Loạt đại gia bất động sản công nghiệp kinh doanh lao dốc

Báo cáo của các tổ chức nghiên cứu bất động sản đều cho thấy, hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản hiện đang chứng kiến mức giảm sút lớn trong các giao dịch. Chỉ riêng lĩnh vực bất động sản công nghiệp lại chứng kiến sự thay đổi tích cực.

Tổng quan ngành này cho thấy sự tích cực trong hoạt động thu hút các doanh nghiệp có nguồn vốn FDI thông qua giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vẫn tăng trưởng ở cả 2 miền Nam, Bắc.

Thị trường này vẫn tiếp tục được kỳ vọng hưởng lợi từ nhu cầu gia tăng do việc di chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác.

Thế nhưng trong bối cảnh đó, nhiều “đại gia” bất động sản công nghiệp vẫn phải chứng kiến sự sụt giảm mạnh về kết quả kinh doanh trong quý 2/2020 nói riêng và 6 tháng đầu năm nói chung.

Sụt mạnh nhất là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Sự có mặt của những gã khổng lồ công nghệ như Samsung, LG, Canon… vẫn không khiến tác động của Covid-19 lên KBC tích cực hơn.

Quý 2/2020, doanh thu thuần KBC chỉ đạt 171,8 tỷ đồng, tương đương 16% doanh thu quý 2 năm ngoái.

Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần là 727,6 tỷ đồng, sụt giảm 53,6% so với cùng kỳ 2019. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng chính (80%) nhưng chỉ đạt được tương đương 40% cùng kỳ năm trước.

Được biết, sự sụt giảm doanh thu đến từ việc giảm giá cho thuê bình quân. Giá thuê tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh thấp hơn giá cho thuê bình quân năm 2019 và năm 2020 không còn đóng góp từ các khu có giá thuê cao như Tràng Duệ hay Quế Võ.

Doanh thu tài chính sụt giảm cùng với việc các loại chi phí vẫn ở mức cao khiến lợi nhuận sau thuế quý 2 vừa qua của KBC chỉ đạt 14,9 tỷ đồng, đây là quý có lợi nhuận thấp nhất trong vòng 7 năm qua (tính từ quý 2/2014).

Lũy kế 6 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của KBC đạt 109,2 tỷ đồng, giảm 78,8%. Kết quả này còn cách rất xa so với mục tiêu năm 2020 đề ra: Phương án khả quan là tổng doanh thu 3.200 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 816 tỷ đồng; Phương án tích cực là 3.600 tỷ đồng doanh thu và 1.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong khi kế hoạch này đều đã được đặt giảm hơn so với kết quả năm 2019.

Hai doanh nghiệp cùng ngành khác có sự sụt giảm lợi nhuận 6 tháng ở mức cao không kém điểm mặt CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) và Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC - BCM) khi lợi nhuận sau thuế đều giảm hơn 52% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở ITA, trong quý 2 doanh thu thuần đạt 162 tỷ đồng, giảm 42% so với quý 2/2019. Biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 55% cùng kỳ xuống còn 35% trong quý vừa rồi.

Dù chi phí lãi vay đã giảm chỉ còn 1 nửa so với cùng kỳ, chi phí bán hàng cũng chỉ ở mức 0,2 tỷ đồng tuy nhiên doanh thu tài chính sụt mạnh cùng việc chi phí quản lý doanh nghiệp lên đến 9,5 tỷ (cùng kỳ 0,6 tỷ) đã khiến lợi nhuận sau thuế quý 2 chỉ còn 35,7 tỷ đồng, giảm đến 71%.

Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sụt 52,8%, đạt 61 tỷ đồng. Không giải thích chi tiết, ITA cho biết do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên kết quả thu hút đầu tư thấp, dẫn đến kết quả kinh doanh sụt giảm như trên.

Trong khi đó, “ông lớn” BCM dù có tổng diện tích KCN hơn 10.000ha, chiếm 10% diện tích đất KCN cả nước, doanh thu lợi nhuận cũng lớn vượt xa các doanh nghiệp cùng ngành nhưng cũng không thoát khỏi cảnh kinh doanh eo hẹp.

Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2020, lãnh đạo BCM đã xác định dịch bệnh sẽ còn nhiều tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đến hết năm 2020, năm nay doanh thu cũng sẽ giảm do một số chủ đầu tư gia hạn thời gian thực hiện dự án ảnh hưởng đến điều kiện xác nhận doanh thu của hợp đồng. Những hợp đồng chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu trong năm 2020 sẽ được chuyển sang năm sau.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh của các Công ty thành viên trong Tập đoàn (hoạt động trong lĩnh vực BĐS dân cư, cung cấp VLXD, dịch vụ khách sạn, y tế, trường đại học,…) cũng sẽ bị ảnh hưởng lớn do tổng cầu chung giảm mạnh từ "giãn cách xã hội" của dịch bệnh Covid trong năm 2020.

Do đó, kế hoạch kinh doanh được đưa ra là 6.016 tỷ đồng doanh thu và 931 tỷ đồng lợi nhuận hợp nhất, lần lượt tương đương 60% và 35% kết quả năm 2019.

Trong kỳ 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của BCM đạt 2.483 tỷ đồng, giảm hơn 26% so với cùng kỳ. Không còn ghi nhận khoản doanh thu hoạt động tài chính đột biến như năm ngoái đã ảnh hưởng lớn tới kết quả kinh doanh của BCM. Lợi nhuận sau thuế chỉ còn 580,5 tỷ đồng, giảm 53%, dù vậy do đặt kế hoạch thấp, BCM vẫn đã hoàn thành được 62% kế hoạch lợi nhuận sau nửa đầu năm.

Nói đến các loại chi phí, dù vay nợ đã giảm song BCM vẫn đang gánh chi phí lãi vay khổng lồ. 6 tháng đầu năm, BCM phải trả 313,8 tỷ đồng lãi vay, tương đương trung bình mỗi ngày BCM phải trả hơn 1,7 tỷ đồng tiền lãi vay.

Nợ phải trả tính đến 30/6/2020 là 29.486 tỷ đồng, tăng hơn 1.700 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Trong đó, riêng nợ vay tài chính là 14.328 tỷ đồng, gần bằng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Nhìn lại ngành bất động sản khu công nghiệp, các chuyên gia phân tích từ công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, ở thị trường miền Bắc, kể từ tháng 2 năm 2020, khi đại dịch Covid-19 bắt đầu lan rộng, tất cả các hoạt động di chuyển bị đình trệ, gây khó khăn cho các nhà đầu tư - đặc biệt là công ty nước ngoài - thực hiện khảo sát thị trường hoặc đến làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư phát triển khu công nghiệp.

Trong khi đó ở miền Nam, hiện trạng khan hiếm quỹ đất là vấn đề chính với tỷ lệ lấp đầy hiện tại ở mức cao trong khi nguồn cung mới còn nhiều hạn chế. Với sự hỗ trợ từ các yếu tố cơ bản vững mạnh, Việt Nam đã thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài. Các công ty này đang tích cực “bắt tay” liên doanh với chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước hoặc trực tiếp mua quỹ đất và tài sản vận hành.

Nhìn chung, mặc dù đại dịch Covid-19 có thể gây ra những khó khăn tạm thời, nhưng nhu cầu đất khu công nghiệp vẫn ở mức cao. Cùng với việc chi phí nhân công thấp hơn tương đối so với các nước trong khu vực, môi trường kinh doanh trên đà cải thiện, VDSC cho rằng thị trường bất động sản KCN được kỳ vọng sẽ nhanh chóng phục hồi ngay khi tình hình dịch Covid-19 được kiểm soát.