Chấm dứt hợp đồng đặt cọc sai cách, chủ nhà suýt mất 200 triệu đồng

Vợ chồng ông A. (TPHCM) có nhu cầu bán nhà, hai bên ký hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng. Do bên mua liên tục yêu cầu xác minh hiện trạng và nhiều vấn đề pháp lý khác nên ông A. đã thuê luật sư Nguyễn Thụy Bảo Ân (Đoàn luật sư TPHCM) tư vấn, giám sát quá trình giao dịch.

Trước ngày công chứng, luật sư hướng dẫn bên bán chủ động nhắn tin cho bên mua, xác nhận rõ thời gian và địa điểm ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng.

Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, nhận thấy có một số dấu hiệu bất thường, luật sư còn đề nghị thuê thừa phát lại tham gia ghi nhận toàn bộ quá trình làm việc để làm căn cứ nếu phát sinh tranh chấp.

Đúng như dự đoán, tại thời điểm chuẩn bị ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mờ một số nội dung quan trọng do trước đây ép plastic, bóc ra bị mờ. Trong đó có số căn cước và phần thông tin liên quan đến biến động tăng diện tích.

Từ thực tế này, bên mua yêu cầu chủ nhà thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận rồi mới tiếp tục giao dịch.

Theo luật sư, đây là yêu cầu hoàn toàn hợp lý, và tư vấn cho bên bán phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác.

"Nếu bên bán cho rằng bên mua đưa ra yêu sách vô lý, tuyên bố không bán nữa hoặc tự ý bỏ về thì chính bên bán mới là người vi phạm hợp đồng đặt cọc", luật sư phân tích.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, luật sư nhận thấy việc cấp đổi giấy chứng nhận có thể phát sinh thêm nhiều vấn đề. Nguyên nhân là trên giấy chứng nhận ghi nhận căn nhà 2 tầng, nhưng thực tế chủ nhà đã cơi nới thêm một tầng.

Theo nữ luật sư, nếu chỉ thực hiện thủ tục cập nhật biến động thông thường thì có thể không phải kiểm tra hiện trạng. Tuy nhiên, khi cấp đổi giấy chứng nhận, cơ quan chức năng có thể tiến hành đo vẽ, xác minh hiện trạng thực tế công trình trước khi cấp lại sổ mới.

Việc này đồng nghĩa quá trình cấp đổi có thể phát sinh những vướng mắc pháp lý ngoài dự liệu ban đầu.

Trước tình huống trên, luật sư tư vấn để hai bên cùng thống nhất phương án xử lý. Theo thỏa thuận, nếu không thể thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên hoàn trả tiền đặt cọc, không phạt cọc.

Ngược lại, nếu việc cấp đổi hoàn tất mà bên mua từ chối giao dịch thì sẽ mất tiền cọc theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Cuối cùng, hai bên đều thống nhất theo phương án này.

Qua vụ việc, nữ luật sư lưu ý những người chuẩn bị bán nhà không nên nghĩ rằng chỉ cần hết thời hạn đặt cọc là có quyền nhận tiền cọc của bên mua.

Bên bán cần chủ động liên hệ với bên mua, xác nhận rõ thời gian, địa điểm giao dịch và lưu giữ các chứng cứ thể hiện mình đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm của bên bán.

Trong trường hợp phát sinh vướng mắc hoặc nhận thấy có dấu hiệu rủi ro nên lập biên bản làm việc. Nếu cần thiết, có thể thuê thừa phát lại ghi nhận diễn biến sự việc để làm chứng cứ.

Chỉ khi chứng minh được mình đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm nhưng bên mua vẫn từ chối giao dịch thì mới có căn cứ xác định bên mua vi phạm và xử lý tiền đặt cọc theo thỏa thuận.

"Đừng nghĩ rằng chỉ cần ngồi ở nhà đợi hết thời hạn đặt cọc mà không thấy bên mua xuất hiện thì đương nhiên được nhận tiền cọc. Muốn xử lý khoản tiền này, bên bán phải chứng minh mình đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo thỏa thuận nhưng bên mua vẫn từ chối giao dịch", luật sư lưu ý.