinh tế ổn định, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, không còn các đợt tăng giá sốc như chung cư trong năm vừa qua.

Phân khúc bất động sản nào là điểm sáng của thị trường?

Ông Vũ Cương Quyết cho rằng, trong năm 2024, chung cư tăng giá ở TPHCM và Hà Nội không hẳn hoàn toàn do nhu cầu ở thật, 50-60% là đầu tư. Đầu tư chung cư có điểm hay ngoài ở còn mang lại dòng tiền từ cho thuê, khá bền vững. Năm nay, nhà đầu tư sẽ không chỉ đầu tư ở Hà Nội mà còn đầu tư ở các tỉnh công nghiệp.

Về phân khúc ở thực, trong năm nay, mọi người rất kỳ vọng vào nhà ở xã hội tại TPHCM, Hà Nội và các tỉnh sẽ phát triển để thỏa mãn nhu cầu. Bên cạnh đó, trong năm nay, đất nền sẽ là phân khúc đầu tư tốt. Năm vừa qua, chung cư tăng giá mạnh, thậm chí mỗi m2 chung cư còn cao hơn đất nền khu vực xung quanh. Do đó, đất nền sẽ là lựa chọn tốt trong năm nay.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024 bắt đầu phục hồi nhưng chưa có sự chuyển biến rõ nét. Trong các thị trường nghỉ dưỡng, Đà Nẵng phục hồi khá tốt. Năm 2025, phân khúc này được dự báo bắt đầu ổn định để quay lại thị trường trong giai đoạn 2025-2026. Nhìn chung, các phân khúc thị trường bất động sản năm 2025 đi vào ổn định hơn, tốt hơn, không có sự đột biến về giá.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, bà Huỳnh Thị Kim Thanh cho rằng, trong năm 2025, bất động sản khu công nghiệp và phân khúc thương mại, văn phòng, bán lẻ được đánh giá sẽ là những điểm sáng nổi bật. Đối với bất động sản khu công nghiệp, nền kinh tế Việt Nam ổn định cùng với dòng vốn FDI không ngừng tăng cao đã tạo nên sức hút mạnh mẽ. 

Đồng thời, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu nhằm giảm rủi ro từ các xung đột thương mại, như giữa Mỹ và Trung Quốc, càng thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này. Hạ tầng khu công nghiệp ngày càng được đầu tư bài bản cũng là yếu tố góp phần duy trì đà tăng trưởng.

Trong khi đó, bất động sản văn phòng và bán lẻ cũng cho thấy nhiều tiềm năng nhờ sự khan hiếm quỹ đất trung tâm. Sự phục hồi kinh tế, tiêu dùng gia tăng, và áp lực lạm phát được kiểm soát tốt là các yếu tố quan trọng hỗ trợ phân khúc này. Những sản phẩm bất động sản tại vị trí trung tâm, với thiết kế hiện đại và đáp ứng xu hướng tiêu dùng mới, được kỳ vọng sẽ tiếp tục ghi nhận hiệu suất hoạt động cao và giá trị gia tăng ổn định.

Đồng quan điểm với các ý kiến trên, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, chu kỳ bất động sản từ năm 2025 đến 2030 sẽ tập trung vào nhà ở xã hội. Đất nền sẽ là điểm sáng từ năm 2025 đến 2027, nhưng không còn chiếm vị trí "vua" như giai đoạn trước.

"Có 2 lý do khiến đất nền không còn sốt nóng như giai đoạn 2022. Thứ nhất, ở các đô thị loại 3 trở lên phải xây dựng xong mới được bán, khiến chi phí đầu tư tăng. Thứ hai, thủ tục tách thửa đất nền trở nên khó khăn hơn. Tuy nhiên, đất nền vẫn sẽ hấp dẫn hơn so với các phân khúc khác", ông nhấn mạnh

Bên cạnh đó, ông cho rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sôi động từ cuối năm 2026 đến 2028, đặc biệt tại Phú Quốc và Đà Nẵng. Phú Quốc có lợi thế là du lịch phục hồi sớm, lượng khách quốc tế hiện tại chiếm 80% tổng lượng khách. Thành phố này cũng được chọn làm địa điểm tổ chức APEC 2027 và đã được công nhận là đô thị loại 1. Đây sẽ là động lực lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực này.