Có lo "chôn vốn" khi "đổ tiền" vào shophouse?

Phân khúc shophouse bắt đầu rộ lên từ 3 - 4 năm trở lại đây dưới nhiều hình thức shophouse khối đế chung cư hay shophoue độc lập. Tuy nhiên, đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy đối với shophouse là loại hình vừa để ở, vừa kết hợp kinh doanh.

Chính vì sự kết hợp đặc biệt này, cùng mức doanh thu cho thuê lên tới 8 - 10% tổng giá trị khoản đầu tư/năm, shophouse đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, cũng như người mua nhà, dù mức giá không hề rẻ.

Theo các báo cáo của Savills, CBRE hay JLL, shophouse luôn nằm trong Top đầu phân khúc có thanh khoản tốt nhất, ngay cả trong bối cảnh phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại.

Tuy nhiên, trên thực tế, sau một thời gian đi vào hoạt động, không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư như kỳ vọng. Không ít căn shophouse đã trở thành "trái đắng" đối với nhà đầu tư khi tỷ suất sinh lời thấp, thậm chí không thể cho thuê.

Có thể kể đến dãy nhà shophouse do Công ty TSQ làm chủ đầu tư gần Làng Việt kiều châu Âu trên trục đường Mỗ Lao, Nguyễn Văn Lộc, quận Hà Đông (Hà Nội). Thời điểm ra mắt thị trường, dự án có giá chào bán lên tới cả chục tỷ đồng/căn với lời quảng cáo là có khả năng sinh lời hấp dẫn lên tới 15 - 30 triệu đồng/tháng (tương đương từ 180 - 360 triệu đồng/năm). Thế nhưng, sau khi đi vào hoạt động, chỉ có một số ít căn được thuê, nhưng người thuê cũng nhanh chóng chuyển đi do không kinh doanh được.

Theo lý giải của một chủ cửa hàng thuê một căn shophouse tại đây cho biết, dù sở hữu mặt tiền khá thoáng, nhưng hoạt động kinh doanh khá ế ẩm, bởi khu vực này người dân qua lại ít và không có nhiều khu dân cư xung quanh. Theo chủ cửa hàng này, từ khi đi vào hoạt động đến nay, có rất ít người đến thuê cũng như gia đình chuyển đến ở.

Cách đó không xa, trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, một dự án shophouse rộng 7.000 m2, gồm 125 căn shophouse diện tích 50 - 60 m2, thiết kế 3 tầng nổi, 1 tum, 1 tầng hầm, khi mới ra mắt, được quảng cáo là khu phố thương mại lớn nhất phía Tây Thủ đô.

Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu đông đúc, dự án được chào bán với mức giá rất cao, 150 - 180 triệu đồng/m2. Mỗi căn shophouse có giá từ 7 tỷ đồng đến hơn 10 tỷ đồng và nhanh chóng bán hết. Tuy nhiên, mặc dù dự án đã đưa vào hoạt động từ năm 2017, nhưng hiện vẫn còn rất nhiều căn shophouse chưa có khách thuê.

Một dự án khác là Five Star Mỹ Đình ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) được quảng bá là dự án sở hữu vị trí đắc địa tại khu vực người Hàn Quốc sinh sống, khả năng kinh doanh cực kỳ sầm uất, mang lại lợi nhuận cho thuê cao. Song thực tế, theo nhiều nhà đầu tư, so với lãi suất ngân hàng, lợi nhuận cho thuê thấp hơn rất nhiều, bởi nhu cầu khách thuê cũng không thực sự cao.

Lý giải nguyên nhân nhiều dự án shophouse chưa mang lại lợi nhuận như kỳ vọng cho các nhà đầu tư, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, một dự án shophouse phải hội tụ rất nhiều yếu tố, đặc biệt phải tính đến vấn đề "nhân khẩu học", tính toán chi tiết hành vi người dùng, số lượng người qua lại để hoạt động kinh doanh, mua sắm có thể tạo ra dòng tiền hàng ngày cho dự án. Có như vậy, shophouse mới có thể mang lại hiệu quả về mặt kinh doanh.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu kỹ sự thay đổi lớn về phương thức mua sắm, giải trí của người dân. Hiện nay, người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn, cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh, đã khiến các phố tập trung buôn bán không còn hiệu quả như trước, từ đó làm giảm đáng kể giá trị của nhà phố.

Mặt khác, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích và việc tắc đường thường xuyên ở những tuyến phố mua sắm, tâm lý ngại dừng xe mua hàng, cũng đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố.

Ngoài ra, tại nhiều dự án shophouse, đất xây dựng là loại đất dịch vụ, thương mại có thời gian thuê đất từ 50 - 70 năm, chứ không phải đất ở lâu dài, nên người mua shophouse cũng cần hết sức thận trọng.