Chuyên gia "bóc" lý do dòng tiền chảy mạnh vào địa ốc, dự báo năm 2021

Vì sao dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản?

2020 là một năm đầy thách thức do đại dịch Covid-19 tác động lên cả nền kinh tế, tuy nhiên, thị trường bất động sản không những trụ vững ấn tượng mà còn phát triển khá tốt ở một số phân khúc.

Đó là nhận định của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khi chia sẻ về bất động sản Việt Nam năm 2020 và đánh giá về kịch bản của 2021.

Theo ông Khương, với phân khúc bất động sản nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn.

Điều này có thể giải thích là do đối với những nhóm đối tượng tại Việt Nam có tài sản tích lũy dưới dạng vàng, ngoại tệ thì nhu cầu chuyển hóa các loại tài sản trên sang hình thức bất động sản luôn cao.

Theo ông Khương, các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới cũng như vậy, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh kéo theo bất ổn xã hội tác động lên tất cả các mặt của xã hội, thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

Mặt khác, ông Khương cho biết, khi càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền.

"Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý, Từ những yếu tố trên, mặc dù 2020 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định", ông Khương nhận định.

Liên quan đến vấn đề tiền tệ, ông Khương cho biết, việc điều hành lãi suất thương mại, tiền gửi ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 5-6%, nhưng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao để tránh tình trạng đầu cơ, tuy nhiên các doanh nghiệp vẫn có thể xoay sở vốn bằng nhiều cách khác nhau. Đây chính là một trong những điểm cộng cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2020.

Năm 2021, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

TS. Sử Ngọc Khương- Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì đối với những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục.

Còn đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi, vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

"Điểm tích cực chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy", ông Khương cho biết.

Về mặt khó khăn, vị chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn. TS Khương cho biết thêm, đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng.

"Năm 2021 thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Đối với thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng vẫn luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020", ông Khương dự báo.

Trong khi đó, đối với thị trường bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn.

"Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản là hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, TTTM, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn", ông Khương nói.

Tuy nhiên, theo ông Khương, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì.