Cần lưu ý gì khi xuống tiền săn bất động sản năm 2023?

Người có tiền đang chờ sẵn

Trong một hội thảo gần đây, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết lực cầu hiện là điểm sáng nhất của thị trường bất động sản. Lực cầu bất động sản hiện tại rất mạnh bởi kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh và đầu tư công về hạ tầng cũng đang tăng trưởng mạnh nhất các thời kỳ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như hiện tại, ông Đính khuyến nghị các chủ đầu tư cố gắng đưa ra những chính sách phát triển hướng tới sản phẩm phù hợp nhu cầu người dân. Hiện nay, thị trường tuy khan hiếm nguồn cung nhưng vẫn có hàng tồn kho lại thuộc phân khúc cao cấp. Để tăng thanh khoản, các chủ đầu tư cần căn chỉnh lại những sản phẩm tung ra thị trường.

"Tôi cho rằng các dự án phù hợp kể cả thời điểm này nếu đưa ra sản phẩm nhà căn hộ 2 tỷ đồng trở xuống thì trong một ngày bán hết ngay. Đừng nói thị trường yếu, dân rất nhiều tiền. Dân cực nhiều tiền và họ đang sẵn sàng chờ hàng ngon là mua. Nên nhìn vấn đề thị trường đang ở điểm nào để đẩy những sản phẩm phù hợp. Tất nhiên với hoạt động doanh nghiệp các sản phẩm cao cấp sinh lời tốt hơn. Nhà ở xã hội, nhà giá rẻ lời nhuận không tốt bằng. Nhưng chúng ta muốn phát triển hay chúng ta muốn tắc nghẽn như bây giờ?", Chủ tịch Hội Môi giới nhấn mạnh.

Đâu là phân khúc đáng để xuống tiền?

Tương tự ông Đính, chuyên gia Trần Khánh Quang đánh giá, có khoảng 20-30% số nhà đầu tư có tiền mặt để sẵn sàng mua bất động sản mà mình yêu thích, vị trí tốt, giá tốt trong thời điểm hiện nay. Ông Quang lấy ví dụ tại khu vực trung tâm hành chính TPHCM hoặc khu dân cư hiện hữu nếu giá giảm 5-10% chắc chắn có giao dịch.

"Đây chắc chắn không phải thời điểm tốt để bán nhưng là thời điểm tốt để mua. Người mua có thể tìm kiếm bất động sản nào thấy tốt, mức giá hợp lý, mình thích", vị này nhận định.

Đây cũng là cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực vì hiện nay, với các dự án bán ra, người bán không còn dám bán giá cao. Hiện nay, các chủ đầu tư bán sản phẩm bán để duy trì hoạt động, dòng tiền thay vì sinh lời cao như trước đây. Hiện một số chủ đầu tư khi thấy dòng tiền khó cũng sẵn sàng kéo dài thời gian thanh toán.

Ông Quang cho rằng dù hiện tại bất động sản có xu hướng xuống nhưng đây vẫn là kênh đầu tư an toàn đặc biệt là bất động sản là đất, nhà liền thổ.

Với nhà đầu tư có ý định tái cơ cấu danh mục, chuyên gia này đưa ra lời khuyên nên bán bớt một bất động sản với mức chiết khấu 5-10% thậm chí 20% để có một lượng tiền mặt duy trì cho 12 tháng tiếp. Khi có lượng tiền mặt nhà đầu tư cũng có cơ hội mua được bất động sản tốt hơn vì thị trường có khả năng sẽ đi xuống tiếp.

Với những nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, ông Quang cho rằng có thể mua luôn trong tháng 12. Những người đang đợi tín hiệu từ chính sách thì nên chờ đến tháng 3-6 năm sau hãy quyết định.

Chuyên gia này cũng lưu ý, thời điểm này, người mua bất động sản không nên sử dụng vốn vay. Thứ hai là quan tâm đến các vấn đề về pháp lý dự án, cuối cùng là cân nhắc về mức giá hợp lý.

Phân khúc bất động sản nào sẽ chạm đáy?

Theo quan điểm của ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, việc xác định đâu là đáy trong đầu tư chứng khoán hay bất động sản là rất khó. Bởi chỉ khi nào giá xuống thì chúng ta mới biết là đỉnh, khi nào giá lên thì mới biết đấy là đáy.

Mỗi một phân khúc, dự án đều có tiềm năng trong thị trường tùy thuộc vào chính sách tác động đến phân khúc đó. Bối cảnh hiện tại trong một năm tới khi chính sách vĩ mô chưa tháo gỡ, cũng như các vấn đề về tín dụng, lãi suất sẽ dẫn tới xu hướng đầu tư bất động sản.

Đầu tiên là giỏ hàng thanh lọc tự nhiên, những sản phẩm mạo hiểm hơn thì sẽ ít được quan tâm hơn. Nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm mang tính khai thác tốt hơn. Họ cũng cơ cấu lại danh mục đầu tư, thắt chặt dòng tiền. Tính an toàn cho dòng tiền sẽ đặt lên đầu tiên sau đó mới đến yếu tố sinh lời. Với tâm lý, xu hướng như vậy nhà đầu tư sẽ tìm đến sản phẩm bất động sản có giá trị thực hơn ví dụ nhà phố. 

Phân khúc thứ hai được ông Hảo đánh giá có tiềm năng trong thời gian tới là bất động sản hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi, nhà cho chuyên gia, công nhân. Đây là những sản phẩm được đánh giá an toàn hơn trong 1 năm tới.

Cuối cùng là phân khúc chung cư. Trong năm vừa qua, giá chung cư tại trung tâm TP Hà Nội tăng 700 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Đối với những khu vực ngoại thành như Hoài Đức, mức tăng cũng đạt 200-300 triệu đồng/căn. Ông Hảo lưu ý người mua nên chọn những chung cư mới đưa vào sử dụng thì sẽ ít khấu hao hơn.