Quy định phải có đất ở mới làm được dự án: Giá nhà tăng, nền kinh tế thiệt hại

Nguồn cung bất động sản gặp khó…

Thị trường bất động sản đã trải qua hơn một năm tồi tệ. Nguồn vốn là nguyên nhân được nhắc tới nhiều nhất. Tuy nhiên, bên cạnh nguồn vốn, nguồn cung eo hẹp cũng góp phần không nhỏ khiến bất động sản lao đao.

Chia sẻ tại tọa đàm Kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm 2023, với chủ đề "Phục hồi tổng cầu, thúc đẩy tăng trưởng trong bối cảnh mới", diễn ra ngày 11/7/2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận xét nguồn cung trên thị trường bất động sản đang rất nghèo nàn và không có chất lượng.

Phần lớn nguồn cung đang tồn tại trên thị trường không phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Tuy nhiên, đây không phải là sự thiếu hụt nghiêm trọng, theo ông Nguyễn Văn Đính đây là sự thiếu hụt tạm thời. Sự thiếu hụt đến từ vướng mắc thủ tục mới quan trọng hơn.

"Hiện đang có trên 1.000 dự án nằm chờ do bị tắc nghẽn về pháp lý. Thậm chí, có dự án hoàn thành rồi, có thể đưa vào thị trường nhưng vẫn vướng mắc thủ tục", ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Văn Đính, nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng nhấn mạnh vào thủ tục. Theo đơn vị này, phải khẩn trương có kết luận các dự án đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để dự án sớm được triển khai, nhất là dự án lớn.

Đặc biệt, đẩy nhanh thời gian giải quyết thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay vướng mắc pháp lý của các dự án thuộc thẩm quyền địa phương, nhằm tạo cú hích và sự lan tỏa. Đồng thời, tập trung đẩy mạnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,… nhằm sớm đưa dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường.

… Lại thêm khó vì đề xuất sửa đổi Luật Đất đai

Trong khi những vướng mắc về thủ tục pháp lý vẫn đang hạn chế nguồn cung thì nguồn cung lại càng khó khăn hơn với Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai.

Cụ thể, Dự thảo Luật Đất đai, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất quy định:

Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 1)

Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 6).

Giới đầu tư bất động sản lo ngại Dự thảo Luật Đất đai, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 có thể khiến nguồn cung bất động sản đã ách tắc nay càng ách tắc hơn vì doanh nghiệp sẽ không thể triển khai được dự án nhà ở thương mại.

"Thủ tục phức tạp, làm khó cho thị trường"

Đánh giá Dự thảo Luật Đất đai, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết quy định mới này có thể khiến "thủ tục dầy dà, phức tạp, nhiều khi làm khó cho thị trường".

Ông Võ phân tích điều khoản này có nghĩa chủ đầu tư phải chuyển sang đất phi nông nghiệp rồi mới được làm dự án nếu phù hợp quy hoạch. Nó cũng là một lý do kéo dài thời gian chuẩn bị dự án. Đây cũng là điểm làm cho thủ tục quá phức tạp.

Ngoài ra, quy định này được đánh giá là không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Ông Võ đồng tính với quan điểm này khi khẳng định "bởi vì cứ yêu cầu nó phải là đất phi nông nghiệp dẫn đến việc người ta thỏa thuận để chuyển sang làm đất ở mới được thực hiện dự án".

Kết quả là tạo ra nhiều vướng mắc. Cho đến nay, thị trường có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc (do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở). Các dự án này có nguy cơ bị "treo" nếu Dự thảo kể trên đi vào đời sống.

Theo ông Võ, khi Dự thảo được thông qua, khi Luật được ban hành, các dự án kể trên sẽ vướng mắc về thủ tục, không tháo gỡ được vì không được phê duyệt, từ đó gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Cụ thể, Dự thảo Luật Đất đai, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 chắc chắn sẽ làm giảm cung nhà ở, làm cho phát triển nhà ở thương mại khó khăn, khiến người mua khó tiếp cận được sản phẩm hơn và giá tăng cao. Trong khi đó, phát triển nhà ở xã hội cũng đang vướng mắc và khó phát triển.

"Về đất đai, quy hoạch, các tỉnh không nhiệt tình trong nhà ở xã hội, nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ữu đãi gặp rất nhiều khó khăn. Phát triển nhà ở xã hội có nhiều vấn đề, không thuận lợi", ông Võ nhấn mạnh vào yếu tố nhà ở thương mại bị làm khó trong khi nhà ở xã hội đang gặp nhiều vướng mắc sẽ khiến nguồn cung trên thị trường bị hạn chế.

HoREA đề nghị bổ sung điều 128

Có thể thấy bổ sung Dự thảo Luật Đất đai, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 đang được đánh giá là hạn chế nguồn cung, khiến giá nhà tăng và người mua nhà khó tiếp cận được sản phẩm. Kết quả là doanh nghiệp, người mua nhà và cả nền kinh tế chịu thiệt hại không nhỏ.

Chính vì vậy, sửa đổi Dự thảo Luật Đất đai, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 hoặc giữ nguyên quy định cũ đang trở thành mong muốn của thị trường.

Bình luận về điều này, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, thực ra quy định cũ cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế. Theo đó, phải là nhà ở mới được thực hiện dự án nhà ở. Đó là quy định làm cho thị trường ách tắc là bởi vì các dự án có nhiều loại đất khác nhau.

Theo ông Võ, quy định hiện nay có khác một chút nhưng nếu làm khó thị trường thì cần sửa đổi.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết HoREA đã đề nghị bổ sung điều 128, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất khác là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

"Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng đồng thời với trường hợp thứ hai là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất mà đất đó là đất nông nghiệp 100% hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Ảnh: Nguyễn Duy