Giải quyết sự phức tạp của sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thế nào?

Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình từ những năm 2000 còn rất nhiều và phổ biến trong các giao dịch nhà đất. Điều khó khăn vướng mắc nhất hiện nay đối với người dân, cơ quan công chứng, chứng thực, Văn phòng đăng ký đất đai đó là xác định thành viên có quyền sử dụng đất như thế nào cho đúng pháp luật.

Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp trị - Đoàn Luật sư TP Hà Nội hướng dẫn 3 cách để giải quyết vấn đề phức tạp này.

Cách thứ nhất cũng là cách phổ biến hiện nay được các bên áp dụng đó là làm đơn xác nhận nhân khẩu, liên hệ với cơ quan công an cấp xã để xác nhận thành viên hộ gia đình có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ.

Dựa trên giấy xác nhận này, các bên xác định ai là thành viên trong sổ hộ khẩu thì chính là thành viên có quyền sử dụng đất, tất cả những người này cần ký vào các văn bản công chứng, chứng thực để đảm bảo giao dịch hợp pháp.

Tuy nhiên cách làm này sẽ thuận lợi nếu các thành viên trong sổ hộ khẩu đồng ý. Trường hợp có thành viên trong sổ không đồng ý hoặc người khác có quan hệ hôn nhân, huyết thống nhưng vì lý do nào đó không được ghi nhận trong sổ có ý kiến phản đối thì cách làm phổ biến trên sẽ không thực hiện được.

Cách thứ hai, tại mục 4, phần III Về Dân sự thuộc Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân Tối cao đã cung cấp giải pháp xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất như sau: "…Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

Dựa vào quy định trên, các bên muốn xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cung cấp hồ sơ cấp sổ đỏ. Trong hồ sơ ghi nhận thành viên nào thì đó sẽ là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

Các làm này được đánh giá toàn diện hơn nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế như: hồ sơ cấp sổ không còn, việc lưu trữ không đầy đủ, thậm chí người dân kê khai sai, thiếu dẫn tới có người là thành viên hộ gia đình, sinh ra, lớn lên, đóng góp tạo lập nhà đất nhưng lại không được kê khai.

Cách thứ ba: Đây là cách thức phức tạp, mất nhiều thời gian công sức nhưng đảm bảo yếu tố pháp lý đúng đắn nhất trong thời điểm hiện tại để xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

Người dân cần tiến hành thu thập hồ sơ tài liệu theo hai cách trên, sử dụng tài liệu thu thập được đối chiếu với quy định pháp luật tại khoản 25, điều 3 Luật đất đai năm 2024 để xác định được  chính xác thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải thỏa mãn các yếu tố được quy định tại khoản 25, điều 3 Luật đất đai năm 2024"

"Hộ gia đình sử dụng đất là những người: Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Đang sống chung; Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành".

Lấy ví dụ như sau: Một người cháu khi đó 04 tuổi là thành viên trong sổ hộ khẩu gia đình của ông, bà tại thời điểm cấp sổ hộ gia đình thì có quyền sử dụng đất hay không?

Theo cách được chỉ ra trên đây, người cháu thỏa mãn 02 điều kiện đầu tiên về quan hệ nuôi dưỡng, đang sống chung tuy nhiên điều kiện "có quyền sử dụng đất chung" phải xem xét thêm.

Nếu đất này có thể có nguồn gốc hình thành trước thời điểm người cháu ra đời, người cháu tại thời điểm cấp sổ sống phụ thuộc, không có vai trò tạo ra, duy trì tôn tạo nhà đất, chưa thành niên. Nếu như vậy người cháu không có chung quyền sử dụng đất. Đồng nghĩa không phải thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

Còn nếu tại thời điểm người cháu 04 tuổi, Nhà nước mới tiến hành giao đất cho hộ gia đình 3 người thì người cháu sẽ có chung quyền sử dụng đất, thuộc thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất trong sổ đỏ cấp cho hộ gia đình là vấn đề phức tạp, nhiều tranh cãi từ lý luận đến thực tiễn. Hi vọng bài viết này đóng góp thêm một giải pháp giải quyết vấn đề pháp lý phức tạp trên.