Cơ hội nào cho thị trường bất động sản khi khó khăn bủa vây?

Sau khi chật vật vượt qua năm 2022, các chủ đầu tư trên thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với năm 2023 nhiều khó khăn.

Nhận diện 4 khó khăn bủa vây chủ đầu tư bất động sản

Khó khăn đầu tiên và đáng quan ngại với các chủ đầu tư là trái phiếu đáo hạn. Dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, năm 2023 và 2024 sẽ là đỉnh điểm của trái phiếu đáo hạn. Riêng năm 2023 sẽ có khoảng 285 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó giá trị trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 40%, ở mức 119 nghìn tỷ đồng.

Các chủ đầu tư đang đau đầu với bài toán trái phiếu vì nhiều dự án chưa hoàn thiện được pháp lý để bán hàng. Trong khi một số nhà đầu tư đang quay lưng lại với thị trường trái phiếu nên phương án phát hành trái phiếu mới để tạo dòng tiền mới cũng không khả thi.

Thứ hai, đó là lãi suất ngân hàng đang ở mức cao làm lực cản cho những người mua nhà quyết định "xuống tiền" do e ngại gánh nặng chi phí lãi vay phải trả cao. Chưa kể, việc nhiều khách hàng không chịu nổi lãi suất cao sẽ có xu hướng cắt lỗ hoặc tất toán khoản vay với ngân hàng khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất. Điều này sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp.

Chi phí lãi vay của doanh nghiệp tăng cao, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng cao. Trong khi người mua lại kỳ vọng sẽ có giảm giá. Điều này làm cho sản phẩm càng khó thanh khoản hơn khi kỳ vọng từ hai phía ngày càng xa.

Thứ ba, thị trường sụt giảm, lực cầu suy yếu, chưa có dấu hiệu hồi phục. Sau quý IV/2022 với giao dịch gần như đóng băng, thị trường bất động sản (BĐS) chưa có nhiều tín hiệu khả quan trong quý I/2023. Không bán được hàng thì không thu được tiền, hệ quả là các kế hoạch dòng tiền trả gốc, lãi trái phiếu, thậm chí là dòng tiền để duy trì hoạt động vận hành của doanh nghiệp đều đang gặp khó.

Thứ tư là tốc độ triển khai thủ tục pháp lý chậm ở nhiều dự án, việc này phần nào làm vỡ kịch bản bán hàng, kế hoạch kinh doanh, dòng tiền của nhiều chủ đầu tư. Điều này diễn ra với cả phần vốn tự có, đã đổ vào dự án bị kẹt lại để tái đầu tư, nguồn cung của thị trường suy giảm. Chậm các thủ tục pháp lý cũng dẫn đến khó khăn trong việc thế chấp dự án để vay ngân hàng, làm các chủ đầu tư khó càng thêm khó.

Thị trường khó, không có nghĩa là không có cơ hội

Ông Nguyễn Việt Hùng, Tổng giám đốc của Weland, đơn vị đã tư vấn và trực tiếp triển khai hơn 30 dự án bất động sản có quy mô lớn tại Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư cần phải tập trung vào 2 nhiệm vụ:.

Một là quyết đoán trong việc cơ cấu tài chính một cách thông minh. Dự án nào phát triển tiếp, dự án nào chuyển nhượng, dự án nào tạm dừng. Ở giai đoạn này việc duy trì cả 2 mục tiêu dòng tiền và hiệu quả dự án sẽ rất thách thức.

Hai là, đóng gói sản phẩm, chiến lược marketing, bán hàng cho các dự án nằm trong danh mục đủ điều kiện mở bán, sẵn sàng bán hàng khi thị trường có tín hiệu đảo chiều. Bởi trong những giai đoạn khó khăn, thị trường sẽ có những nhịp hồi phục nhưng sóng ngắn, nếu không sớm chủ động chuẩn bị thì sẽ lỡ nhịp cơ hội.

"Theo kinh nghiệm của chúng tôi, khi thị trường bất động sản đảo chiều, dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thực, giá bán hợp lý sẽ là sản phẩm đầu sóng, nghĩa là các sản phẩm sẽ có thanh khoản đầu tiên, được khách hàng tìm kiếm. Do đó, các chủ đầu tư cần rà soát lại danh mục dự án, ưu tiên giữ lại và tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người mua, ở các vị trí có sẵn nhu cầu hiện hữu", ông Nguyễn Việt Hùng nói.

Các dự án khác mang tính chất đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng, hoặc phân khúc cao cấp sẽ còn là một ẩn số trong 2023. Chủ đầu tư vì thế sẽ chịu chi phí tài chính hơn 10%/năm cho giai đoạn sắp tới khi vẫn chưa chuyển nhượng được dự án hoặc mở bán. Tuy khó khăn bủa vây, một số nhà đầu tư mạnh về dòng tiền vẫn có cơ hội đầu tư.

Với các dự án được lựa chọn ưu tiên triển khai, đây là giai đoạn cần tận dụng thời gian tập trung toàn lực để hoàn tất khâu chuẩn bị, đóng gói toàn bộ sản phẩm, chiến lược bán hàng và marketing.

Theo đó, chủ đầu tư cần khảo sát kỹ lưỡng, định vị đúng thị trường mục tiêu, xu hướng phát triển của thị trường, xác định chân dung khách hàng, từ đó có chiến lược phát triển sản phẩm bất động sản phù hợp.

Đặc điểm của dự án (loại hình sản phẩm, cơ cấu và diện tích căn, mặt bằng, thiết kế mẫu nhà, tiện ích cảnh quan) cần được điều chỉnh phù hợp với nhu cầu hiện tại của thị trường vốn rất khác so với giai đoạn phát triển nóng.

Chủ đầu tư cần hoàn thiện chiến lược thương hiệu cho dự án, xây dựng kế hoạch truyền thông - marketing (chiến lược Marcom) bao gồm: ý tưởng truyền thông, chiến lược truyền thông, kế hoạch triển khai. Thị trường càng khó, marketing quan trọng hơn, đòi hỏi sự sáng tạo, chuyên nghiệp nhưng cũng cần thực tế để thuyết phục khách hàng đón đầu cơ hội.

Với bán hàng, chủ đầu tư cần lựa chọn phương án và đối tác phân phối phù hợp với tình hình hiện tại của thị trường, lập kế hoạch triển khai dự án theo từng tháng; xây dựng bảng giá, chính sách bán hàng cụ thể cho từng loại sản phẩm của dự án. Cách thức triển khai bán hàng thời gian tới đòi hỏi tư duy đột phá vì lực lượng môi giới đã giảm nhiều.

"Thị trường khó, không có nghĩa là không có cơ hội. Khi BĐS có quá nhiều khó khăn bủa vây và không thể chạm đáy hơn nữa, thì thị trường cũng sẽ có tín hiệu đi lên. Điều các chủ đầu tư có thể làm bây giờ là thúc đẩy tiến độ pháp lý cho dự án và tái thiết lập niềm tin cho nhà đầu tư", đại diện Weland nhấn mạnh.

Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh BĐS Weland - 2 năm liền được DOT Property Award vinh danh là "Đơn vị tư vấn BĐS tốt nhất Việt Nam" năm 2022 và 2023.

Website: https://weland.com.vn

Hotline: 0985 959 494

Email: info@weland.com.vn