Cách dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân

Năm 27 tuổi, anh Nguyễn Hoàng Hải (ngụ tại Bình Tân, TPHCM) đầu tư địa ốc. Căn hộ chung cư tại quận 8 được mua bằng nguồn vốn vay mượn ba mẹ. Thời điểm năm 2013, giá trị căn hộ ở mức 16 triệu đồng mỗi m2, sau 3 năm tăng lên 27 triệu đồng mỗi m2. "Dù là vốn tự có, song tính ra tỷ suất lợi nhuận tôi nhận về không cao, bởi chất lượng chung cư xây không thực sự tốt, xuống cấp khá nhanh", anh Hải đánh giá.

Năm 2015, anh tiếp tục đầu tư căn hộ 50m2 trên mặt đường Xa lộ Hà Nội, có giá 1,95 tỷ đồng. Số vốn ban đầu mà nhà đầu tư này bỏ ra là 470 triệu đồng, còn lại được vay từ ngân hàng. Thời điểm đó, lãi suất khoảng 11-12%, trong 25 năm. Nhận nhà năm 2016, anh Hải tiếp tục bỏ ra 50 triệu đồng tu sửa nội thất căn hộ để cho thuê. Nhờ khách thuê ổn định, anh Hải thu về 300 triệu sau hai năm, giúp anh "nhẹ gánh" trang trải khoản vay ngân hàng. Năm 2018, anh Hải bán căn hộ với giá 60 triệu đồng mỗi m2, lãi 1,18 tỷ đồng.

"Mức lợi nhuận này không thể đạt được nếu tôi không sử dụng đòn bẩy tài chính", anh Hải đánh giá. Từ kinh nghiệm sử dụng vốn vay trong đầu tư căn hộ chung cư, anh Hải mở rộng danh mục sang đầu tư các dự án shophouse, đất nền...

Nhờ việc vận dụng đòn bẩy tài chính, cùng khoản tiền tiết kiệm 400 triệu đồng, Nhật Thành, ngụ tại Nhà Bè, TPHCM cũng thành công ở thương vụ đầu tiên khi mới 25 tuổi. Đến 28 tuổi, anh là chủ sở hữu hai căn hộ chung cư tại quận 7, quận 8.

Theo Thành, nhiều người cho rằng, mua chung cư không có lời nhiều, song trên thực tế không ít nhà đầu tư đã hưởng lợi do nắm bắt được chu kỳ tăng giá của sản phẩm.

"Giá tăng mạnh nhất trong ba năm đầu, bước sang năm thứ 4, giá có thể tăng chậm lại. Trong trường hợp chung cư khi đi vào vận hành, ban quản lý không đủ tốt có thể dẫn tới tranh chấp sổ hồng, xuống cấp... thì giá trị tài sản có thể giảm, khá rủi ro cho nhà đầu tư".

Năm 2018, Thành tiếp tục xuống tiền hai nhà phố tại cùng một vị trí, bằng 2 phương thức đầu tư khác nhau. Sau 3 năm, một căn mua hoàn toàn vốn tự có mang lại cho anh lợi nhuận 12-13% mỗi năm. Trong khi đó, căn sử dụng 70% vốn vay ngân hàng liên kết với chủ đầu tư giúp anh hưởng khoản lãi 25% mỗi năm.

"Sau nhiều năm đầu tư, tôi đúc kết ra việc cần tận dụng triệt để các chương trình hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư. Nếu biết dùng, chính sách này thực sự mang lại nhiều lợi thế cho người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư có nguồn vốn thấp", anh Thành đánh giá.

Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn, qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.

Thông thường, khi sử dụng đòn bẩy tài chính, khách hàng chỉ phải bỏ ra 10-30% trên tổng giá trị bất động sản. Theo ước tính, thời gian gần đây, lượng khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản gia tăng.

Trong nhiều tiêu chí đặt ra khi sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tới uy tín của chủ đầu tư. Bởi trong trường hợp chủ đầu tư và nhà thầu uy tín kém, "bỏ của chạy lấy người", tiến độ xây dựng bị "treo", nhà đầu tư có thể bị chôn vốn, trong khi vẫn phải chi trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng.

"Thông thường, chủ đầu tư sẽ hợp tác với 2-3 ngân hàng để hỗ trợ lãi suất cho người mua. Khi đó, nhà đầu tư nên quan tâm đến những ngân hàng có lãi suất ít biến động, chú ý tính dòng tiền và đề xuất cho vay thời hạn tối đa, qua đó giảm áp lực dòng tiền", một chuyên gia đánh giá.

Vị này cho biết thêm, bối cảnh dịch bệnh cũng tạo cơ hội cho người mua bất động sản. Đây là thị trường của người mua khi chúng ta có thể thương lượng với người bán. Các chủ đầu tư cũng có những chính sách ưu đãi, chiết khấu giảm giá, giãn chế độ thanh toán... mang tới nhiều cơ hội cho khách hàng.

Theo đại diện Tập đoàn Bất động sản An Gia, lý do người trẻ mua nhà bằng vốn vay ngày càng gia tăng là bởi họ khá năng động, có tư duy cởi mở về tài chính, biết cách vận dụng lợi thế mà ngân hàng và các tổ chức tín dụng mang tới, và quan trọng, họ có nguồn thu nhập ổn định.

Nắm bắt xu thế này, An Gia đang áp dụng chính sách bán hàng khá linh hoạt tại dự án Westgate (Bình Chánh). Theo đó, với khách mua căn hộ cần vay vốn chỉ cần chuẩn bị khoảng 15% giá trị căn hộ và lũy kế đến quý IV/2022 đóng tổng cộng 30%. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà vào năm 2023, là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc.

Đại diện An Gia cho biết, với khoản tiền đầu tư đó, tính đến lúc nhận nhà, người mua nộp 30% chia cho giá trị tài sản, thì mức sinh lời có thể đạt 30-100% khi biên độ tăng giá trung bình 10-30% sau 1-2 năm. Chính sách được thiết kế để phù hợp với các gia đình trẻ, có thu nhập khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, phù hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Westgate có quy mô 3,1 ha, phát triển theo khu phức hợp cao cấp gồm 4 tòa tháp cao 20 tầng, cung cấp ra thị trường gần 2.000 căn hộ tại trung tâm hành chính Bình Chánh, với mức giá trung bình khoảng 40 triệu đồng mỗi m2.