"Cầu đường đi trước, nhà bước theo sau": Bài học quy hoạch hữu ích từ Malaysia

Nhìn sang nước bạn Malaysia, được đánh giá là một những quốc gia có hạ tầng giao thông tốt nhất thế giới, ta học được gì từ câu chuyện phát triển của họ.

"Cầu đường đi trước, nhà bước theo sau"

Trong báo cáo mới nhất của Diễn đàn Kinh tế thế giới (WEF), Malaysia được đánh giá là quốc gia có hạ tầng giao thông tốt nhất khu vực Đông Nam Á. Trên bình diện toàn cầu, Malaysia xếp hạng 2 châu Á và hạng 5 thế giới trong Chỉ số Đầu tư Cơ sở hạ tầng toàn cầu (GIII). Cụ thể, nước này đang sở hữu một trong những hệ thống đường sắt đô thị dày đặc và hiện đại nhất Đông Nam Á. Với các dự án hạ tầng do chính phủ công bố, Malaysia đang hướng đến mục tiêu giao thông công cộng đô thị phục vụ 40% nhu cầu đi lại vào năm 2030.

Cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng cực lớn đến đời sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Các chuyên gia về quy hoạch đều nhận định rằng hoạt động di chuyển tác động đến với việc khai thác và kinh doanh. Trong nhiều trường hợp, chính sự thuận tiện trong đi lại đã tạo động lực để hình thành nên các đô thị mới, trung tâm thương mại đông đúc.

Ví dụ điển hình chính là dự án Kota Kemuning, khu đô thị tích hợp quy mô lớn đầu tiên tại thung lũng Klang của Malaysia. Thời điểm những năm 1990, Malaysia là đất nước có tốc độ đô thị hóa cao nhất khu vực, người dân đều đổ về trung tâm thành phố lớn như Kuala Lumpur để sinh sống làm việc, tạo nên một sức ép rất lớn cho đô thị, tương tự như tình trạng của Hà Nội và TP. HCM hiện nay. Chính phủ nước này đã đưa ra một chiến lược táo báo quy hoạch vùng thủ đô mở rộng, giãn bớt dân ra khỏi khu vực trung tâm. Bước đầu tiên trong kế hoạch này là phát triển hệ thống giao thông công cộng hiện đại hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu di chuyển của hàng triệu lượt người di chuyển vào nội ô Kuala Lumpur và ngược lại mỗi ngày.

Sau khi hệ thống dần thành hình, dự án siêu đô thị Kota Kemuning cách trung tâm thành phố 25km dần được triển khai. Từ một vùng ngoại ô đất đai hoang hóa, dự án này nay đã trở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu vang danh với hàng loạt giải thưởng quy hoạch quốc tế cùng mức tăng lợi nhuận lên tới 47% một năm. Kota Kemuning có sự kết hợp cân bằng giữa các phát triển dân cư và thương mại được hỗ trợ bởi các tiện ích thiết yếu, cũng như mạng lưới đường cao tốc, giao thông công cộng hiện đại và vô cùng tiện lợi.

Điều đáng ấn tượng là kế hoạch quy mô "khủng" mang tính chiến lược này đã được chính quyền Malaysia giao cho nhà thầu nội địa triển khai toàn diện thay vì mời các đơn vị quốc tế vào cuộc. Đơn vị được "chọn mặt gửi vàng" là Gamuda Berhad, tập đoàn hàng đầu về phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản trong nước. Ba trong số bốn tuyến đường cao tốc lớn nhất tại Malaysia hiện nay đều do Gamuda Berhad thi công. Gamuda Berhad đã triển khai, hiện đang điều hành và duy trì 230 km đường cao tốc, metro phục vụ cho hơn vài triệu người đi lại mỗi ngày.

Trên thế giới, Gamuda Berhad hiện diện rộng rãi ở nhiều quốc gia với các dự tiêu biểu, có thể kể đến như dự án đường sắt đô thị MRT Cao Hùng tại Đài Loan; dự án thủy điện 523MW Nam Theun 1 tại Lào; dự án đường cao tốc Dukhan tại Qatar và các công trình sân bay và đường hầm của sân bay quốc tế Doha tại Qatar; các dự án cầu Sitra tại Bahrain…

Từ phát triển hạ tầng đến kiến tạo đô thị

Ứng dụng mô hình kinh doanh bất động sản gắn liền với phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp và đồng bộ, sau khi đã vững chân ở lĩnh vực chuyên môn xây dựng cơ sở hạ tầng, năm 1995, Gamuda dấn thân vào thị trường bất động sản dân dụng bằng việc thành lập Gamuda Land và mở rộng phạm vi hoạt động sang các quốc gia khác. Sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, Gamuda Land hiện đang sở hữu 11 dự án khu đô thị cùng 9 dự án cao ốc tích hợp tại Malaysia, Úc, Singapore và Việt Nam với tổng giá trị đầu tư lên đến trên 7 tỷ USD.

Xác định Việt Nam là điểm đến triển vọng với tốc độ phát triển ổn định trong suốt những năm vừa qua, Gamuda Land đã nhanh chóng thâm nhập thị trường vào năm 2007 với hai dự án khu đô thị tiêu chuẩn quốc tế Gamuda City rộng 274 ha tại Hà Nội và Celadon City quy mô 82 ha tại TP. HCM. Thừa hưởng giá trị cốt lõi tạo nên thành công khác biệt cho Gamuda Berhad tại Malaysia và trên thế giới, Gamuda Land đã mang mô hình "tiền hạ tầng, hậu nhà ở" của mình vào áp dụng cho các dự án tại đất nước hình chữ S. Minh chứng rõ ràng là từ một "vùng rốn nước" sình lầy quanh năm đen đặc, đất đai hoang hóa phía Nam thủ đô, ngày nay công viên Yên Sở đã trở thành một trong những công viên sinh thái tươi mát, trong lành bậc nhất thủ đô, thu hút vô số người dân đến thư giãn, dã ngoại cuối tuần. Sau khi giai đoạn cải tạo môi trường hoàn thành, Gamuda City mới dần dần mọc lên và trở thành điểm sáng của bất động sản khu Nam Hà Nội.

Tiếp đến là Celadon City, dự án tiêu biểu phía Nam của công ty có tổng diện tích 82ha với tổng vốn đầu tư lên đến trên 1 tỷ USD. Tọa lạc tại nơi từng được xem "vùng đất bị lãng quên" phía Tây Sài Gòn, Celadon City ngày nay đã trở thành một khu đô thị tiêu chuẩn quốc tế sở hữu công viên lớn thứ ba thành phố. Dự án không chỉ là "lá phổi xanh" của quận Tân Phú mà còn là mảng xanh ấn tượng nhất khu Tây TP. HCM.

Thiết nghĩ, phương thức "cầu đường đi trước, nhà bước theo sau" này thật sự là một giải pháp hữu ích, nên cân nhắc để giải quyết bài toán đô thị hóa của Việt Nam hiện nay.