Mua nhà ở xã hội bằng công chứng, coi chừng "tiền mất, tật mang"

Sẽ không có gì chắc chắn, vì nó không phải là giao dịch đảm bảo, nên người mua sẽ gánh đủ rủi ro khi xảy ra tranh chấp…

Chỉ cần vào Google gõ cụm từ "mua bán nhà ở xã hội tại TP.HCM", không khó để bắt gặp các thông tin rao bán nhà ở xã hội tại hàng loạt các dự án như: First Home Thạnh Lộc (P.Thạnh Lộc, quận 12), dự án HQC Plaza (xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh), dự án Chương Dương Home (P.Trường Thọ, quận Thủ Đức), dự án Felix Homes (Q.Gò Vấp)…

Tràn lan mua bán nhà ở xã hội

Thử tìm hiểu theo một số điện thoại rao bán nhà ở xã hội tại dự án First Home Thạnh Lộc, chúng tôi nhận được lời giới thiệu, dự án có quy mô 14 tầng và 1 tầng hầm, xây dựng trên diện tích 5.000 m2 với các loại căn hộ diện tích khoảng từ 43m2 đến 61m2, có mức giá dao động từ 23 - 27 triệu đồng, tương ứng với mức giá từ 1,1 đến 1,5 tỷ đồng/căn, tùy theo diện tích.

 Tuy nhiên, nếu so sánh với mức giá ban đầu mà chủ đầu tư là Hợp tác xã Gia Phú đưa ra (mức giá chỉ từ 380 triệu đến hơn 600 triệu đồng), thì mức giá này đã được "đẩy" lên chênh lệch từ 700 triệu đến hơn gần 1 tỷ đồng.

Khi chúng tôi đặt vấn đề, luật cấm không cho sang nhượng dự án nhà ở xã hội dưới 5 năm, Minh Thành, chủ một căn hộ rao bán trên trang Chợ Tốt Nhà, giải thích: "Em sẽ viết giấy di chúc tặng cho căn nhà và ký hợp đồng ủy quyền cho anh toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Việc này dễ làm mà, anh đừng lo…".

Tương tự, tại quận 7, dự án Jamona Apartment (trên đường Đào Trí), dù mới được bàn giao đầu tháng 3/2018 nhưng đến nay vẫn đang xảy ra tình trạng mua bán căn hộ với giá chênh lệch từ 300-500 triệu đồng/căn so với mức gia chủ đầu tư đưa ra.

Còn ở quận Gò Vấp, dự án Felix Homes nằm trên đường Nguyễn Văn Dung, dù nhà mới bàn giao; nhưng nhiều khách hàng đã rao bán với giá chênh lệch từ 200 - 400 triệu đồng/căn…

Theo các chuyên gia bất động sản, thời gian qua có thể công tác kiểm tra sau khi duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội (NƠXH) quá lỏng lẻo, nên có tình trạng nhiều người sang tay để kiếm lời ngay trong khi nhiều người khác muốn mua để ở lại không đến lượt. Cụ thể, phổ biến nhất là tình trạng mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức "Hợp đồng ủy quyền" được công chứng, tạo "cảm giác yên tâm" cho người mua.

Theo tìm hiểu, trong các điều khoản của hợp đồng ủy quyền nhà ở xã hội thường nêu rõ, bên được ủy quyền (người mua) thay mặt bên ủy quyền (người bán) nộp tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ, ký biên bản bàn giao căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, lập và ký các hợp đồng sinh hoạt như điện, nước với các cơ quan chức năng và thực hiện việc thanh toán tiền sử dụng các dịch vụ trên… 

Và thực tế, mức giá sau khi chuyển nhượng thường cao ít nhất là 20-30% giá trị căn nhà, thậm chí tùy theo vị trí, giá chuyển nhượng có khi cao gần gấp đôi mức giá mà cơ quan chức năng phê duyệt.

Trước thực trạng này, mới đây, Sở Tư pháp TP.HCM đã có văn bản yêu cầu trong thời gian tối thiểu 5 năm, tính từ lúc trả xong tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội theo hợp đồng ký kết, các tổ chức hành nghề công chứng tại TP.HCM không được công chứng mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới mọi hình thức. 

Theo đó, Sở Tư pháp TP.HCM yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TP.HCM thực hiện nghiêm quy định tại khoản 3 và 4, điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ: "Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua".

Việc yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng không được công chứng mua bán, chuyển nhượng được xem là giải pháp "siết" tình trạng mua bán NƠXH tràn lan trên địa bàn TP.HCM thời gian qua.  

 "Tiền mất, tật mang" nếu mua dự án nhà ở xã hội bán kiểu… "lúa non"

Luật sư Lê Bá Thường, giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Dân Luật Tín Thành, thành viên Đoàn luật sư TP.HCM, đánh giá, vừa qua Sở Tư pháp TP.HCM yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng không được công chứng chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới mọi hình thức là một quyết định đúng đắn, hợp lý và hợp tình.  

Theo giải thích của ông Thường, hợp lý vì theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện bán lại nhà ở xã hội: "Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân".

Và hợp tình, vì nếu nhà ở xã hội được bán không đúng đối tượng, nhiều người lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước để mua nhà ở xã hội sang tay để kiếm lời trong khi nhiều người khác muốn mua để ở lại không đến lượt. Điều này đã được báo chí phản ánh trong thời gian qua ở TP.HCM có nhiều trường hợp sang nhượng nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền có công chứng mua bán các căn nhà ở xã hội với giá cao gần gấp đôi mức giá mà cơ quan chức năng phê duyệt để hưởng lời chênh lệch giá.

"Cách "lách luật" mua bán nhà ở xã hội phổ biến hiện nay đang diễn ra phổ biến là hai bên mua bán bằng các hình thức: Lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua… tuy nhiên hình thức mua bán này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro có thể xảy ra. Cụ thể, người mua lại suất nhà ở xã hội sẽ luôn gặp bất lợi tiền mua nhà dù đã thanh toán đủ cho người bán thì người mua vẫn phải chờ 5 năm mới được sang tên sở hữu căn NƠXH (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014). 

Vì pháp luật đã nghiêm cấm chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua (Điều 19, Nghị định 100/2015 của Chính phủ)", ông Thường giải thích.

Vì vậy, người dân không nên mua lại nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng hay hợp đồng hứa mua hứa bán đây là loại hình mua bán hình thành trong tương lai sẽ không có gì được chắc chắn vì nó không phải là giao dịch đảm bảo nên người mua sẽ bị rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

"Hình thức mua bán bằng cách lập di chúc thì càng rất rủi ro cho người mua bởi vì di chúc là thể hiện ý chí của người lập, nên người bán dễ dàng hủy di chúc. Bên cạnh đó, việc mua bán bằng hình thức hợp đồng ủy quyền thì có thể xảy ra rủi ro khi người ủy quyền chết. Vì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, khi đó người mua lại sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, người mua lại có thể mất trắng tiền đã trả (khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015)", ông Thường nói thêm.