Dân TPHCM đang “tắc” tách thửa đất

Nhiều hecta đất bị vướng

Luật Đất đai chia đất ở thành 2 loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn thì Quyết định 60 của TPHCM chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng….

Từ đó, hàng ngàn hộ dân tại TPHCM bỗng dưng rơi vào quy hoạch treo, muốn tách thửa cho con, cháu... cũng không được. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng xây dựng sai phép, trái phép... nở rộ. Chính quyền cũng tốn rất nhiều thời gian, công sức, thậm chí không ít cán bộ đã bị kỷ luật vì tình trạng này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho biết, tách thửa đất là một trong những nhu cầu thiết yếu của xã hội. Trong khoảng 15 năm qua TPHCM đã ban hành 3 quyết định về tách thửa đất, bao gồm: Quyết định 19, sau đó sửa thành quyết định 33 và mới nhất là quyết định 60 có hiệu lực từ ngày 1/1/2018.

Quyết định 60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép. Tuy nhiên có một số quy định chưa chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định về pháp luật hiện hành. Trong đó quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”, đã làm “tắc” hoạt động tách thửa trên địa bàn thành phố, nhất là khu vực vùng ven…Từ đó ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa của những cá nhân có nhu cầu thật, hộ gia đình.

Báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch và Kiến trúc (QH-KT) TPHCM, toàn thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”. Với quy mô diện tích 2 loại đất trên thì có thể có hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa.

"Vấn đề lớn nhất tại quyết định 60 là cụm từ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại Khoản (1.a) Điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo Luật Đất đai và cũng không phù hợp với quy định theo Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị… Cần bỏ 2 cụm từ này”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, UBND TPHCM cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 4, Điều 5 theo hướng quy định rõ “các trường hợp không được tách thửa”, “các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa”. Tỷ lệ mật độ xây dựng cũng cần được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế.

Cách đây hơn 1 tháng, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan đã có công văn yêu cầu điều chỉnh hoặc xóa quy hoạch những khu vực quy hoạch thực hiện không khả thi để trả lại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân liên quan đến Quyết định 60. Tuy nhiên điều này không còn mang lại nhiều hy vọng cho người dân bởi trước đó vài tháng, thời điểm tháng 4 năm nay, chỉ đạo tương tự cũng đã được thành phố đưa ra.

Huyện Bình Chánh “kẹt” đất ở cho dân

Ông Nguyễn Văn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cho biết, trong những năm qua, công tác quản lý đất đai xây dựng có nhiều vấn đề. Đặc biệt, quá trình triển khai Quyết định 60 của thành phố, có rất nhiều vướng mắc về diện tích tối thiểu, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật... khi người dân có nhu cầu tách thửa.

Điển hình, đất nông nghiệp chỉ quy định đất tối thiểu mà chưa quy định về chiều ngang. Tuy nhiên, thực tế có những khu đất có chiều mang chỉ 10 mét nhưng chiều dài lại lên đến 100-200 mét. Hiện nay, huyện Bình Chánh có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp mà trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60 là chưa được tách thửa.

Đáng nói, Bình Chánh được quy hoạch đất ở chỉ chiếm 25%, tương đương khoảng 6.500 ha/25.000 ha tự nhiên của huyện. Đây là tỷ lệ còn thấp trong khi tốc độ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương trên 30.000 người/năm.

Với dân số 750.000 người nên chỉ tiêu đất ở như vậy không đáp ứng được cho người dân Bình Chánh. Bên cạnh đó, quy hoạch để tạo nguồn đất ở cho người dân còn chậm, do hạ tầng kỹ thuật, nguồn lực... của huyện ngoại thành còn hạn chế.

“Thành phố nên xem xét để giải quyết nhu cầu của người dân. Cụ thể nhóm 1 là đất ở đã được công nhận, nếu có quy hoạch phủ lên là xây dựng mới và hỗn hợp nhưng nếu đảm bảo hạ tầng kỹ thuật thì được cho tách thửa. Nhà xây dựng trước 1980, người dân được công nhận là đất ở, nếu có nhu cầu tách thửa với diện tích tối thiểu theo quy định nên được xem xét cho phép. Đối với đất có chuyển mục đích và được công nhận nên xem xét cho tách thửa, phù hợp theo Luật Đất đai”, ông Tài kiến nghị

Theo ông Tài, nhóm 2 là đất chưa được công nhận nhưng phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Sau 3 năm chưa thực hiện thu hồi đất nên xem xét giải quyết bài toán chuyển mục đích và cho tách thửa, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo dân sinh, đảm bảo cơ sở hạ tầng tiện ích.

Nhóm 3 là nhóm đất hỗn hợp, cần tính thêm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng... và được phép tách theo chỉ tiêu quy hoạch... Đó là nguồn đất ở rất lớn và thực hiện cho phép tách thửa sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân.

Ngoài ra, đối với đất nông nghiệp, nhu cầu nông nghiệp kỹ thuật cao và nông nghiệp đô thị rất lớn. Nhiều tỉnh có thu hút nguồn lực đầu tư vào hướng này và Bình Chánh cũng có những mô hình thành công như hợp tác xã cung cấp rau sạch, cá cảnh...

Lãnh đạo huyện Bình Chánh cũng đề xuất, nếu đất nông nghiệp, có quy hoạch phủ lên mà chưa có thu hồi đất nên cho người dân tách thửa nếu đảm bảo được hạ tầng nông nghiệp như tưới tiêu, liên kết tiêu thụ sản phẩm...

Cho tách thửa nhưng công năng sử dụng vẫn là sản xuất nông nghiệp đô thị hoặc nông nghiệp kỹ thuật cao. Đối với nhóm 2 trong sản xuất nông nghiệp được quy hoạch là chức năng khác như công trình công cộng nhưng chưa cho tách thửa nhưng phải lập quy hoạch sản xuất nông nghiệp cụ thể để thẩm định và sẽ cho tách thửa, để người dân có đầu tư phù hợp.