Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất làm chậm triển khai dự án?

Lo ngại bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá đất

Tại Hội thảo khoa học với chủ đề "Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" do báo Đầu tư tổ chức chiều 27/7, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế - Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - cho biết, khi khảo sát ý kiến của doanh nghiệp, yếu tố quan tâm hàng đầu trong việc định giá đất là việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động như thế nào tới việc triển khai dự án.

Theo bà Hồng, các ý kiến băn khoăn tập trung vào 4 vấn đề.

Thứ nhất, các phương pháp theo dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định, mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Về lý thuyết, phương pháp này xác định được giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai.

Thứ hai là lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Thứ ba, về mục tiêu quản lý Nhà nước, cơ quan soạn thảo cho rằng phương pháp này định giá bất động sản phục vụ cho nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước. Nếu tư duy ngược lại, nếu phục vụ tính toán quyết định đầu tư, thì phương pháp này đã sát nhất với thị trường, từ đó đảm bảo được quyền lợi và việc quản lý của Nhà nước.

Thứ tư, tính thống nhất của quy định. Phương pháp thặng dư đang được các tổ chức thẩm định giá áp dụng rộng rãi và xem là phương pháp áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển. Phương pháp này đã được quy định trong tiêu chuẩn Thẩm định giá 11 ban hành theo Thông tư của Bộ Tài chính. Liệu việc bỏ phương pháp có đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.

"Chúng tôi đề nghị cần cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng những tác động của vấn đề này đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp", bà Hồng nêu.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - TPHCM có 280/320 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, có thể thấy áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong 8 năm qua. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Tuy nhiên, phương pháp này lại tiềm ẩn rủi ro lớn. Dẫn chứng dự án tại 1 tỉnh, cơ quan của tỉnh đó dùng phương pháp thặng dư tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỷ đồng, nhưng 1 cơ quan khác vào tính con số lên tới 1.800 tỷ đồng, 1 cơ quan khác lại là 1.300 tỷ đồng.

Vậy tại sao có sai số lớn, theo ông Châu phân tích, bởi phương pháp thặng dư đã tính cho các dự án đang phát triển, nhà ở, khu đô thị…, tính trên tổng chi phí đầu tư giả định và tổng doanh thu giả định. Thông tư 36 có định lượng, đưa ra công thức nhưng chưa thật sự đầy đủ.

"Tất cả các phương pháp đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào nhưng nếu thu thập không chính xác, không cập nhật theo thời gian thực, không áp dụng công nghệ…, thì không tìm ra được chỉ số giá trung bình", ông Châu nêu.

Cũng theo ông Châu, trong 8 năm qua, không áp dụng được phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất, do vậy chỉ có thể áp dụng phương pháp thặng dư. Trong khi phương pháp này có rủi ro pháp lý với công chức Nhà nước và người liên quan.

"Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động đề xuất sửa đổi Nghị định 44, chúng tôi tán thành quan điểm tích hợp phương pháp chiết trừ vào so sánh, tán thành phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị…, nhưng chúng tôi không tán thành mức trần 200 tỷ đồng", ông Châu nhấn mạnh.

Phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam

Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai sửa đổi - cho biết, các phương pháp định giá, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập…, thị trường thế giới đều làm, đều là các phương pháp khoa học.

Bên cạnh đó, có nhiều phương pháp khác như định giá hàng loạt, phương pháp giá thửa đất chuẩn và vùng giá trị…

"Về việc bỏ phương pháp thặng dư, đây là phương pháp khoa học nhưng chúng tôi đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp thặng dư bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập…", ông Chính nêu.

Cũng theo ông Chính, các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Nhưng câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác.

"Trong phương pháp này, lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3,5,10 năm sau, mà có những điểm không chặt chẽ. Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào… Theo tôi, các yếu tố này rất lỏng", ông Chính phân tích và nhận xét phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam.

Theo ông Chính, nếu chúng ta không chặt chẽ ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá. Chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỷ lệ tăng giá bất động sản, bởi vì chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin về tỷ lệ tăng giá bất động sản.