Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Lo "bong bóng" bất động sản ở TP.HCM là lo hơi xa

Nhận định, đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM năm 2020, báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản (ước đạt 30-40% tổng cầu) nên tại TP.HCM, lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh, chủ yếu dồn về Thủ Đức, quận 9, quận 2 và lan tỏa sang cả khu vực miền Đông Nam Bộ.

"Tuy nhiên, đây là cầu ảo, có tính ngắn hạn với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những sản phẩm có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Còn những căn hộ cao cấp có giá trên 70 triệu đồng/m2 thì hấp thụ yếu hơn", Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá.

Đặc biệt, thông tin về việc đầu tư xây dựng sân bay quốc tế Long Thành tại Đồng Nai và đặc biệt là thành lập TP Thủ Đức... đã tạo một lực hút đầu tư bất động sản mạnh mẽ.

Những thông tin trên khiến mặt bằng giá mới tại TP.HCM được thiết lập chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn. Theo đó, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên ngang phân khúc trung cấp. Như vậy, trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện. Đồng thời giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh với mức tăng 26,5% so với năm 2019 và 50,7% so với năm 2018.

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, điều đáng nói là sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường vì không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra 'bong bóng'. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính....

Nói về giá BĐS TP.HCM, chia sẻ với PV Infonet, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho hay, tùy từng góc nhìn, nếu nhìn từ góc độ thu nhập của người dân thì có thể nói giá BĐS ở TP.HCM khá cao so với thu nhập. 

Tuy nhiên, vì nhu cầu BĐS ở Việt Nam vẫn lớn nên nhà đầu tư vẫn chọn kênh đầu tư BĐS. Khi nhiều nhà đầu tư chọn BĐS sẽ khiến lực cầu lớn, có những giai đoạn tăng giảm giá, nhưng lo lắng về vấn đề sụp đổ giá là không có. Do đó, không quá lo ngại sẽ xảy ra "bong bóng" BĐS ở TP.HCM. 

"Giá BĐS ở TP.HCM sẽ có thể điều chỉnh giảm một thời gian nhưng sẽ không có sự sụp đổ về giá hay vẫn thường gọi là bong bóng", ông Hiển nhận định.

Theo ông Hiển, giá BĐS là vấn đề thuận mua, vừa bán. Nếu có người "đẩy" giá mà không có người mua thì cũng không 'đẩy' được. Việc 'đẩy' giá chỉ xuất hiện ở thị trường độc quyền, nhưng thị trường BĐS ở TP.HCM là thị trường tự do, không phụ thuộc vào duy nhất một người bán nên khó có chuyện "đẩy" giá.

Ông Hiển cũng cho rằng, việc lo "bong bóng" BĐS ở TP.HCM là cái lo hơi xa, "BĐS ở TP.HCM năm 2021 sẽ tương tự như năm 2020 nhưng có tiến triển hơn chút", chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định.

Tuy nhiên, nguồn cung ở TP.HCM năm 2021 vẫn tiếp tục khó cải thiện. Ông Hiển đưa ra 2 lý do cho nhận định này, đó là những dự án đang kẹt về pháp lý đang được xử lý, không thể một sớm một chiều mà có thể hoàn thiện được. Thứ hai, những nhà phát triển muốn lấy đất ở TP.HCM để lập dự án cũng gặp khá nhiều khó khăn chứ không dễ dàng nên cần thời gian, do đó không có nguồn cung đột biến, mà nguồn cung sẽ đến từ từ.