Thuê nhà: 5 điều phải ghi trong hợp đồng để tránh mất tiền oan

Tháng 8-9 thường là mùa cao điểm thuê nhà tại Hà Nội khi sinh viên nhập học và người lao động có nhu cầu chuyển chỗ ở. Ở những khu vực tập trung nhiều trường đại học, nhu cầu thuê phòng càng rõ nét.

Với người chưa đủ khả năng mua nhà, thuê là lựa chọn phù hợp để giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, một hợp đồng thiếu rõ ràng có thể khiến người thuê mất tiền cọc hoặc phải gánh những khoản ngoài dự tính.

Một lần mất cọc, lần sau đọc hợp đồng kỹ hơn

Anh Tùng, một người thuê nhà tại Hà Nội, cho biết trước đây anh thường tìm phòng qua các nhóm cho thuê trên Facebook, diễn đàn rao vặt hoặc hỏi người quen. Sau khi tìm được nơi phù hợp, anh đến xem trực tiếp rồi mới quyết định. Giá thuê vẫn là yếu tố quan trọng do ngân sách hạn chế, nhưng sau những trải nghiệm không thuận lợi, anh ưu tiên hợp đồng rõ ràng hơn là chọn phòng rẻ nhất.

Anh từng bị chủ nhà giữ toàn bộ tiền cọc với lý do chuyển đi trước hạn, trong khi khi thuê hai bên chỉ thỏa thuận miệng mà không ghi rõ điều kiện này. Một lần khác, chủ nhà tăng giá giữa thời hạn hợp đồng nhưng thỏa thuận về việc điều chỉnh giá không rõ ràng. “Từ đó, tôi chỉ thuê những nơi có hợp đồng minh bạch”, anh nói.

Chị Hoa (Đan Phượng, Hà Nội), lại có trải nghiệm thuận lợi hơn. Chị thuê căn hộ (gia đình chị ở đây gần 6 năm) với giá 3,5 triệu đồng/tháng, cọc một tháng. Trước khi ký, chị dành khoảng 20 phút đọc hợp đồng và không phát sinh thêm chi phí ngoài những khoản đã thỏa thuận.

Ở phía chủ nhà, chị Tân, người cho thuê tại phường Thanh Liệt, cho biết các vấn đề thường phát sinh liên quan đến tài sản bị hư hỏng, khách chuyển đi không báo trước hoặc tranh cãi về tiền cọc.

Có trường hợp sau khi khách trả phòng, chủ nhà mới phát hiện nhà vệ sinh bị tắc, chi phí xử lý lên tới hàng chục triệu đồng. Vì vậy, chị yêu cầu đặt cọc để hạn chế rủi ro và cho rằng các quyền, nghĩa vụ của hai bên cần được ghi rõ.

5 điều người thuê nhất định phải ghi rõ trong hợp đồng

Theo luật sư Lê Hiếu, Công ty Luật Hiếu Hùng, tâm lý cần nhà gấp trong mùa cao điểm, thiếu kinh nghiệm và việc ký hợp đồng sơ sài là những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp.

Dưới đây là 5 nhóm nội dung luật sư khuyến nghị người thuê nên đặc biệt kiểm tra.

Tiền cọc: Khi nào được nhận lại?

Hợp đồng cần ghi rõ số tiền cọc, điều kiện hoàn cọc, thời điểm trả và những trường hợp chủ nhà được khấu trừ. Nếu có yêu cầu thuê tối thiểu, thời gian này cũng phải ghi cụ thể.

Theo luật sư Lê Hiếu, chủ nhà có thể giữ hoặc khấu trừ cọc nếu người thuê còn nợ tiền, tự ý chấm dứt hợp đồng trái thỏa thuận hoặc làm hư hỏng tài sản vượt quá hao mòn tự nhiên.

Người thuê không nên chỉ chấp nhận điều khoản “trả phòng trước hạn sẽ mất cọc”, mà cần hỏi rõ phải báo trước bao lâu, trường hợp nào bị mất cọc và những khoản nào được phép trừ.

Giá thuê và các khoản phí

Giá phòng 3 triệu đồng/tháng chưa chắc là toàn bộ chi phí người thuê phải trả. Theo luật sư Lê Hiếu, hợp đồng nên ghi rõ giá thuê, thời điểm thanh toán, thời gian áp dụng mức giá và cách điều chỉnh nếu có.

Nếu chủ nhà được quyền tăng giá, cần quy định mức tăng hoặc nguyên tắc tính giá mới và thời gian báo trước. Các khoản phí như điện, nước, Internet, gửi xe, vệ sinh, phí quản lý... cũng nên được liệt kê cụ thể. Luật sư khuyên người thuê tính tổng chi phí mỗi tháng thay vì chỉ so sánh giá phòng. Một nơi giá rẻ nhưng nhiều khoản phụ phí chưa chắc là lựa chọn tiết kiệm.

Điều kiện rời đi trước hạn

Không phải cứ ký hợp đồng một năm là người thuê muốn chuyển đi lúc nào cũng được, nhưng cũng không có nghĩa cứ trả phòng trước hạn là mất toàn bộ tiền cọc. Ông Hiếu cho biết hợp đồng cần quy định rõ ai được chấm dứt trước hạn, thời gian báo trước, mức phạt hoặc cách xử lý tiền cọc. Nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng trước hạn, quyền lợi của người thuê cũng phải được xác định rõ.

Luật Nhà ở 2023 có quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trong đó có trường hợp phải thông báo trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác. Với sinh viên, người lao động có thể thay đổi nơi học hoặc làm việc, điều khoản này càng cần được đọc kỹ.

Hiện trạng nhà và tài sản

Theo luật sư Lê Hiếu, người thuê nên lập biên bản bàn giao, kèm hình ảnh hoặc video, ghi rõ tình trạng căn nhà và từng thiết bị khi nhận phòng. Những lỗi có sẵn như máy điều hòa cũ, tủ lạnh trầy xước, bình nóng lạnh hoạt động không ổn định hay nhà vệ sinh có vấn đề nên được ghi nhận ngay từ đầu. Chỉ số điện, nước cũng cần được chốt tại thời điểm nhận và trả nhà.

Cách này giúp tránh việc người thuê phải chịu chi phí sửa chữa những hư hỏng đã tồn tại trước đó. Đồng thời, chủ nhà cũng có căn cứ xác định thiệt hại thực tế nếu tài sản bị hỏng trong thời gian thuê.

Xác minh chủ nhà và căn nhà

Trước khi đặt cọc, người thuê nên kiểm tra người ký hợp đồng có phải chủ nhà hoặc người được ủy quyền hợp pháp hay không. Vị luật sư gợi ý người thuê có thể đề nghị xem giấy tờ tùy thân của người ký, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê. Nếu người ký không phải chủ sở hữu, cần kiểm tra giấy ủy quyền hoặc căn cứ pháp lý liên quan.

Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng về nhà ở được lập thành văn bản với các nội dung cơ bản về bên thuê, bên cho thuê và căn nhà. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy vậy, không công chứng không có nghĩa là có thể bỏ qua hợp đồng.

Thuê nhà cũng cần tính như một bài toán tài chính

Với nhiều sinh viên, người lao động trẻ hoặc những người chưa tích lũy đủ tiền mua nhà, thuê giúp giảm khoản vốn ban đầu và linh hoạt theo công việc. Tuy nhiên, để thuê nhà thực sự tiết kiệm, người thuê cần tính cả tiền cọc, điện nước, phí dịch vụ và những khoản có thể phát sinh.

Một căn phòng rẻ hơn vài trăm nghìn đồng nhưng hợp đồng không rõ ràng về tiền cọc, phí dịch vụ hoặc điều kiện trả phòng chưa chắc là lựa chọn tiết kiệm. Trước khi chuyển tiền, người thuê nên dành thời gian đọc hợp đồng, chụp lại hiện trạng căn nhà, lưu chứng từ thanh toán và giữ toàn bộ trao đổi với chủ nhà.

Theo luật sư Lê Hiếu, nếu chỉ chọn một việc cần làm trước khi ký, người thuê nên lập biên bản bàn giao hiện trạng bằng văn bản, kèm hình ảnh hoặc video. Bởi khi mọi chuyện thuận lợi, hợp đồng có thể chỉ là vài trang giấy ít ai để ý. Nhưng khi phát sinh tranh chấp, chính những dòng chữ, hình ảnh và chứng từ đó có thể quyết định bên nào phải trả tiền.