Giá căn hộ ở mức cao, mua để cho thuê cần lưu ý gì?

Giá căn hộ neo cao

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá nguồn cung và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán căn hộ tại TPHCM vẫn duy trì ở mức cao. Thị trường phần lớn là căn hộ cao cấp với giá bán trung bình trên 90 triệu đồng/m2, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TPHCM, cho biết thị trường bất động sản TPHCM đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Đặc biệt, theo bà Giang, nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

Cũng ghi nhận thực trạng này, báo cáo của CBRE Việt Nam nêu giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM trong năm 2024 tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư vẫn tăng nhẹ, trung bình tăng 7% theo năm. Tuyến metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực Quận 2 (cũ) và Quận 9 (cũ) của TP Thủ Đức ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2%-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng giá nhà liên tục tăng cao trong các năm qua, đến nay vẫn cao, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Ông dự báo giá nhà khó giảm trong ngắn hạn, bởi nhiều nguyên nhân, trong đó có việc hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý.

Giá nhà liên tục tăng, neo ở mức cao trong khi lợi suất cho thuê (giá cho thuê/giá căn hộ) duy trì khoảng 4-5%. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết năm 2024, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội đạt 3,7%, tại TPHCM đạt 3,6% và Bình Dương đạt 4,7%. Con số này bình quân toàn quốc đạt 3,6%.

Theo đánh giá từ giới phân tích, lợi suất cho thuê cao nếu giá chung cư ở mức vừa phải và giá cho thuê cao, tỷ lệ lấp đầy ổn định. Tuy nhiên, những người mua nhà lần đầu hay các nhà đầu tư đều dễ dàng bị cuốn vào những quảng cáo hấp dẫn về lợi nhuận cao, vị trí vàng hay cơ hội sở hữu vị trí đắc địa…. Vì vậy, chuyên gia cho rằng phân tích lợi suất cho thuê cũng là cách để đánh giá một khu vực hay một dự án đáng để mua ở hay cho thuê.

Cần tính toán khi mua căn hộ cho thuê

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nêu những trường hợp nhà đầu tư, người mua nhà cần lưu ý trong quá trình mua căn hộ để cho thuê.

Thứ nhất, nếu giá mua bất động sản leo thang nhưng giá thuê không nhúc nhích, đó là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", không phải giá trị thực. Khi tín dụng siết chặt hoặc nhu cầu thuê không đủ, những thị trường này dễ "xẹp".

Ông nêu ví dụ thị trường Hà Nội trong giai đoạn 2023-2024, giá bán tăng 59% trong một năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%. Khi đó, tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% về 2,6%, nhà đầu tư cần lưu ý khả năng có đầu cơ.

Thứ hai, dự án triển khai 3-5 năm mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn trung bình thì đó là dấu hiệu dự án thiếu sức hút (ngoại trừ đại đô thị cần thời gian lâu hơn). Tỷ suất cho thuê trung bình theo số liệu của batdongsan.com.vn tại TPHCM là 2,8%-3,3% và của Hà Nội là 2,6-2,8% (tính tới tháng 2). Với mức thấp như vậy, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cân nhắc bán sản phẩm, gửi tiền lãi ngân hàng sẽ tốt hơn.

Một trường hợp khác là căn hộ có giá thuê cao nhưng khi tính toán tỷ suất lợi nhuận thì lại thấp hơn nhiều kênh đầu tư khác. Ví dụ căn hộ ở quận 1 có giá thuê 30 triệu/tháng nghe rất hấp dẫn, nhưng nếu giá mua là 10 tỷ đồng thì tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 2,6%/năm.

Như vậy, chuyên gia nhận định không hiệu quả so với các kênh đầu tư khác như nhà mặt phố, chứng khoán, gửi tiết kiệm, vàng; người mua không nên ham.

Chuyên gia khuyên nên mua với những khu vực có nhu cầu thuê mạnh và tỷ suất cao thường có tiềm năng đầu tư dài hạn. Đặc biệt, nếu giá bán chưa bị tăng "nóng" là cơ hội tốt để sở hữu tài sản sinh lời vì chọn đúng chỗ, vừa có dòng tiền đều, vừa hưởng giá trị tài sản tăng theo thời gian.

Một khuyến nghị khác là nhà đầu tư nên nắm giữ với những sản phẩm dự án có giá thuê tăng ổn định theo thời gian, phản ánh nhu cầu thực sự của thị trường và khả năng khai thác lâu dài.

Đặc biệt, ông Tuấn cũng lưu ý rằng, nhiều người nghĩ chỉ cần xây căn hộ cao cấp là thu hút được khách thuê nước ngoài, nhưng thực tế không phải vậy. Khách nước ngoài không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn chú trọng chất lượng dịch vụ, tiện ích, cộng đồng xung quanh và khoảng cách đến nơi làm việc. Do đó, khi hướng đến đối tượng khách thuê này, người mua cần lưu ý.