Bất động sản khan hiếm, chuyên gia bóc mẽ vụ doanh nghiệp ôm đất, đầu cơ

Tại hội thảo "Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" do Hiệp hội bất động sản tổ chức ngày 25/11, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đã chia sẻ thêm về nguyên nhân gây khan hiếm nguồn cung vừa qua.

Ông Nghĩa cho biết, hiện tại nguồn cung khan hiếm rất nghiêm trọng và theo nhiều chuyên gia nguyên nhân là vấn đề pháp lý. Tuy nhiên theo ông Nghĩa, còn có nguyên nhân khác là rất nhiều doanh nghiệp "mua gom và đầu cơ dự án". 

"Thậm chí còn có nhiều quan điểm cho rằng đây là thời điểm tốt để mua gom bất động sản, nên rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom rất nhiều đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau", ông Nghĩa chia sẻ.

Cũng theo vị chuyên gia, thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, khiến thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn nhưng âm dòng tiền nhiều năm nay song họ lại  không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án.

"Hậu quả là "tiếng kêu" về giá bất động sản trong nhiều năm trở lại đây rất nhiều. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng.

Vì vậy, nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh", ông Nghĩa đề xuất.

Vấn đề thứ hai theo Nghĩa, đó là tín dụng dành cho bất động sản. Theo đó, vị chuyên gia kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn. 

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cũng đã góp ý một số kiến nghị hoàn chỉnh chính sách cho thị trường bất động sản nhìn từ việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Bất động sản và xây dựng luôn gắn chặt với nhau. Vì vậy, theo ông Hiệp, doanh nghiệp ngành xây dựng đều hết sức quan tâm đến việc làm thế nào để tháo gỡ cho bất động sản phát triển.

"Có thể nói bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác. Vì vậy, điều đầu tiên chúng tôi cho rằng muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh", ông Hiệp kiến nghị.

Cụ thể, để giải quyết những ách tắc trước mắt, ông Hiệp cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến các vấn đề ở Nghị định 30. Việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở đang cực kỳ vướng mắc nên khi vấn đề này được sửa đổi sẽ có nguồn cung lớn hơn cho thị trường. Đây không phải là một doanh nghiệp mà là toàn bộ doanh nghiệp mong muốn sửa đổi vấn đề này.

Thêm nữa về tiền đền bù cho dân, tiền sử dụng đất, ông Hiệp cho biết hai vấn đề này đang được gộp lại. Trong khi đó, hệ số đền bù giữa các tỉnh là khác nhau nên người nông dân ở các tỉnh nhận đền bù cũng khác nhau. Vì vậy, gần như người dân không hài lòng và rất khó khăn khi đền bù.

"Về sự chồng chéo mâu thuẫn giữa các Luật, Luật Đầu tư quy định Chủ tịch tỉnh có quyền quyết định còn theo Luật Đất đai là Hội đồng Nhân dân, ngoài ra còn rất nhiều ví dụ khác… nên các cơ quan chính quyền đang rất khó trong vấn đề này", ông Hiệp chia sẻ thêm.

Trước đó, theo thông tin từ lãnh đạo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản mới chỉ bằng khoảng 50% so với năm ngoái. Trong đó, riêng đối với dự án phát triển nhà ở thương mại có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn được hoàn thành.

Lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Đáng chú ý, giá giao dịch bất động sản tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản.

Tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II, hiện tượng tăng giá, thậm chí "sốt" tại một số phân khúc bất động sản diễn ra. Cụ thể, giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM đều tăng khoảng 5-7%.

Trong khi đó, giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8-10% (tính chung cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 - 20% so với mức quý IV/2020). Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.