Từ "Thung lũng Silicon” ở TPHCM nhìn lại cách xử lý dự án treo

Trong tiến trình phát triển, TPHCM không ít lần phải xử lý những dự án kéo dài, chậm đưa đất vào sử dụng, khiến nguồn lực bị "đóng băng" và quyền lợi của người dân trong vùng quy hoạch bị ảnh hưởng.

Một trường hợp điển hình là dự án Công viên Sài Gòn Silicon City tại Khu Công nghệ cao TPHCM - nơi từng được kỳ vọng trở thành "Thung lũng Silicon" của thành phố nhưng vừa bị thu hồi đất sau nhiều năm chậm triển khai.

Những dự án "đắp chiếu" đặt ra bài toán không chỉ xử lý phần tồn đọng, mà còn phải ngăn tình trạng này lặp lại. Theo chuyên gia, cơ chế cần được thiết kế ngay từ thời điểm phê duyệt dự án, với thời hạn hoàn thành, trách nhiệm cụ thể và "điểm kết" rõ ràng nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Đây cũng là một trong những vấn đề được đặt ra khi xây dựng dự án Luật Đô thị đặc biệt - được mở rộng thành dự án Luật Phát triển đô thị. Chính phủ đã thống nhất đổi tên, đồng thời mở rộng phạm vi điều chỉnh tới các thành phố trực thuộc Trung ương và một số khu kinh tế đặc biệt, hướng tới xây dựng khuôn khổ pháp lý ổn định cho phát triển đô thị.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, PGS.TS Võ Trí Hảo, chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TPHCM), Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng, việc xây dựng một đạo luật riêng cho phát triển đô thị là sự thay đổi tư duy cần thiết.

Tuy nhiên, giá trị của luật cuối cùng phải được nhìn từ những vấn đề rất cụ thể: dự án có được triển khai đúng hạn, người dân bị thu hồi đất có thực sự được bảo đảm quyền lợi và địa phương có được trao quyền đủ thực chất để quyết định hay phải chờ thêm nhiều tầng nấc thủ tục.

Người có đất bị thu hồi trở thành "trái chủ"

Trong dự thảo Luật Phát triển đô thị, vấn đề quy hoạch là điểm được vị chuyên gia đánh giá tích cực. Theo PGS.TS Võ Trí Hảo, cách tiếp cận quy hoạch đồng bộ, tích hợp các quy hoạch nhỏ trong một bản quy hoạch chung, có định hướng phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo trục giao thông công cộng), có thể giúp hạn chế tình trạng mỗi dự án được nhìn như một phần riêng biệt.

"Khi quy hoạch được tổ chức ở quy mô lớn hơn, việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng cũng có điều kiện triển khai đồng bộ hơn. Tuy nhiên, quy mô càng lớn thì nhu cầu vốn càng cao, và đây chính là nơi bài toán quyền lợi của người dân cần được đặt vào trung tâm", chuyên gia phân tích.

Một trong những vấn đề khó nhất của các dự án lớn ở TPHCM là nguồn lực cho giải phóng mặt bằng. Nếu Nhà nước phải huy động một lượng tiền rất lớn để chi trả bồi thường ngay từ đầu, áp lực ngân sách sẽ tăng, trong khi người dân nhận tiền mặt cũng chưa chắc có được một cuộc sống tốt hơn về lâu dài.

Chuyên gia đặt vấn đề, người có đất bị thu hồi không chỉ là đối tượng nhận tiền đền bù, mà có thể trở thành “trái chủ” (người sở hữu trái phiếu), là một bên tiếp tục được hưởng thành quả từ sự phát triển của dự án hình thành trên chính phần đất của họ.

"Phương án này giúp Nhà nước không nhất thiết phải huy động nguồn vốn khổng lồ để đền bù, giải phóng mặt bằng ngay lập tức. Khi người dân bị ảnh hưởng thành trái chủ, họ không chỉ nhận một khoản tiền trước mắt mà còn có cơ hội hưởng lợi từ giá trị phát triển", ông Võ Trí Hảo phân tích.

PGS.TS Võ Trí Hảo đề xuất chính sách người dân có đất bị thu hồi được bảo đảm nguồn lực để ổn định cuộc sống, trong đó có tiền, nhà tái định cư hoặc các quyền lợi phù hợp. Phần giá trị gia tăng của khu đô thị được phát triển trên quỹ đất ấy có thể trở thành nguồn lợi lâu dài cho họ.

Khi người dân bị ảnh hưởng bởi dự án trở thành trái chủ, họ sẽ hưởng lợi từ giá trị phát triển của đô thị.

Chuyên gia đánh giá, điều này cũng có thể tạo ra sự đồng thuận cao hơn trong quá trình giải phóng mặt bằng. Khi người dân thấy lợi ích của mình gắn với sự phát triển của đô thị, việc thu hồi đất có thể trở thành cơ hội để người dân tham gia vào quá trình tạo ra giá trị mới.

Ngược lại, nếu chỉ tập trung vào khoản tiền mặt tại thời điểm thu hồi đất, nguy cơ người dân mất đi tư liệu sản xuất nhưng không cải thiện được cuộc sống về lâu dài vẫn tồn tại. Đặc biệt, nếu lượng tiền lớn được đưa vào nền kinh tế trong cùng thời điểm, áp lực lạm phát có thể làm suy giảm giá trị thực của khoản bồi thường.

"Người dân cầm tiền đền bù, sau một thời gian quay lại thì số tiền ấy có thể chỉ mua được một phần rất nhỏ tài sản trước đây. Như vậy, cuộc sống của họ không thực sự khấm khá hơn và bất ổn vẫn có thể tiềm tàng", ông nói.

Từ góc nhìn này, chuyên gia cho rằng một chính sách phát triển đô thị tốt không thể chỉ tính toán dự án cần bao nhiêu vốn, xây bao nhiêu km đường, tạo ra bao nhiêu diện tích đô thị mới. Một tiêu chí quan trọng hơn là sau khi dự án hoàn thành, những người đã phải nhường đất cho dự án có thực sự được hưởng thành quả phát triển hay không.

Sợi dây cháy chậm của các dự án

Một vấn đề khác được PGS.TS Võ Trí Hảo đặc biệt lưu ý là tình trạng dự án được chấp thuận nhưng kéo dài nhiều năm không triển khai thực hiện. Khi một dự án "treo", người dân trong vùng quy hoạch có thể bị hạn chế quyền sử dụng đất, khó sửa chữa, xây dựng nhà cửa; trong khi khu vực xung quanh cũng mất cơ hội phát triển.

Theo ông, Luật Phát triển đô thị cần thiết kế một cơ chế đủ mạnh để ngay từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư, thời hạn hoàn thành dự án phải được xác định rõ và gắn với hậu quả pháp lý nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Cơ chế này có thể hiểu như một "dây cháy chậm".

"Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án phải có điều khoản độc lập về thu hồi dự án. Ví dụ, dự án phải hoàn thành trước năm 2031. Khi đó, ngày 31/12/2030 giống như một quả mìn được đặt sẵn và dây cháy chậm bắt đầu cháy. Nếu dự án hoàn thành trước thời hạn thì quả mìn không nổ, nếu không hoàn thành thì chủ đầu tư và các bên liên quan phải tự động chấm dứt các quyền lợi", ông Võ Trí Hảo đề xuất.

Theo cách này, thời hạn hoàn tất dự án trở thành một phần của cam kết pháp lý ngay từ đầu. Chủ đầu tư và các bên liên quan phải tính toán năng lực tài chính, tiến độ, giải phóng mặt bằng và các điều kiện thực hiện trước khi nhận quyết định đầu tư.

Điều này cũng nhằm hạn chế tình trạng xin dự án nhưng không thực hiện, sau đó tìm cách chuyển nhượng, bán dự án hoặc tiếp tục xin gia hạn. Theo PGS.TS Võ Trí Hảo, nếu một chủ thể không đủ năng lực thực hiện nhưng vẫn giữ dự án trong thời gian dài, chi phí cuối cùng không chỉ thuộc về Nhà nước, nhà đầu tư mà còn đổ lên người dân đang sống trong khu vực quy hoạch.

Để cơ chế này không bị vô hiệu hóa bởi việc xin điều chỉnh thời hạn, chuyên gia cho rằng trách nhiệm phải được xác định ngay trong quyết định đầu tư và gắn với người có thẩm quyền, chủ đầu tư cùng các bên liên quan.

Song song với kiểm soát bên trong, PGS.TS Võ Trí Hảo cho rằng các cơ chế giám sát từ bên ngoài cần được tăng cường. Trong đó, báo chí có vai trò quan trọng trong phản ánh, giám sát các dự án và chính sách tác động trực tiếp đến đời sống người dân.

Vị chuyên gia cũng khẳng định Luật Phát triển đô thị sẽ phát huy hiệu quả khi quyền quyết định được phân cấp thực chất, chính quyền địa phương cũng phải tự cân đối giữa nguồn thu, nhiệm vụ chi và hiệu quả đầu tư. Trung ương có thể trao quyền để địa phương làm nhanh hơn, nhưng cũng phải đặt ra giới hạn để dự án không thể kéo dài vô tận.

Quyền thực chất cho TPHCM

Theo PGS.TS Võ Trí Hảo, trong thời gian dài, các chính sách quản trị trong nước có xu hướng "nông thôn hóa thành thị" khi xây dựng mô hình quản trị đô thị trên nền tảng chính quyền nông thôn. Thay vì thiết kế một cơ chế quản trị phù hợp ngay từ đầu với đặc điểm của đô thị lớn, nhiều quy định được xây dựng theo khuôn mẫu chung rồi điều chỉnh từng phần.

Cách tiếp cận này cho thấy sự khác biệt giữa quản trị đô thị và nông thôn chưa được thể hiện đầy đủ. Việc xây dựng một đạo luật riêng về phát triển đô thị hiện nay là bước thay đổi đáng ghi nhận. Tuy nhiên, nếu tương lai có thêm nhiều thành phố trực thuộc Trung ương, việc gom tất cả vào một khuôn khổ chung vẫn có nguy cơ tạo ra một "chiếc áo chật".

"Giữa các đô thị trực thuộc Trung ương sẽ có sự khác biệt rất lớn về năng lực quản trị, ngân sách, đội ngũ luật sư, chuyên gia tham vấn chính sách, báo chí và các thiết chế giám sát, phản biện. Nếu áp dụng một khuôn khổ chung, việc phân quyền có thể phải dựa vào nơi có năng lực yếu nhất để tham chiếu", ông phân tích.

Theo PGS.TS Võ Trí Hảo, một đạo luật tốt không chỉ cần quy định địa phương "được làm gì". Quan trọng hơn là phải tạo ra không gian để địa phương chủ động quyết định và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Nếu những vấn đề quan trọng phải chờ nghị định, thông tư hướng dẫn thì quyền hạn trên thực tế vẫn nằm ở Trung ương.

"Muốn TPHCM thật sự tự chủ thì không chỉ trao tiền, trao ngân sách mà cần trao cả cơ chế. Nếu một quy định trong luật phải chờ nghị định, thông tư mới có thể thực hiện thì đó chưa phải là trao quyền thực chất", ông nói.

Nhìn từ phía nhà đầu tư, ông Hảo cho rằng sự ổn định của luật pháp cũng quyết định niềm tin vào một dự án dài hạn. Một nhà đầu tư có thể đạt được thỏa thuận với chính quyền địa phương ở thời điểm hiện tại, nhưng nếu các nội dung quan trọng bị phụ thuộc vào những văn bản hướng dẫn được sửa đổi sau đó, rủi ro pháp lý còn lớn.

Đây cũng là lý do ông cho rằng câu chuyện phân quyền cần được thể hiện qua kết quả thực tế thay vì chỉ dừng ở khẩu hiệu. Chủ trương của dự thảo là phân cấp, phân quyền mạnh mẽ gắn với kiểm soát quyền lực, công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.

Điều quan trọng, Luật Phát triển đô thị cần tạo điều kiện cho đô thị phát triển và người dân không thể trở thành người đứng ngoài khi giá trị từ sự phát triển được tạo ra trên chính mảnh đất của họ.