Nhà giá rẻ gần như "tuyệt chủng", chuyên gia bóc lý do

Căn hộ cao cấp áp đảo, trung cấp quá ít

Tại Diễn đàn bất động sản mới đây tại Hà Nội, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Vietnam, đã có những chia sẻ đáng chú ý về xu hướng trên thị trường bất động sản nhìn từ phân khúc nhà ở.

Theo bà Dung, thống kê từ đơn vị này cho thấy, trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm chậm phát triển vì dịch Covid-19.

Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, còn căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản cũng liên tiếp lập đỉnh mới.

Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TPHCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Về phân khúc, bà Dung cho biết căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, 65-70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.

Tại TPHCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85-90% tổng nguồn cung thị trường.

Ở chiều ngược lại, bà Dung cho biết sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TPHCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm nay, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm đến nay. Tại TPHCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

Theo chuyên gia này, giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TPHCM là 14%/năm.

Bà này cũng cho biết, việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TPHCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70-75%.

"Việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể "chưa tương xứng" với vị trí của dự án", bà Dung nói.

Nguồn cung căn hộ sắp dồi dào sau thời gian dài khan hiếm

Dự báo thị trường căn hộ, bà cho biết sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm ở cả Hà Nội và TPHCM đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao.

Bà Dung lấy ví dụ, giá trung bình căn hộ ở TPHCM hiện là 58 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Với thị trường nhà đất, bà Dung cho rằng nguồn cung vô cùng khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Những chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh.

Trong 6 tháng năm 2022, nguồn cung nhà đất bung ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bắt kịp lượng cung hàng.

Trong khi đó tại TPHCM, 6 tháng đầu năm chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là vấn đề đã diễn ra kể từ năm 2019, cho thấy nguồn cung khan hiếm.

Nhà đất tại cả 2 thị trường Hà Nội và TPHCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 - 6 tháng đầu năm nay, giá bất động sản tăng bình quân 14%/năm, còn tại TPHCM là 21%/năm.

"Giá các dự án liên tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế và các chủ đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển các sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù các sản phẩm này đòi hỏi quỹ đất rất lớn", bà Dung nhận định.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liền kề. Tại một số dự án "hot", mức tăng có thể gấp đôi. Tại TPHCM, con số này là 19%.