Gam màu xám thị trường bất động sản: Xuất hiện nghịch lý, có sự “nhạy cảm”

Thị trường có sự “nhạy cảm” về giá, lo thành phố lớn chỉ còn nhà ở cho người giàu

Tại cuộc họp báo quý 3/2020 diễn ra mới đây, chuyên gia đến từ bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cho rằng, thị trường có “nhạy cảm” về giá.

Cụ thể, vị chuyên gia cho biết, giá sơ cấp căn hộ vẫn tiếp tục tăng trong quý 3. Một số dự án không phải trong quận trung tâm Hà Nội cũng lên 50-60 triệu đồng/m2. Mức giá cao khiến môi giới vào cũng khó, đồng thời kém sức hút với người mua.

Thực tế theo tìm hiểu của PV Dân trí, mặt bằng giá bất động sản nhà ở ở các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội thời gian qua đã bị đẩy lên khá cao. Thậm chí ở TP.HCM, có chuyên gia còn lo ngại về tình trạng bong bóng giá.

Việc giá bị đẩy lên nhưng lại không phù hợp với chi trả phần đông người dân khiến cho tỷ lệ tiêu thụ không lớn.

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

“Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid 19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ”, đại diện Hội môi giới cho biết.

Còn tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho hay: Gần 2 năm nay, thị trường này gần như không có dự án mới được phê duyệt.

Cũng theo ông Đính, lượng chung cư ở TP.HCM đa số còn lại những dự án đắt tiền với mức giá từ 70-80 triệu đồng/m2 trở lên. Dù tiêu thụ được nhưng với mức giá này, ông Đính cho biết, giao dịch chậm.

Theo số liệu của ông Đính đưa ra, hiện tại thị trường TP.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2.

Ông Đính lo ngại, nếu cứ tiếp tục đẩy giá như thế này thì chỉ khoảng nửa năm nữa, TP.HCM sẽ không còn nhà ở phân khúc trung cấp, trong khi phân khúc bình dân cũng “biến mất” trước đó thì thành phố này sẽ chỉ còn nhà ở cho người giàu.

Lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút “bong bóng”, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm.

Trong báo cáo vừa được gửi tới Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng thừa nhận rằng, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Điểm bất ổn, nghịch lý

Một trong những nguyên nhân khiến giá cả bất động sản nhà ở cứ leo thang, tăng bất chấp mọi khó khăn đó là bởi vấn đề nguồn cung. Giải quyết được nút thắt này, theo các chuyên gia, chính là cách kéo giá nhà xuống.

Theo quy luật thị trường, nguồn cung khan hiếm thì giá cả sẽ cao lên, giá sẽ tự rẻ đi khi nguồn cung dồi dào. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, tháo gỡ được các vấn đề về pháp lý hiện nay cũng sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Nói với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trình tự, thủ tục phê duyệt dự án kéo quá dài, làm cho doanh nghiệp bị ứ đọng vốn đầu tư ban đầu, lãng phí công sức, tiền bạc và cả cơ hội kinh doanh. Nguồn cung thị trường giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp họ nói họ không sợ Covid-19 mà chủ yếu chờ đợi pháp luật.

“Phải mau chóng tập trung vào làm việc này. Nếu vấn đề nguồn cung không được xử lý thì vài năm tới giá sẽ tăng lắm. Mà đâu cần vài năm tới, vừa qua thị trường bất động sản vẫn tăng giá bất chấp Covid-19. Chúng ta không quản lý tốt được thì xảy ra đầu cơ nhiều. Điều rất đáng lo ngại với thị trường bất động sản”, ông Võ nói.

Cũng chính do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc…

“Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt”, ông Đính cho biết. Chính điều này đã xuất hiện nghịch lý thị trường: Giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng/m2.

Khi giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao thì làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Điều này tiếp tục gây tác động trở lại thị trường bất động sản ở những phân khúc khác.