Định giá đất, chuyện từ cuộc tranh luận giữa 2 nguyên Thủ tướng

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT kể câu chuyện tại cuộc hội thảo khoa học quốc gia “Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong luật Đất đai 2013” do trường Đại học Kinh tế quốc dân, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT tổ chức sáng 10/12.

Giá trị gia tăng từ đất chỉ rơi vào tay nhà đầu tư

Tham luận tại hội thảo, PGS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội cho rằng cần sửa đổi, bổ sung quy định về điều tiết giá trị gia tăng từ đất, cụ thể là thực hiện chính sách thu thuế để điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Ông Cường phân tích, Điều 19 Luật Đất đai hiện hành quy định, Nhà nước điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Tuy nhiên trên thực tế, việc điều tiết giá trị gia tăng từ đất chưa được thực hiện, gây nên nhiều bất cập.

Các dự án đầu tư khi thu hồi đất nông nghiệp đền bù và nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp nhưng khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sang đất kinh doanh, giá đất tăng lên nhiều lần nhưng không phải do đầu tư mà do việc thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại. Thêm vào đó, khi dự án triển khai thì nhiều công trình hạ tầng liền kề cũng được đầu tư phát triển, làm thay đổi lợi thế và gia tăng giá trị đất đai.

Ông Hoàng Văn Cường chỉ rõ, toàn bộ phần giá trị gia tăng này đang rơi vào tay của nhà đầu tư làm cho người dân có đất bị thu hồi bức xúc.

Tương tự, từ các dự án mở đường, chỉnh trang đô thị "ngốn" tiền khổng lồ ở các thành phố lớn, nghịch lý là người dân trong diện phải giải tỏa, di dời gặp nhiều khó khăn trong khi những người ở liền kề với dự án được hưởng toàn bộ giá trị gia tăng của đất đai.

Ngoài ra, tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư đã mua trước đất đai để đầu cơ chờ khi quy hoạch thay đổi hoặc các dự án được triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi đã làm sai lệch thị trường đất đai, đẩy giá đất tăng lên không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai.

Theo đó, để điều tiết phần giá trị tăng thêm, ông Cường đề nghị đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch; thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất người sử dụng đang chiếm giữ để điều tiết giá trị địa tô chênh lệch.

Ông Cường nhấn mạnh, thậm chí, việc đấu thầu đất trong các dự án cũng không phản ánh giá trị thực của đất đai cũng như giá trị gia tăng của đất sau khi triển khai dự án. Vậy cần có sự định giá lại đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành để tính giá trị gia tăng cần phải điều tiết về cho nhà nước.

Đại biểu đề nghị sửa quy định về xác định giá đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất tại chương III, luật Đất đai hiện hành.

Kiểm tra “hiện tượng Nguyễn Bá Thanh” 20 năm trước

Nói về các nguồn thu từ đất đai, GS.Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT điểm 3 nguồn chính: thu từ giá trị đất công khi đưa vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân; thu từ thuế, phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất; thu từ giá trị đất tăng thêm mà không do đầu tư của người có đất. Vấn đề vướng hiện nay là tất cả các nguồn thu này đều phụ thuộc vào công cụ định giá đất. Công cụ xác định giá đất, theo đó, có yêu cầu quan trọng nhất là làm sao cho phù hợp với giá trị thị trường.

Tuy nhiên, thực tế, nguồn thu từ đất chưa tương xứng với giá trị đất trên thị trường. Theo số liệu của Bộ Tài chính, tổng thu từ đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách nhà nước, chiếm khoảng 20% tổng thu ngân sách nhà nước địa phương. Nguồn thu từ thuế, phí liên quan đến đất đai hiện cũng quá thấp so với thông lệ quốc tế. Tỷ suất cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta chỉ ở mức 0,03%, quá thấp hơn so với các nước công nghiệp có tỷ suất này ở mức 1 - 1,5%.

Ông Võ nhấn mạnh, việc giá trị đất cũng như thuế, phí đất đai được tính theo giá đất thấp hơn giá thị trường làm cho nguồn thu giảm đi đáng kể, làm cho nguồn thu giảm đi đáng kể, tức là làm thất thoát ngân sách nhà nước. Kẻ “tội đồ” trong chuyện này chính là khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của các tỉnh thành đều chỉ bằng 25-70% giá thị trường.

Luật Đất đai hiện hành (2013) quy định, tất cả các loại thuế, phí đất đai đều tính theo giá đất nhà nước quy định như vậy nên thực tế, ngân sách chỉ thu được khoảng 40% giá trị cần thu.

Vị chuyên gia về chính sách đất đai nêu dẫn chứng phân tích, Đà Nẵng đã xây dựng được một thành phố hiện đại, vẫn được gọi là một thành phố đáng sống, chỉ từ nguồn lực đất công tại chỗ theo một quy hoạch phát triển phù hợp. Ngược lại, Hà Nội lại luôn luôn tạo ra những con đường đắt nhất hành tinh gắn với nhà siêu mỏng, siêu méo hai bên đường.

Trước hiện tượng Đà Nẵng, ông Võ, khi đó là Thứ trưởng Bộ TN-MT được Ban Bí thư cử vào kiểm tra vì những dư luận cho rằng cựu Bí thư thành phố này, ông Nguyễn Bá Thanh đã vi phạm pháp luật. Kết thúc 1 tháng làm việc ở thành phố thủ phủ miền Trung, khi về, ông Võ chỉ có thể báo cáo “thực tế, muốn phát triển chỉ có vi phạm pháp luật”.

Theo ông Võ, vấn đề đặt ra lúc này là phải đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất. Việc đổi mới thể chế để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai cũng có liên quan đến hoàn thiện cơ chế quy định và quyết định giá đất của nhà nước.

Ông Võ kể lại, hơn 10 năm trước, ông từng chứng kiến cuộc họp mà ông Phan Văn Khải (khi đó là Thủ tướng) có cuộc tranh luận rất găng với cấp phó cũng là người kế nhiệm ông ít năm sau đó - ông Nguyễn Tấn Dũng. Thủ tướng khi đó không muốn có quy định về khung giá, bảng giá đất nhưng Phó Thủ tướng cố thuyết phục phải giữ công cụ định giá này.

“Bảng giá đất, khung giá đất chắc chắn là ẩn chứa những dối trá, tiềm ẩn nhiều nguy cơ tiêu cực, tham nhũng trong đó. Cá nhân tôi thấy, không có quy định nào vô duyên như khung giá đất khi nó không thể hiện vai trò tích cực gì trong quá trình quản lý giá đất suốt thời gian qua, cần thay bằng một cơ quan định giá đất quốc gia” – ông Võ nêu quan điểm.

Ông Võ diễn giải, cơ quan định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất.

Phương Thảo