Khu công nghiệp - dịch vụ liệu có phải "vàng ròng" giữa vô vàn các loại hình bất động sản?

Khu công nghiệp - dịch vụ là mô hình kết hợp giữa việc phát triển công nghiệp với đô thị hóa nhằm duy trì và đảm bảo sự phát triển bền vững của khu công nghiệp. Trong mô hình này, ngoài các khu sản xuất công nghiệp còn có các khu chức năng khác cung cấp dịch vụ như ăn uống, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí… nhằm xây dựng một môi trường sống tốt nhất cho nhiều chuyên gia, kỹ sư và người lao động làm việc tại khu công nghiệp.

Khu dịch vụ trong lòng khu công nghiệp là xu hướng tất yếu

Khu công nghiệp "truyền thống" đang hoạt động đã dần bộc lộ những yếu điểm của mình sau một thời gian vận hành. Với đặc điểm là nơi tập trung một số lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, công nhân… nhưng lại là nơi ít được đầu tư phát triển dịch vụ, đô thị nhất trong khi nhu cầu sử dụng dịch vụ tại đây là rất lớn. Hơn nữa, phần lớn các khu công nghiệp được đặt tại vị trí cách xa khu dân cư nên gặp nhiều hạn chế trong việc thu hút nguồn nhân lực, lâu dài ngăn cản việc mở rộng quy mô của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

Mặt khác, việc thiếu sự đồng bộ trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại khu công nghiệp cũng là yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của khu công nghiệp và quá trình đô thị hóa tại các địa phương.

Theo một số khảo sát, mô hình phát triển đồng bộ khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại Khu công nghiệp VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ngãi giúp giá thuê nhà xưởng, kiot thương mại tại đây tăng từ 20% đến 30%/ năm. Một số khu công nghiệp đang chuyển hướng và xây dựng theo mô hình này như Khu công nghiệp Apec Điềm Thụy Thái Nguyên, Khu công nghiệp Rạng Đông - Nam Định, Khu công nghiệp Yên Phong 2 - Bắc Ninh, Khu công nghiệp Quang Minh…

Nhìn rộng hơn, trong bức tranh khu vực Châu Á, đã có rất nhiều quốc gia phát triển thành công mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ như Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc... Điển hình phải kể đến quốc gia được ví là công xưởng của thế giới, tại Trung Quốc, việc quy hoạch các Khu công nghiệp từ lâu đã được Chính phủ hoạch định theo hướng tập trung, hình thành "cộng đồng doanh nghiệp trong Khu công nghiệp" nhằm hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình hoạt động và tăng sức cạnh tranh trên thị trường. Các khu dân cư, trường học, bệnh viện và trung tâm dịch vụ cung cấp dịch vụ, tiện ích được đặt trực tiếp trong khu công nghiệp.

Trong bối cảnh Việt Nam chính thức gia nhập Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và cán cân nền kinh tế thế giới đang dịch chuyển từ Trung Quốc đến các nước lân cận, các "khu sinh thái công nghiệp" đang và sắp hoạt động của Việt Nam sẽ là đích đến của nhiều "ông lớn" trong ngành công nghiệp thế giới.

Và cơ hội của các nhà đầu tư đang tìm nơi trú ẩn cho dòng tiền

Từ năm 2018, bất động sản công nghiệp bắt đầu thu hút được sự quan tâm của Chính phủ. Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý Khu công nghiệp và khu kinh tế từ khi có hiệu lực đã chính thức "cởi trói" cho khu công nghiệp thoát khỏi sự bó hẹp trong mối quan hệ sản xuất - cung ứng thuần túy. Bằng những quy định cụ thể, Nghị định 82 đã tạo nên sự tổng hòa của một khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ khép kín, hướng đến xây dựng nhiều khu chức năng không chuyên về sản xuất, góp phần hỗ trợ sản xuất, đáp ứng nhu cầu sống của người lao động.

Như vậy có thể thấy, việc tập trung phát triển mô hình khu công nghiệp - dịch vụ không chỉ là xu thế phát triển tất yếu mà còn là bài toán lớn đặt ra đối với Việt Nam, khi trước mắt các quy định pháp lý đã được mở rộng.

Dẫn chứng tại Thái Nguyên, năm 2014, Samsung về tỉnh này "đóng đô", kéo theo đó là số lượng công nhân đến sinh sống và làm việc tăng mạnh; các nhà trọ, nhà nghỉ phát triển nhanh chóng, dân số cơ học trên địa bàn tăng làm tiền đề rất tốt cho dịch vụ, thương mại phát triển.

Trên các tuyến đường trục chính, hệ thống cửa hàng kinh doanh, dịch vụ mọc lên ngày một nhiều, từ cửa hàng thời trang, văn phòng phẩm, đồ gia dụng, điện tử cho đến nhà hàng, khu lưu trú bình dân, hoạt động buôn bán, trao đổi hàng hóa diễn ra tấp nập phục vụ nhu cầu của công nhân và người dân địa phương.

Có thể nói, Samsung và khu dịch vụ kế cận chính là dẫn chứng điển hình cho việc phát triển mô hình khu công nghiệp - dịch vụ hay ngành bất động sản thương mại, dịch vụ kế cận các khu công nghiệp phát triển và hứa hẹn sẽ là điểm đến của dòng tiền trong khi các nhà đầu tư đang đau đầu tìm nơi "trú ẩn". Bởi lẽ lúc này, chủ các khu công nghiệp đã nhìn thấy cơ hội, giới đầu tư nhìn thấy tiềm năng, khi cán cân cung cầu giao thoa, sức nóng của phân khúc bất động sản công nghiệp, đặc biệt là khu công nghiệp - dịch vụ trong năm 2021 tiếp tục được kỳ vọng.