Vì sao nhà, đất nguội lạnh quá lâu?

Chủ nhật, 02/05/2010 - 08:54

Nhiều chuyên gia, công ty bất động sản và nhà đầu tư đều dự báo năm 2010, thị trường bất động sản sẽ hồi phục sau hơn hai năm trầm lắng. “Kinh nghiệm cho thấy, giai đoạn nguội lạnh của thị trường này thường chỉ kéo dài khoảng hai năm”, một chuyên gia nói.

Căn hộ cao cấp giá cao không thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay thị trường nhà đất vẫn chưa có dấu hiệu khả quan trở lại, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền.

Giao dịch giảm 48%

Báo cáo về thị trường bất động sản TPHCM quý 1/2010, Công ty Savills cho biết, trong ba tháng đầu năm nay, chỉ có khoảng 1.800 căn hộ được tiêu thụ trong tổng số 9.000 căn hộ đang rao bán trên thị trường sơ cấp, giảm tới 48% so với quý 4/2009. “Thị trường bất động sản thời gian qua vẫn ảm đạm”.

Điều đó là khá nghịch lý vì nhu cầu về nhà ở hiện nay tại TPHCM lớn hơn rất nhiều so với nguồn cung. Theo thông tin từ công ty BĐS VietRees, trong vòng 2 - 3 năm tới, TPHCM vẫn thiếu hụt lớn về nguồn cung căn hộ. “Tổng nguồn cung căn hộ đến năm 2011 vào khoảng 23.500 căn, trong khi nhu cầu lên đến gần 75.000 căn hộ”.

Theo Bộ Xây dựng, ghi nhận trên thị trường bất động sản nhiều năm qua cho thấy, giá bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao. Mức giá bất động sản cao đã ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người dân.

Ở Việt Nam, đối với các gia đình thu nhập khá phải dành khoảng 80% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà, trong khi ở nhiều nước tỷ lệ này chỉ 30%. Khả năng thanh toán này phản ánh mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Lý giải về hiện tượng này, ông Vũ Quốc Thái, Giám đốc Công ty VietRees, nói: “Nguyên nhân là do những người có nhu cầu thật sự về nhà ở tin rằng các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang thu lời rất lớn nên hy vọng các công ty giảm giá bán thêm, lúc đó họ mới mua vào”.

Ở khía cạnh khác, giám đốc một công ty bất động sản nhận định, việc đầu tư bất động sản theo kiểu “phong trào”, “bằng mọi giá” như cách đây hơn hai năm đã giảm hẳn. Chính vì thế những cơn sốt nóng lạnh chỉ diễn ra cục bộ chứ không trên diện rộng như trước đây.

Mặt khác, nếu cách đây vài năm người mua khá dễ tính do họ ít có sự lựa chọn và so sánh, thì nay họ đã xem xét rất kỹ dự án chứ không đơn thuần là nghe chủ đầu tư quảng cáo.

“Trước đây người mua chỉ chú ý đến giá bán, còn bây giờ họ xem xét đến từng chi tiết như: năng lực của chủ đầu tư, nhà thầu thi công, quản lý dự án, vật liệu xây dựng, thiết kế, nội thất… Điều này khiến một giao dịch thường mất nhiều thời gian hơn, dẫn đến tính thanh khoản của dự án cũng kém hơn”, vị này phân tích.

Một nguyên nhân nữa là lãi vay ngân hàng thời gian qua trung bình 17 – 18%/năm, đã khiến người dân không dám vay tiền mua nhà đất. Trong khi đó đa phần người có nhu cầu nhà ở đều không có đủ tiền để mua căn hộ, họ chỉ có thể trả một phần, phần còn lại phải vay ngân hàng.

Đáp ứng nhu cầu thật của khách hàng

Theo ông Matthew Koziora, giám đốc kinh doanh và tiếp thị công ty bất động sản VinaCapital, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 2.000 USD/m2 hiện nay giao dịch gần như tê liệt vì không được khách hàng quan tâm. Những căn hộ có giá khoảng 1.500 USD/m2 cũng chỉ bán cầm chừng.

Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch bất động sản, những căn hộ giá trung bình như: Thuduchouse Apartment (quận Thủ Đức), Thủ Thiêm (quận 2), Thái An (quận 12), Tân Mai (quận Bình Tân), E.Home (quận 9), An Viên (quận 7), Phú Lợi, Carina (quận 8), Lê Thành (quận Bình Tân)... lại được người dân quan tâm.

Lý do là giá bán căn hộ chỉ dao động từ 12 - 15 triệu đồng/m2 (hầu hết các căn hộ đều dưới 1 tỉ đồng/căn), vừa với túi tiền của phần lớn người dân. Theo công bố mà công ty CBRE và Savills đưa ra, từ đầu năm 2010 đến nay, 85% số căn hộ được bán ra là căn hộ giá trung bình và rẻ.

Ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc ACBR cho hay, những dự án căn hộ giá trung bình từ 15 triệu đồng/m2 trở xuống đáp ứng được nhu cầu thật của khách hàng nên đã và sẽ bán chạy. Ông Hải nói: “Phân khúc này sẽ cứu thị trường bất động sản thoát khỏi bóng ma khủng hoảng hiện nay”.

Để hâm nóng thị trường, hiện một số doanh nghiệp giảm giá bán, tăng chiết khấu, khuyến mãi… Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sức khoẻ của thị trường bất động sản gắn chặt với thị trường tiền tệ.

Trong năm 2010, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, khi nào chính sách tiền tệ còn thắt chặt, lãi suất còn cao thì chưa thể hy vọng thị trường có thể sôi động trở lại.

Theo Di Lã
Báo SGTT