Đi "săn" nhà nát: Nghề thu nhập "khủng" nhưng lắm rủi ro

Buôn nhà cũ hay còn gọi là "săn nhà nát" vốn là mua lại những căn nhà xập xệ, cấp 4 với giá rẻ sau đó người mua sẽ sửa sang lại hoặc xây mới rồi bán lại cho người có nhu cầu mua nhà.

Theo anh M.H (sinh năm 1973), một người đầu tư nổi tiếng trong việc đi buôn nhà cũ, nát thì nghề này bắt đầu thịnh hành từ cuối năm 2000, sau đó phát triển và đạt đỉnh vào những 2010 - 2012. Tới 2015 nghề này bắt đầu thoái trào do người dân có nhu cầu mua nhà chung cư nhiều hơn nhà liền thổ, và do thiếu nguồn cung trong nội đô.

"Đầu tư mua nhà cũ, nát đem lại nguồn lợi nhuận cao cho người mua. Theo đó, tỷ lệ có thể đạt tới 20% - 30% chỉ sau vài tháng. Cách đây 2 năm, tôi đầu tư mua một căn nhà cấp 4 có diện tích nhỏ chỉ 30 mét vuông tại Cầu Giấy với giá 1,2 tỷ đồng.

Sau đó, ngôi nhà được tôi xây mới hoàn toàn, chi phí cho công đoạn sửa sang và cải tạo này là 400 triệu đồng. Như vậy, tổng số vốn ban đầu là 1,6 tỷ đồng. Chỉ sau đúng 3 tháng, ngôi nhà được tôi sang tên cho người khác với giá 1,9 tỷ đồng, lời 300 triệu đồng", anh M.H chia sẻ.

Theo anh "thương vụ" thắng đậm nhất là lãi khoảng gần 1 tỷ đồng chỉ sau 1 năm. "Lần đó, tôi mua căn nhà bên Gia Lâm, Hà Nội. Sau khi sửa sang xong, khu vực đó "sốt đất" do nhiều dự án đầu tư, xây dựng. Nhờ thế căn nhà cũng thu lời gấp nhiều lần so với thông thường", anh M.H nói.

Trường hợp khác, anh K.T một nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, do nhu cầu thị trường nên bên cạnh mua đi - bán lại, hiện nay nhiều người còn tìm mua những ngôi nhà cũ giá rẻ rồi bỏ tiền cải tạo lại và cho thuê. Mô hình này xuất hiện nhiều ở các tuyến phố mới được mở rộng, có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh được, đơn cử như: đường Trường Chinh, Minh Khai, Đại La, Nguyễn Văn Huyên,...

"Việc cải tạo nhà cũ, nát rồi cho thuê lại đòi hỏi người mua phải có vốn lớn. Tuy thu hồi vốn chậm hơn song mô hình này lại có tính bền vững. Ví dụ, một căn nhà cấp 4 tại đường Trường Chinh được tôi mua với giá 1,3 tỷ đồng, tốn thêm 400 triệu đồng chi phí xây mới. Sau khi hoàn thành, tôi cho thuê 20 triệu đồng/tháng. Nhưng cho dù đầu tư nhà cũ theo hình thức nào thì ít nhất cũng mang lại tối thiểu là 15% tiền lãi. Còn nếu gặp may tối đa có thể đạt tới 40% - 50%, nhưng tương đối hiếm", anh K.T nói.

Nhưng cũng lắm rủi ro

Mặc dù đem lại lợi nhuận "khủng", thế nhưng nghề đi buôn đi nhà cũ, nát cũng có nhiều rủi ro đi kèm mà người ngoài không biết. Trong đó, rủi ro lớn nhất là ngôi nhà vướng phải tranh chấp, nhà lấn chiếm hoặc nhà nằm trong diện quy hoạch.

Bởi lẽ, theo nguyên tắc định giá bất động sản thì nhà mới xây sau 1 năm sẽ mất 20% giá trị thị trường. Từ năm 2 trở đi, mỗi năm sẽ mất thêm khoảng 3%.

Vì vậy, để tránh thua lỗ khi rót vốn khi đi buôn nhà cũ, nát, người đầu tư phải am hiểu về xây dựng để tính toán, dự trù kinh phí ít nhất, trong đó nên tuân thủ quy tắc không nên sửa chữa quá nhiều, chi phí hoàn thiện không được vượt quá 40% so với giá thành ban đầu. Nếu vượt quá con số này, giá nhà sẽ bị đội giá lên cao và khó bán.

Bên cạnh đó, nên đầu tư vào các căn nhà có diện tích nhỏ, phù hợp với nguồn vốn của bản thân, cũng như vừa túi tiền của khách hàng có ý định mua nhà

Yếu tố quan trọng nhất là kiểm tra nhà cũ, nát có đầy đủ tính pháp lý và sổ đỏ hay không. Tuyệt đối tránh những ngôi nhà đang trong diện tranh chấp dân sự, nhà lấn chiếm hoặc không có sổ đỏ.

Không phải căn nhà nát nào sau khi sửa lại cũng bán được giá tốt, bởi nó còn phụ thuộc vào vị trí của ngôi nhà. Với một số trường hợp có vị trí không đẹp, như nằm sâu trong ngõ, xa đường, xa chợ, xa trường học thì nhiều người còn phải chấp nhận hạ giá bán để nhanh chóng thu hồi vốn và mua lại nhà khác.

Trước khi rót vốn, luôn phải đặt bản thân vào vị trí người mua nhà, vị trí có thuận tiện không, giá thành có vượt tầm với hay không,... như vậy sản phẩm mới được đẩy đi nhanh, thu về lợi nhuận tốt.