Ký bán đất theo lời môi giới, người đàn ông mất cả đất lẫn tiền

Ông A. (TPHCM) rao bán một thửa đất tại tỉnh Long An cũ với giá khoảng 750 triệu đồng. Người đàn ông mong muốn thu về đúng số tiền này, môi giới muốn bán với giá bao nhiêu tuỳ ý quyết định.

Sau đó, một người môi giới tên B. tìm đến, giới thiệu ông C. là người có nhu cầu mua mảnh đất và tiến hành làm hợp đồng đặt cọc số tiền 500 triệu đồng. Theo cam kết, 250 triệu đồng còn lại sẽ được thanh toán sau khi hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Sau 30 ngày, các bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại thời điểm ra văn phòng công chứng, ông C. không xuất hiện, thay vào đó là một người tên D.

Thấy người lạ đứng ra giao dịch, ông A. thắc mắc hỏi "ông D. này là ai", thì phía môi giới giải thích đây là anh của ông C., được nhờ đứng tên hợp đồng chuyển nhượng.

"Miễn sao chú nhận đủ 250 triệu đồng còn lại là được", người môi giới nói với ông A..

Tin lời môi giới, người nông dân Long An nghĩ rằng mình nhận đủ số tiền đã thỏa thuận là được.

Trong hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ nhà và ông D., hai bên thoả thuận mảnh đất có giá trị 1 tỷ đồng, tiền chênh lệch người môi giới được hưởng.

Sau khi ký hợp đồng, ông D. tiến hành thanh toán. Tuy nhiên, do không có tài khoản ngân hàng nên ông D. đưa toàn bộ số tiền là tiền mặt cho môi giới. Sau đó, người môi giới đưa lại cho ông A. 250 triệu đồng, người này giữ số tiền còn lại.

Nhận đủ 750 triệu đồng, ông A. đồng ý để phát hành hợp đồng chuyển nhượng.

Một thời gian sau, cả ông A. và người môi giới B. bất ngờ bị cơ quan công an triệu tập để phục vụ điều tra liên quan hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Quá trình làm việc, ông A. mới biết người môi giới đã sử dụng thủ đoạn tương tự với nhiều hồ sơ khác để chiếm đoạt số tiền lớn.

Theo đó, tại thời điểm đến văn phòng công chứng, ông C. và ông D. thực tế không phải anh em như lời môi giới giới thiệu. Câu chuyện "anh thay em ký hợp đồng" hoàn toàn do môi giới B. dựng lên.

Sau đó, khi ông C. - người đã ký hợp đồng đặt cọc - không nhận lại được 500 triệu tiền đặt cọc, đồng thời phát hiện thửa đất đã được sang tên cho ông D., người này gửi đơn tới cơ quan công an đề nghị khởi tố ông A. cùng môi giới B. về hành vi lừa đảo vì cho rằng một mảnh đất cùng lúc bị bán cho nhiều người.

Trong vụ việc này, cả ông A. (chủ thửa đất) và ông D., đều tìm đến luật sư Trần Viết Hà (Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk), để hỏi về khả năng bị khởi tố hình sự và nhờ tư vấn pháp lý.

Theo luật sư Hà, ở góc độ hình sự, khả năng khởi tố ông A. và ông D. trong trường hợp này là không cao.

"Tuy nhiên, nếu cơ quan điều tra chứng minh được hai người này có sự bàn bạc, cấu kết với môi giới nhằm chiếm đoạt tiền của ông C. thì vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự", luật sư phân tích.

Phân tích trách nhiệm pháp lý của các bên trong vụ việc, luật sư cho rằng ông A. (chủ thửa đất), đã ký hợp đồng đặt cọc với ông C. và nhận số tiền 500 triệu đồng nhưng hiện không còn đất để chuyển nhượng cho người này.

Theo luật sư, nếu ông C. không yêu cầu xử lý hình sự mà chỉ muốn nhận lại tiền đặt cọc thì chủ nhà xem như may mắn "thoát được một kiếp nạn".

"Tuy nhiên, nếu căn cứ điều khoản phạt cọc trong hợp đồng, trường hợp không có đất để giao phải đền cọc gấp đôi, thì chủ nhà có thể phải bồi thường tới 1 tỷ đồng", luật sư phân tích.

Luật sư cho rằng ông A. khó có thể lý giải việc mình chỉ bán đất với giá 750 triệu đồng và đã nhận đủ số tiền này, bởi thực tế người này đã ký hợp đồng đặt cọc với một người nhưng lại ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác.

Đối với ông D. - người đứng tên nhận chuyển nhượng cuối cùng - luật sư cho biết vẫn có cơ sở để bảo vệ quyền lợi theo hướng "người thứ ba ngay tình".

Tuy nhiên, theo luật sư Hà, trường hợp này đang tồn tại một điểm bất lợi cho ông D.

"Hợp đồng chuyển nhượng chỉ thể hiện giá trị giao dịch 300 triệu đồng trong khi giá trị thửa đất khoảng 750 triệu đồng. Điều này có thể bị xem là dấu hiệu né thuế và là tình tiết khiến việc xác định ông D. có thật sự ngay tình hay không trở nên bất lợi", luật sư phân tích.

Qua vụ việc, luật sư Hà khuyến cáo người dân khi mua bán đất cần đặc biệt cảnh giác khi ký hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng.

Theo luật sư, đã ký hợp đồng đặt cọc với ai thì khi ký hợp đồng chuyển nhượng cũng phải thực hiện đúng với người đó, tránh trường hợp như ông A., ký với một người nhưng lại sang nhượng cho người khác, dẫn tới nguy cơ phải đền cọc gấp đôi do không còn đất để bàn giao.

"Trường hợp muốn thay đổi người nhận chuyển nhượng cần thực hiện thanh lý hợp đồng đặt cọc cũ hoặc trong hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản chỉ định chủ thể khác đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng", luật sư lưu ý.