Chọn mặt gửi vàng khi đặt cọc, đăng ký giữ chỗ dự án bất động sản?

Cần chú ý gì khi đầu tư bất động sản?

Một thực tế đang diễn ra hiện nay trên thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối dù không có kinh nghiệm, năng lực và tiềm lưc về kinh tế nhưng cũng xin đầu tư dự án, xây dựng nhà ở, xây dựng chung cư, dự án phân lô đất nền. Sau khi xin được chủ trương đầu tư dự án, các chủ đầu tư này thường bắt tay với một đơn vị môi giới tiến hành huy động vốn từ người dân thông qua các hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn hoặc các hợp đồng giả cách…

Không ít người dân vì tin vào những lời mời chào, hứa hẹn về khả năng sinh lời siêu nhanh đã bỏ qua việc tìm hiểu về pháp lý dự án, nguồn gốc đất đai mà xuống tiền vào các dự án “ma”, dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được phê duyệt tỉ lệ 1/500… nên đã rơi vào cảnh tiền mất tật mang, tranh chấp quyền lợi và người thường gặp bất lợi chính là người dân.

Phân tích về hình thức hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, chuyên gia kinh tế Hoàng Đình Thảo, Giám đốc Công ty TMXD Hồng Hà cho biết: Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán bất động sản về bản chất là hình thức lách luật nhằm huy động vốn để thực hiện dự án. Bởi bản chất, các dự án bất động sản sẽ không được ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trước khi hoàn thành cơ sở hạ tầng và được nghiệm thu. Do đó, nếu khách hàng ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư thì có thể bị chiếm dụng vốn, bị mất trắng vốn mà không thể ngờ tới.

“Thực tế đã có rất nhiều khách hàng vì ham lợi nhuận nên bị sập bẫy của một số chủ đầu tư không có năng lực thực hiện dự án. Khi vụ việc được phát hiện, hai bên đưa nhau ra tòa và có khả năng hợp đồng bị tuyên vô hiệu do hợp đồng góp vốn có nhiều dấu hiệu mập mờ, không chặt chẽ. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền cho bên góp vốn thì cũng khó mà lấy lại được đủ số vốn đã đầu tư. Như vậy, khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn”, ông Thảo chia sẻ.

Theo các chuyên gia kinh tế phân tích, người dân muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì yếu tố an toàn phải được đặt lên hàng đầu. Người dân nên chọn các chủ đầu tư, đơn vị phân phối bất động sản uy tín, có tiềm lực mạnh và có kinh nghiệm thực hiện dự án bất động sản nhiều năm để xuống tiền đầu tư. Hơn nữa, trước khi xuống tiền, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý về đất đai, quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 của dự án, các quyết định, chủ trương, quy hoạch về dự án cũng như kiểm tra thực tế tình hình triển khai hạ tầng dự án để tránh trường hợp chủ đầu tư bán dự án ảo, dự án “ma”.

Nhà đầu tư cần “chọn mặt gửi vàng”

Hiện nay trên thị trường, hầu hết các dự án bất động sản có đầy đủ hồ sơ pháp lý, hạ tầng được xây dựng đúng tiến độ đều được các chủ đầu tư, đơn vị phát triển cho khách hàng đặt cọc, giữ chỗ sản phẩm. Theo nhiều chủ đầu tư lý giải, việc đặt cọc, giữ chỗ chỉ là bước thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng, của thị trường một cách chính xác nhất để từ đó xây dựng kế hoạch phát triển dự án đi đúng hướng.

Việc đặt cọc giữ chỗ là thuận lợi hơn cho khách hàng và khách hàng cũng yên tâm hơn khi muốn đặt chỗ. Bởi lẽ, khi đặt cọc, giữ chỗ sớm khách hàng sẽ được rất nhiều lợi thế như mua với giá ưu đãi, được lựa chọn vị trí ưng ý, được tặng quà …

Theo một số nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm chia sẻ, việc đặt cọc, giữ chỗ là một hoạt động hết sức bình thường, giống như bất cứ giao dịch dân sự nào khác trên thị trường, khi muốn đặt mua hay giao dịch một tài sản gì, người mua đều phải đặt cọc một số tiền để thể hiện thiện chí và hai bên có thỏa thuận dân sự với các điều khoản cụ thể hơn, có lợi hơn cho khách hàng.

Một chuyên gia bất động sản chia sẻ, hiện luật Kinh doanh Bất động sản không cấm chuyện chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo luật dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Biên, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh phân tích, thực tế Luật Kinh doanh Bất động sản không quy định về hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.

Cụ thể, khoản 1 Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Tại khoản 2 Điều 328 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

“Để tránh rủi ro khi đặt cọc, giữ chỗ khi mua đất nền dự án, khách hàng nên lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ rõ ràng, hạ tầng được thi công đúng tiến độ cam kết. Bên cạnh đó, khách hàng cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực để đầu tư”, Luật sư Biên chia sẻ.