Đất nền ven đô ế ẩm, hạ giá tiền tỷ vẫn chờ khách trong vô vọng

Giảm giá tiền tỷ nhưng vẫn… chờ khách

Một căn nhà ven đô là mơ ước của nhiều người dân thành phố. Đặc biệt trong giai đoạn 2020-2022, khi dịch Covid-19 bùng phát, nhu cầu về một không gian sống rộng rãi, thoáng đãng tăng cao đã đẩy thị trường đất nền ven đô "sốt nóng".

Giá đất tăng đột biến ở khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận của Hà Nội. Người bán, người mua tạo ra các "chợ đất" nhộn nhịp.

"Nhà đầu tư ùn ùn ở thành phố đổ về khu vực ngoại thành mua đất vào cả buổi tối. Có người chốt giao dịch, chuyển tiền mua đất khi chưa đến xem thực tế", một môi giới khu vực Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) chia sẻ.

Nhưng đến nay, thị trường đất nền ven đô đã đảo chiều, người mua và người bán lại trở thành nạn nhân của "chợ đất" mà họ từng tạo ra trước đó.

Anh Trần Văn Đức - một nhà đầu tư ở Hà Nội - thừa nhận, anh đang gặp nhiều khó khăn trong việc bán mảnh đất hơn 2.000m2 ở xã Nam Phương Tiến, huyện Chương Mỹ. Theo anh Đức, để bán được mảnh đất này, anh đã nhờ văn phòng môi giới ở khu vực bán, đồng thời chấp nhận mức phí môi giới cao hơn bình thường để bán được nhanh.

"Đã hơn 6 tháng trôi qua, kể từ ngày nhờ môi giới bán, nhưng không có khách mua. Đặc biệt, số lượng người quan tâm, hỏi thông tin cũng rất ít", anh Đức nói.

Mảnh đất trên được anh Đức mua vào cuối năm 2020 với giá 4,2 tỷ đồng, tương đương hơn 2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay, giá anh đang rao bán ra chỉ còn 2,7 tỷ đồng, giảm gần bằng nửa giá mua vào.

"Ban đầu, tôi dự định sẽ làm nhà vườn, về lâu dài sẽ chuyển sang kinh doanh homestay. Tuy nhiên, khi mua được đất và bắt tay vào tìm hiểu kỹ hơn thì lại thấy không khả thi, do đó tôi phải bán để thu hồi vốn và trả khoản vay, nhưng càng bán càng thấy khó", anh Đức chia sẻ.

Trong vai khách hàng, phóng viên Dân trí được nhiều môi giới nhà đất giới thiệu hàng chục mảnh đất khu vực ven Hà Nội như: Hòa Lạc (Thạch Thất), Yên Bài (Ba Vì), Cổ Đông (Sơn Tây)… xa hơn là đất ở các huyện Lạc Thủy, Lương Sơn, Kim Bôi của Hòa Bình.

Nhìn chung, môi giới đều thừa nhận, thị trường đất nền ven đô đang trong giai đoạn ảm đạm, kém thanh khoản và giá bán ở nhiều nơi đã giảm tới 30-50% so với thời điểm đầu năm 2022.

Một môi giới tên là Huyền - nhân viên của một văn phòng giao dịch bất động sản ở Hà Nội - cho biết, một chủ đất đang bán đại hạ giá mảnh đất tại xã Yên Bài đã xây sẵn nhà và khuôn viên, thích hợp làm homestay. Diện tích mảnh đất là 750m2, trong đó có 100m2 đất ở, còn lại đất vườn.

Theo môi giới này, hiện tại chủ đất bán với giá 4,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 6 triệu đồng/m2. Mức giá này đã giảm hơn nhiều so với giá rao bán ban đầu. "Mảnh đất này được rao bán từ đầu năm nay với giá hơn 6 tỷ đồng nhưng không bán được. Đợt này, chủ đất cần tiền nên bán gấp với giá 4,7 tỷ đồng", môi giới cho biết.

Là một trưởng nhóm đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm ở Hà Nội - anh Nguyễn Thế Công - cho biết, thị trường đất nền thuộc các huyện ven trung tâm Hà Nội và ở Hòa Bình đang trong giai đoạn trầm lắng. Giá bán sụt giảm nhất ở những mảnh đất xa trung tâm, giao thông không thuận tiện, đặc biệt thiếu pháp lý.

"Trong giai đoạn "sốt nóng", nhiều người đã bất chấp mua cả đất khai hoang, đất rừng sản xuất do giá rẻ hơn các loại đất trồng cây lâu năm và thổ cư. Tuy nhiên, hiện tại, những loại đất giá rẻ trên phải cắt lỗ tới 50% nhưng vẫn khó có người mua, do không có giá trị sử dụng thực tế", anh Công nói.

Cũng theo anh Công, giá đất ở Hòa Bình, đặc biệt các mảnh đất diện tích hàng nghìn m2, nhưng chỉ có khoảng 100m2 thổ cư, còn đa phần là đất rừng và đất trồng cây đang "chết đứng", không có thanh khoản. Hiện tại, một số nhà đầu tư mua vào thời điểm "sốt đất" sẽ tính cắt lỗ để bán, nhưng giá người mua mới thì lại mong muốn thấp hơn nhiều.

"Đối với các mảnh đất ở huyện Lương Sơn có một ít diện tích thổ cư còn lại đất rừng sản xuất có giá bán từ 1,5-3 triệu đồng/m2, nhưng thường các giao dịch có giá trị từ 3-5 tỷ đồng do mảnh đất dạng này diện tích lớn. Tuy nhiên, dù giá các mảnh đất có giảm tới 30-50% so với thời điểm mua vào, nhưng vẫn khó bán do giá trị giao dịch vẫn cao", anh Công nói.

Khó xảy ra việc đất nền ven đô "tăng nóng" trở lại 

Theo báo cáo thị trường bất động sản của nhiều đơn vị nghiên cứu, trong quý I và quý II năm nay, các điểm nóng đất nền ven đô Hà Nội một thời như huyện Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm… ghi nhận giá bán giảm so với quý IV/2022.

Thực tế, đất nền ven đô vẫn rất khó để tăng thanh khoản dù giá nhiều nơi đã giảm. Các sản phẩm này đã được đẩy giá lên quá cao trong thời gian qua. Người mua ngày càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán vẫn còn neo cao và nhiều nơi không đảm bảo về mặt pháp lý.

Nhận định về thực trạng phát triển của đất nền trong thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng những diễn biến của thị trường hiện tại đang tạo áp lực lớn cho các nhà đầu cơ đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi thị trường bất động sản tốt lên thì phân khúc đất nền thường sẽ là phân khúc phục hồi chậm hơn so với các phân khúc khác.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - cho biết, nhiều tháng nay, các chủ đất rao bán hàng nhiều nhưng rất khó phân biệt đâu là cắt lỗ thật, đâu là cắt lãi.

Ông Điệp cũng cho rằng, nhiều người muốn mua đất nền ven đô để đầu tư dài hạn nhưng vẫn sợ mua phải giá cao thì tỷ lệ sinh lời sẽ bị thấp đi. Do đó, nếu không tìm được khu đất giá thấp hơn ở vị trí phù hợp, một số nhà đầu tư đã chuyển sang phân khúc đầu tư bất động sản cho thuê.

"Chưa bao giờ giới đầu tư thờ ơ với đất nền như lúc này, chứng tỏ thị trường bất động sản đang dần sàng lọc được tình trạng đầu cơ, hướng tới đầu tư thực chất", ông Điệp nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường hiện nay vẫn đang gặp khó khăn, lượng thanh khoản còn yếu nên việc đất nền ven đô tăng nóng trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm này.

"Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, không ít chủ đất, môi giới rao bán "cắt lỗ", hạ giá thu hút người mua… Tuy nhiên, giá bán chỉ được giảm so với lúc đỉnh điểm và so với giá trị thực vẫn còn khá cao", ông Đính cho biết và khuyến cáo người mua cần sàng lọc kỹ các thông tin ưu đãi cũng như thông tin về mảnh đất trước khi có ý định "xuống tiền".

Nhìn nhận về thực tế này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, ngoài ra một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao.