Giá nhà ngừng giảm sâu, bất động sản Trung Quốc le lói hy vọng phục hồi

Giá nhà ngừng lao dốc, các thành phố lớn bắt đầu “ấm” trở lại

Theo Bloomberg, giá nhà mới tại 70 thành phố Trung Quốc trong tháng 4 chỉ giảm 0,19% so với tháng trước, mức giảm thấp nhất trong vòng một năm. Giá nhà chuyển nhượng cũng giảm chậm lại còn 0,23%, đánh dấu mức giảm nhẹ nhất kể từ tháng 3/2025.

Tại các thành phố cấp 1 gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu, dữ liệu do UBS và Centaline tổng hợp cho thấy giá nhà hiện hữu đã tăng khoảng 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4. Con số này chưa đủ lớn để tạo ra một chu kỳ tăng giá mới, nhưng lại có ý nghĩa tâm lý rất mạnh sau khi giá nhà tại các đô thị lớn từng lao dốc tới 38% kể từ năm 2021.

Nhiều tổ chức tài chính như Citigroup, Bank of America hay JPMorgan hiện bắt đầu cho rằng thị trường có thể đang tiến gần tới đáy. Theo Citigroup, sức nóng của thị trường đang lan từ các đô thị lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến sang một số thành phố cấp 2.

Trong vài tháng gần đây, chính quyền địa phương Trung Quốc cũng liên tục nới lỏng chính sách. Thâm Quyến đã bỏ nhiều điều kiện mua nhà tại khu vực trung tâm, trong khi Quảng Châu nâng hạn mức vay từ quỹ nhà ở và trợ cấp cho các khoản thế chấp mới.

Tại Thượng Hải, việc nới lỏng vay vốn thông qua quỹ nhà ở đô thị giúp người mua tiếp cận các khoản vay lãi suất rất thấp. Ông Karl Choi, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc đại lục tại Bank of America Global Research, nhận định điều này “gần tương đương một đợt cắt giảm lãi suất”.

Theo các chuyên gia, đây là điểm khác biệt lớn so với giai đoạn trước, khi chính sách hỗ trợ thường rời rạc và thiếu đồng bộ. Lần này, mục tiêu ổn định bất động sản được đưa ra ngay sau cuộc họp Bộ Chính trị Trung Quốc hồi tháng trước, tạo cảm giác rằng chính sách sẽ được duy trì lâu hơn.

Khủng hoảng không nằm ở ngân hàng mà nằm trong túi tiền người dân

Dù tốc độ giảm giá đã chậm lại, tác động của cuộc khủng hoảng bất động sản với người dân Trung Quốc vẫn rất lớn. Theo khảo sát của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam tại Thành Đô, giá trị tài sản ròng trung bình của các hộ gia đình thành thị Trung Quốc đã giảm xuống còn khoảng 130.000 USD vào mùa hè năm ngoái, thấp hơn đáng kể so với mức 163.000 USD hai năm trước.

Khác với cuộc khủng hoảng nhà đất Mỹ năm 2008, hệ thống ngân hàng Trung Quốc không chịu cú sốc quá mạnh nhờ yêu cầu trả trước cao khi vay mua nhà. Nhiều hộ gia đình Trung Quốc thường tiết kiệm tới 40% thu nhập để mua bất động sản. Nhưng chính điều đó khiến thiệt hại dồn sang phía người dân.

Trong nhiều năm, bất động sản được xem là kênh tích lũy tài sản an toàn nhất của tầng lớp trung lưu Trung Quốc. Khảo sát cho thấy các hộ gia đình nước này nắm tới 75% tài sản tiết kiệm dưới dạng nhà đất. Nhiều người mua thêm căn hộ như một khoản đầu tư thay vì mua cổ phiếu hay quỹ đầu tư. Khi giá nhà lao dốc, cảm giác “giàu lên nhờ bất động sản” nhanh chóng biến mất.

Timothy Liu, một nhân viên văn phòng ở tỉnh Hà Nam, cho biết anh đã bỏ khoảng 76.000 USD mua căn hộ vào năm 2021 nhưng hiện tài sản đã mất gần một phần ba giá trị. Sau khi mất việc hai năm trước, Liu vẫn chưa tìm được công việc ổn định mới. “Tôi cảm giác như mình đã làm việc vô ích suốt một thập kỷ”, anh nói với New York Times.

Câu chuyện này không hiếm tại Trung Quốc. Khi tài sản giảm mạnh, người dân cũng cắt giảm chi tiêu cho ô tô, mỹ phẩm và nhiều mặt hàng không thiết yếu khác. Điều này khiến nhu cầu tiêu dùng nội địa suy yếu kéo dài, buộc các nhà máy phải đẩy mạnh xuất khẩu để duy trì sản xuất.

Trong khi đó, thị trường vẫn còn lượng cung rất lớn. Các nhà phân tích ước tính Trung Quốc hiện có khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc xây dựng dang dở. Tại nhiều thành phố nhỏ, người bán phải chờ rất lâu mới tìm được người mua.

Ở thành phố Diêm Thành, cách Thượng Hải khoảng 320 km, một cư dân họ Shao cho biết giá nhà tại đây đã giảm một nửa trong vài năm qua vì người dân chuyển tới các đô thị lớn hơn. “Người địa phương không còn hứng thú mua nhà ở đây nữa”, ông nói.

AI bất ngờ trở thành “cứu tinh” mới của thị trường địa ốc

Điểm đáng chú ý trong đợt phục hồi lần này là vai trò của lĩnh vực công nghệ và AI. Ông John Lam, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại UBS, cho rằng làn sóng AI đang giúp cải thiện lợi nhuận doanh nghiệp và thị trường việc làm tại Trung Quốc, từ đó hỗ trợ nhu cầu mua nhà.

Theo ông Lam, lợi nhuận công nghiệp Trung Quốc tăng mạnh trong quý I nhờ các ngành liên quan đến máy tính và thiết bị điện, những lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp từ AI. “Điều kiện thị trường lao động yếu và áp lực lên lợi nhuận doanh nghiệp là nguyên nhân khiến nhu cầu nhà ở suy giảm. Nhưng giờ đây chúng tôi đang nhìn thấy một tia hy vọng”, ông nói với Bloomberg.

UBS hiện dự báo giá nhà tại các thành phố giàu có của Trung Quốc có thể ổn định trong năm nay và tăng khoảng 2% vào năm sau. Tuy nhiên, quá trình hồi phục sẽ diễn ra không đồng đều. Các thành phố cấp 1 được dự báo hồi phục trước, trong khi nhóm thành phố cấp 2 có thể phải chờ thêm ít nhất một năm để kết thúc xu hướng giảm.

Dù vậy, chính ông Lam cũng thừa nhận thị trường vẫn còn nhiều biến động và cần thêm dữ liệu để xác nhận liệu giá nhà đã thực sự tạo đáy hay chưa.

Sự thận trọng này không phải không có lý. Trong những năm qua, thị trường Trung Quốc đã nhiều lần xuất hiện các đợt “hy vọng hụt”, khi giá nhà tạm ổn định vài tháng rồi tiếp tục giảm sâu trở lại.

Hiện tại, các tín hiệu tích cực chủ yếu mới dừng ở mức “ít xấu hơn trước”. Giá nhà vẫn giảm, chỉ là giảm chậm hơn. Số thành phố giảm giá cũng thu hẹp, nhưng xu hướng giảm vẫn chiếm ưu thế.

Với nền kinh tế Trung Quốc, bất động sản không chỉ là câu chuyện của nhà đất mà còn gắn trực tiếp với niềm tin tiêu dùng, tài sản hộ gia đình và tốc độ tăng trưởng chung. Vì vậy, việc thị trường có thực sự chạm đáy hay không sẽ còn là câu hỏi được theo dõi sát trong nhiều quý tới.