Sổ đỏ cấp sai bị thu hồi, người mua ngay tình có mất đất?

Làm thủ tục sang tên mới biết sổ đỏ bị cấp sai

Bà N.T.M. (48 tuổi, ở TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) mua mảnh đất rộng hơn 5.000m2 ở tổ 3, phường Tuần Châu (Quảng Ninh). Việc mua bán được thiết lập bằng một hợp đồng và được chứng thực bởi Văn phòng công chứng Giếng Đáy (TP Hạ Long).

Sau khi hai bên hoàn thành các thủ tục trên và giao nhận tiền xong, gia đình bà M. mang hồ sơ đến Trung tâm hành chính công TP Hạ Long để làm thủ tục sang tên mảnh đất này.

Khi tiếp nhận bộ hồ sơ của gia đình bà M., Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Hạ Long đã thông báo trả lại hồ sơ này và thu lại bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với mảnh đất trên.

Đơn vị trên thông báo cho bà M. lý do thu giữ sổ đỏ là để giao cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra lại cuốn sổ này.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Hạ Long sau đó đã có một số văn bản trả lời cụ thể sự việc trên với hộ gia đình bà M. Trong đó, đơn vị trên trích dẫn, UBND TP Hạ Long có quyết định về việc thu hồi và hủy bỏ sổ đỏ thửa đất trên.

Lý do thu hồi và hủy bỏ được UBND TP Hạ Long giải thích Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông, bà Vũ Đức Tiến, Bùi Thị Thêm tại thửa đất số 01 tờ bản đồ số 77 thuộc tổ 3, phường Đại Yên cũ (nay là phường Tuần Châu) là không đúng quy định pháp luật, do cấp chồng lấn vào các thửa đất nông nghiệp năm 1996 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường TP Hạ Long khi đó cũng khẳng định người dân không có lỗi, có sổ đỏ do nhà nước cấp là người dân được phép giao dịch mua bán theo đúng quy định pháp luật. Việc cán bộ nào cấp sai cuốn sổ đỏ này sẽ bị xử lý.

Người mua ngay tình có giữ được đất khi sổ đỏ bị thu hồi?

Nhiều năm hành nghề, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư TP Hà Nội), cho biết khi cơ quan có thẩm quyền xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng quy định và thực hiện việc thu hồi hoặc hủy bỏ, nhiều người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rơi vào tâm lý hoang mang, lo lắng mất toàn bộ tài sản đã bỏ tiền mua.

Tuy nhiên, theo luật sư, việc giữ được đất hay không phụ thuộc vào điều kiện ngay tình và mức độ sai phạm ban đầu.

Người thứ ba ngay tình là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, không biết và không thể biết việc giấy chứng nhận đã được cấp trái quy định pháp luật.

Theo luật sư, đây là cơ sở của nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch đất đai theo Bộ luật Dân sự.

Để được xem xét là người thứ ba ngay tình, người mua phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định; việc đăng ký sang tên phải được thực hiện hợp pháp; người nhận chuyển nhượng không biết và không có lỗi trong việc kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất; không có dấu hiệu thông đồng, gian dối.

"Nếu thiếu một trong các điều kiện nêu trên, khả năng được pháp luật bảo vệ sẽ giảm đáng kể", luật sư nói.

Theo luật sư, thực tế khi giải quyết tranh chấp liên quan đến sổ đỏ cấp sai, Tòa án có thể đưa ra nhiều hướng xử lý khác nhau tùy thuộc vào bản chất vụ việc.

Trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất vẫn được công nhận cho người mua ngay tình nếu họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện bảo vệ theo quy định.

Ngược lại, nếu sai phạm trong quá trình cấp giấy chứng nhận mang tính chất nghiêm trọng hoặc phát hiện có hành vi gian dối ngay từ đầu, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Ngoài ra, Tòa án cũng có thể xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại của bên có lỗi hoặc trách nhiệm của cơ quan đã thực hiện việc cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.

Thực tiễn xét xử cho thấy không phải mọi trường hợp giấy chứng nhận bị thu hồi hoặc bị hủy đều làm hợp đồng chuyển nhượng mất hiệu lực. Tòa án sẽ xem xét mức độ sai phạm, yếu tố ngay tình và hậu quả thực tế trước khi quyết định.

Đối với những trường hợp việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật nghiêm trọng, người chuyển nhượng thực tế không có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có hành vi giả mạo, gian dối, Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu toàn bộ.

Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại phát sinh.

Trong một số trường hợp khác, sai phạm chỉ liên quan đến một phần diện tích đất hoặc có sự nhầm lẫn về ranh giới, phần quyền sử dụng đất hợp pháp còn lại vẫn có thể được công nhận.

Lúc này, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu một phần thay vì vô hiệu toàn bộ. Các bên sẽ điều chỉnh lại diện tích, giá trị tài sản hoặc nghĩa vụ thanh toán tương ứng.

Đáng chú ý, có những trường hợp dù giấy chứng nhận bị xử lý nhưng giao dịch vẫn được giữ nguyên hiệu lực.

Điều này thường xảy ra khi người nhận chuyển nhượng là người thứ ba ngay tình, đã hoàn tất thủ tục sang tên hợp pháp và sai phạm xuất phát từ cơ quan cấp giấy hoặc từ bên chuyển nhượng.

Trong những tình huống như vậy, Tòa thường ưu tiên bảo vệ sự ổn định giao dịch thay vì tuyên vô hiệu toàn bộ nếu người nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện ngay tình.

Về trách nhiệm bồi thường, theo luật sư Dũng, khi sổ đỏ bị thu hồi hoặc bị hủy, trách nhiệm này không mặc nhiên thuộc về một chủ thể duy nhất. Việc xác định trách nhiệm phụ thuộc vào lỗi và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi sai phạm và thiệt hại thực tế.

Nếu việc cấp giấy chứng nhận sai xuất phát từ hành vi kê khai gian dối, sử dụng giấy tờ giả, cố ý che giấu tình trạng tranh chấp hoặc cung cấp thông tin không đúng sự thật, người thực hiện hành vi này có thể phải hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên bị ảnh hưởng.

Trong trường hợp sai sót phát sinh từ quá trình quản lý, thẩm định hoặc cấp giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước, trách nhiệm bồi thường có thể được xem xét theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

Tuy nhiên, để yêu cầu bồi thường được chấp nhận, người bị thiệt hại phải chứng minh có quyết định hoặc bản án xác định việc cấp giấy là trái pháp luật; chứng minh thiệt hại thực tế đã phát sinh; đồng thời chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa hành vi cấp sai và thiệt hại xảy ra.

Theo quy định hiện hành, các thiệt hại được xem xét bồi thường thường bao gồm giá trị tài sản bị ảnh hưởng, chi phí phát sinh thực tế và các khoản tổn thất có thể chứng minh bằng tài liệu, chứng cứ hợp pháp.

Do đó, khi phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi hoặc bị hủy, người dân cần nhanh chóng rà soát hồ sơ, lưu giữ đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, giấy tờ sang tên và các tài liệu liên quan để bảo vệ quyền lợi của mình.