Kịch bản nào cho thị trường bất động sản với đề xuất "sốc" lãi suất 0%

Lo tiền chảy ào ào vào bất động sản

Như Dân trí đưa tin, Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI) mới đây đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành có liên quan nêu đề xuất với nội dung hạ dần lãi suất tiền gửi VND về mức 0%/năm.

Theo VAFI, mức lãi suất này hiện đã được nhiều nền kinh tế phát triển áp dụng, thậm chí, một số nước còn duy trì lãi suất âm (thu phí tiền gửi). Chính sách này nhằm bảo đảm lãi suất cho vay cực thấp (2-5%), qua đó kích thích hệ thống doanh nghiệp và thị trường chứng khoán phát triển, bảo đảm an sinh xã hội cho người thu nhập thấp.

Đề xuất này ngay sau đó nhận được sự quan tâm từ giới chuyên gia, dư luận. Không ít ý kiến cho rằng đây là đề xuất gây "sốc", rủi ro và không khả thi trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra giả thiết nếu lãi suất hạ dần về 0% như VAFI đề xuất thì thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Trao đổi với Dân trí, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Đại học Tài chính, nhận định, Việt Nam vừa qua mới chỉ đưa lãi suất huy động về mức thấp thì mức tăng tiền gửi đã giảm. Tiền đã chảy ào ào sang bất động sản, chứng khoán...

Theo ông, nếu đưa về lãi suất 0% hay âm, việc rút tiền gửi ồ ạt có thể xảy ra, nhiều ngân hàng sẽ "căng thẳng" trong việc huy động. "Một loạt hệ lụy khó lường về mất cân đối vĩ mô có thể xảy ra", ông Thịnh lo ngại.

Cũng theo chuyên gia này, một đặc tính người Việt là tích trữ để đáp ứng các khoản mua sắm lớn hoặc phòng lúc khó khăn. Do vậy, việc hạ lãi suất về 0% rất có thể chuyển sang tích trữ vàng hay USD.

"Một phần nguồn lực xã hội sẽ nằm chết dưới dạng tài sản, không được huy động vào vòng đầu tư luân chuyển. Cần thời gian nghiên cứu kỹ và cẩn trọng đề xuất này!", ông Thịnh nhận mạnh.

TS. Hồ Quốc Tuấn - Giảng viên Đại học Bristol (Anh quốc) - cũng cho rằng khi lãi suất tiền gửi giảm về 0%, tiền chảy ra khỏi hệ thống ngân hàng, chuyển sang các kênh như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, đất đai, "đốt nóng" thị trường tài chính và bất động sản.

Đề xuất hướng dòng tiền nhàn rỗi vào thị trường trái phiếu với lãi suất 2%/năm để đưa dần lãi suất tiền gửi về 0% cũng không có cơ sở khoa học và thực tiễn nào. Khi lãi suất tiền gửi bị đẩy về 0%, người dân có rất nhiều kênh có thể đạt mức sinh lời trên 2% nhưng rủi ro cao hơn như trái phiếu doanh nghiệp, cho vay không chính thức, cổ phiếu.

Ông Tuấn cho biết, những nghiên cứu trên thế giới cũng như thực tiễn cho thấy người dân sẽ có xu hướng nghe theo người quen đi bỏ tiền vào những kênh lãi suất cao kèm với rủi ro mất tiền. Ở Việt Nam, 2% là một mức lãi suất quá thấp để người dân quan tâm và họ sẽ chạy đi bỏ vốn vào những nơi rủi ro hơn.

Khi nào lo "bong bóng"?

Chia sẻ quan điểm với Dân trí, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - đặt ra vấn đề về tính khả thi của đề xuất hạ dần lãi suất về 0%.

Việc hạ mặt bằng lãi suất được thực hiện phải dựa trên rất nhiều yếu tố, trong đó có hai vấn đề quan trọng đó là đánh giá rủi ro thị trường, lạm phát. Chỉ xét riêng hai yếu tố này thôi theo ông Quốc Anh, Việt Nam chưa phù hợp điều kiện hoàn cảnh để có thể tiến tới hạ dần lãi suất về 0%.

Vậy trong kịch bản nếu áp dụng lãi suất 0% thì liệu thị trường bất động sản có "phình" bong bóng? Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thông thường, việc hạ lãi suất huy động thì người ta nghĩ ngay đến việc sẽ tăng mạnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên liệu có xảy ra "bong bóng" hay không sẽ phục thuộc vào nhiều yếu tố.

Hiện Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý khác đều có quan điểm quản lý thị trường bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Tín dụng bất động sản kiểm soát rất chặt, nguồn cung cũng được kiểm soát rất chặt chẽ. Chưa kể, Việt Nam còn đang cân nhắc về một số loại thuế bất động sản.

Muốn nới lỏng các điều kiện về tính rủi ro của thị trường bất động sản thì thị trường này phải tiến tới đảm bảo tính minh bạch, điều tiết tốt hơn. Trong khi hiện nay, thị trường vẫn còn thiếu minh bạch, vẫn còn hiện tượng làm giá đẩy giá, tiếp cận thông tin còn khó khăn… Khi thị trường vẫn trong tình trạng như vậy, ông Quốc Anh cho biết, quan điểm về tính rủi ro trong quản lý bất động sản sẽ khó có thể thay đổi.

"Một khi mức độ đánh giá rủi ro bất động sản vẫn vậy, tức là tín dụng vào lĩnh vực này vẫn siết chặt thì ngay cả khi hạ lãi suất về 0% thì dòng tiền tín dụng vẫn khó chảy vào bất động sản gây bong bóng", ông phân tích.

Còn trong trường hợp lãi suất về 0%, dân không gửi tiền tiết kiệm và đổ vào bất động sản thì theo ông, đó là vấn đề khác.

"Nếu tiền dân tích lũy rồi đem đi đầu tư thì không đáng lo ngại, khó có thể hình thành "bong bóng". Còn đại đa số bộ phận đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mới lo ngại. Bởi khi thị trường đi xuống, người vay không trả được nợ và hình thành nợ xấu gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng - đó mới là điều đáng lo ngại", ông Quốc Anh chia sẻ.

Vị này dẫn chứng, sau đợt sốt đất đầu năm, rất nhiều người đổ tiền vào mua nhà mua đất. Song chủ yếu đó là tiền tích lũy của người dân, còn tín dụng vẫn kiểm soát tốt.

"Dòng tiền lớn dịch chuyển khắp nơi khi lãi suất tiền gửi thấp cùng với khủng hoảng do khó khăn kinh doanh. Thị trường bất động sản dù có "sốt nóng" nhưng chưa có dấu hiệu đáng lo ngại. Quý vừa rồi thị trường trầm lắng hẳn nhưng không thấy ào ạt xuất hiện bán tháo bởi vì đa phần là tiền được tích lũy đem ra đầu tư, không phải tiền vay nên họ không chịu áp lực", ông Quốc Anh nhận định.