Bất động sản năm 2020: Thị trường sàng lọc mạnh, đất nền vẫn sẽ “hot"

Phân khúc nào sẽ hấp dẫn nhà đầu tư?

Trao đổi với PV Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Việt Nam cho rằng đất nền vẫn sẽ là phân khúc sôi động năm 2020.

PV: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản năm 2020. Trong năm tới phân khúc nào sẽ “chiếm sóng" thị trường?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc nhưng thực chất hơn. Không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng.

Nghịch lý của thị trường bất động sản 2020 vẫn là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển. Sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự sẽ tồn tại.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Có thể có nhiều doanh nghiệp, môi giới bất động sản không trụ lại được về nghề.

Ở Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở tiếp tục hạn chế. Mất cân đối nguồn cung tiếp diễn, chủ yếu là phân khúc nhà ở trung và cao cấp, phân khúc nhà ở giá rẻ vắng bóng. Lúc này, loại hình nào thu hút được quan tâm của người tiêu dùng phụ thuộc vào chất lượng, tiến độ, vị trí dự án.

Trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp, đối tượng trung lưu tăng trưởng nhanh, họ cần chất lượng sống cao hơn tốt chấp nhận mua nhà đẳng cấp. Thêm nữa, nhóm lao động nước ngoài, nhu cầu sống họ rất cao nên nhu cầu căn hộ chất lượng cao rất lớn.

Nhìn chung, sang năm 2020, tôi cho rằng đất nền vẫn là chủ đạo, mặc dù sản phẩm này không được khuyến khích. Hiện nay chưa có cơ chế để xử lý tình trạng “om" đất nền, nhiều người gom giữ nó để thành bãi đất cỏ mọc um tùm.

Đáng lẽ nên có quy định giao đất trong bao lâu mà anh không xây thì anh phải nộp thuế nhiều hơn. 

Còn đối với phân khúc condotel từng “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản thì sao thưa ông? Liệu phân khúc này có được hồi phục sau thời gian dài trầm lắng?

Condotel sụt giảm vì một số nguyên nhân, cả về pháp lý lẫn câu chuyện cam kết lãi suất, năng lực chủ đầu tư.

Thật ra, tiềm năng phát triển hạ tầng du lịch là rất lớn. Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam dự báo còn tăng nữa. Trong khi đó, bây giờ mình đã đủ đâu. Tôi vẫn nghĩ phân khúc này rất tiềm năng.

Nhiều môi giới khó trụ lại với nghề

Ông có đề cập tới thị trường bất động sản năm 2020 sẽ có cuộc thanh lọc mạnh, nhiều doanh nghiệp và môi giới khó trụ lại với nghề. Ông có thể giải thích rõ hơn?

Năm 2019, thị trường diễn ra mất cân đối, nguồn hàng khan hiếm khiến cho tính cạnh tranh thị trường ngày càng lớn. Nhiều khả năng trong thời gian tới, nhiều môi giới sẽ không trụ được với nghề.

Thực ra nó cũng là cơ hội thanh lọc thị trường. Sự đào thải của nghề này theo đó sẽ khốc liệt hơn. Do vậy nhiều sàn giao dịch bắt đầu chuyển hướng, tìm giải pháp. Trong thời đại công nghệ 4.0, người ta cũng chuyển sang bán hàng bằng công nghệ nhiều hơn.

Nhiều giải pháp bán hàng được các chủ đầu tư áp dụng, làm sao để giảm thiểu các chi phí trong bối cảnh giá cả bị áp lực đẩy lên. Hiện nay thị trường có những chủ đầu tư tự bán, thuê môi giới hay thành lập sàn giao dịch.

Để giải quyết vấn đề, bản thân môi giới phải thay đổi, chuyên nghiệp, hiệu quả và nâng cao trình độ, đường lối chính sách kinh doanh.

Ngăn chặn việc phân lô bán nền là cần thiết

Nhiều chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ năm 2020. Theo ông, những chính sách có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản?

Bất cứ chính sách nào khi ban hành cũng đều có sự ảnh hưởng đến thị trường. Vấn đề là ảnh hưởng ở mức độ như thế nào, có tích cực không.

Nghị định 91 ra đời thì những vấn đề sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trước đây chưa được xử lý thì nay đã có công cụ, cơ sở để xử lý. Việc này đầu tiên sẽ làm cho thị trường giảm đi sai phạm trong sử dụng, quản lý đất đai.

Về quy định phân lô bán nền có thể bị phạt cả 1 tỷ đồng, theo tôi, trước nay chúng ta chưa có chế tài đủ mạnh để răn đe việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất, ngăn chặn việc phân lô bán nền là cần thiết.

Đây là một trong thực tế diễn ra tại nhiều địa phương, gây nhiều hệ luỵ. Ở Vân Đồn, Phú Quốc… một thời tràn lan xẻ đất xẻ rừng, phân lô bán nền đất nông nghiệp, không theo quy hoạch, không có chủ trương. Cuối cùng, người tiêu dùng gánh hệ quả, rủi ro. 

Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới giai đoạn 2020-2025. Ông đánh giá như thế nào về mức tăng này? Điều này có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Theo quy định, khung giá đất được điều chỉnh 5 năm một lần. Lúc đó điều chỉnh theo hướng tăng hay giảm phụ thuộc vào thị trường thời điểm đó. Nếu thị trường có xu hướng tăng thì sẽ điều chỉnh theo xu hướng tăng và ngược lại giảm thì phải giảm.

Trong 5 năm trở lại đây, giá đất hầu hết ở các địa phương đều tăng, còn tăng tỷ lệ bao nhiêu phần trăm phụ thuộc vào mức tăng bình quân của thị trường.

Tôi cho rằng việc các cơ quan chuyên môn tính toán, xây dựng mức tăng thì chắc chắn đã có cơ sở, bài toán của họ. Việc này hoàn toàn theo quy định của pháp luật.

Luật Đất đai quy định, dự án dưới 30 tỷ đồng mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất, trên 30 tỷ đồng phải có bộ phận liên ngành thẩm định giá, lấy giá thị trường để so sánh, tính tiền sử dụng đất. Do vậy, việc điều chỉnh khung giá đất mới ở đây có ảnh hưởng về mặt nào đó nhưng không không quá lớn.

Tuy nhiên, việc ảnh hưởng đến các chi phí sản xuất kinh doanh là chắc chắn. Từ đó tăng áp lực giá bán lên sản phẩm.

Xin cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Nguyễn Mạnh (ghi)