BĐS 25 năm thăng trầm: Lúc nhiều "cơn sốt", khi giá "lao dốc" tới 40%

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam - một chuyên gia bất động sản (BĐS) có hàng chục năm kinh nghiệm tại Việt Nam vừa có những chia sẻ xung quanh biến động thị trường bất động sản trong vòng 25 năm trở lại đây.

Góc nhìn của vị chuyên gia bắt đầu kể từ giữa thập niên 90 đến nay. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng, theo sau đó là thời kỳ suy giảm và đóng băng, hồi phục trở lại một cách rực rỡ, và đến nửa đầu năm 2020 lại chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Giai đoạn 1995 - 1998: Thời gian cực thịnh của bất động sản

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng đối với Việt Nam, khi cùng lúc chúng ta chính thức bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN).

Thời kỳ này được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Nam. Việc từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% đạt được vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%).

“Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản nước nhà, GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh”, ông Neil MacGregor cho biết.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997 - 1998 ở khu vực Châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cũng chỉ ra rằng tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm 1998 lên mức 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và mặt khác do có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không những không bị cuốn vào vòng xoáy, mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn 1998-2008: Thổi bùng nhiều cơn sốt giá

Những năm cuối thế kỷ 20 đầu thế kỷ 21 đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006).

Theo dòng chảy của nền kinh tế và những chính sách vĩ mô của Chính phủ, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam kể lại: Thị trường bất động sản cũng trải qua nhiều thăng trầm, bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002.

“Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia”, ông Neil MacGregor nói.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Tp.HCM.

Giai đoạn 2008-2018: Nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% trong thời gian ngắn

Chu kỳ suy thoái và vực dậy của nền kinh tế Việt Nam tiếp tục trải qua một lần nữa trong giai đoạn 10 năm này. Theo ông Neil MacGregor, giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.

Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Kết quả là thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường BĐS Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho bất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết.

Thị trường lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời, những người quan tâm đến BĐS cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Giai đoạn 2018 đến nay: Chững lại vì Covid-19

Trong khi kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8% trong quý đầu năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng Covid-19 đang diễn ra là khó dự đoán, tùy thuộc vào quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh.

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cũng dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Đã chứng kiến và trải qua tất cả những thăng trầm và phát triển của thị trường, ông Neil MacGregor, tin tưởng vào sự vực dậy của bất động sản.

“Thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc: ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây", ông Neil MacGregor nói.