80% bất động sản TPHCM là cao cấp: Đại diện Bộ xây dựng nói chưa chính xác

Lệch pha các phân khúc bất động sản

Thị trường bất động sản năm 2022 rơi vào tình trạng trầm lắng, đặc biệt là vào những tháng cuối năm. Suất tiêu thụ các tài sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đang ở mức thấp. Số liệu từ đơn vị nghiên cứu Batdongsan.com.vn cho biết trong quý IV vừa qua, toàn thị trường bất động sản TPHCM tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới. Đây là mức thấp nhất trong năm vừa qua.

Bên cạnh đó thị trường cũng xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu khi lượng sản phẩm thuộc căn hộ cao cấp đang chiếm đa phần. Những căn hộ có giá 20 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm của những thành phố lớn.

Trong Hội nghị tổng kết công tác năm 2022 triển khai nhiệm vụ năm 2023, Bộ xây dựng xác định khắc phục lệch pha cung cầu của các sản phẩm bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm 2023.

Số liệu báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy từ đầu năm đến nay cơ quan này đã xác nhận đủ điều kiện huy động sản phẩm hình thành trong tương lai cho 25 dự án với 12.147 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 78,3%, phân khúc trung cấp 21,7%, không xuất hiện phân khúc bình dân.

Trong báo cáo chiến lược năm 2023, Công ty Chứng khoán VnDirect cũng đưa ra nhận định người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (giá dưới 2.000 USD/m2) tại TPHCM và Hà Nội. Ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Đại diện Bộ xây dựng nói gì?

Bình luận về tỷ trọng 80% nguồn cung sản phẩm bất động sản là phân khúc cao cấp, 20% là phân khúc trung cấp, không xuất hiện phân khúc bình dân tại chương trình của VTV, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết cần hiểu rõ hơn về những con số này.

Ông Dũng cho biết qua báo cáo của các địa phương, các hiệp hội cho thấy thị trường bất động sản cao cấp được đầu tư nhiều trong khi đó nhà ở xã hội, nhà có giá phù hợp rất hạn chế. Đây là biểu hiện lệch pha rõ nét ở các đô thị đặc biệt là đô thị lớn có quỹ đất hạn chế, giá nhà cao.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, con số trên cũng không hẳn biểu đạt hết phân khúc sản phẩm của thị trường bất động sản TPHCM cũng như trên cả nước vì đây chỉ là tổng hợp con số đối với các sản phẩm hoàn thành từ đầu 2022 đến nay.

Trong giai đoạn nguồn cung bất động sản đang hạn chế, trong giai đoạn ngắn thì có thể các dự án nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp, phân khúc bình dân vẫn đang triển khai nhưng chưa hoàn thành để đưa sản phẩm ra thị trường. Vì vậy, theo ông Dũng, con số trên thể hiện sự lệch pha nhưng chưa hẳn đã biểu đạt chính xác bản chất của các phân khúc sản phẩm bất động sản tại thị trường TPHCM nói riêng và cả nước nói chung.

"Đây không phải con số tuyệt đối để biểu hiện thị trường. Tỷ lệ đấy có thể hiện sự chênh lệch giữa các phân khúc nhưng đó là con số tổng hợp trong một thời gian ngắn và trong một giai đoạn thị trường bất động tương đối đặc biệt, nguồn cung ít nên phản ảnh chưa chính xác", ông Vương Duy Dũng nhận xét.