Quyền “sở hữu chung” chung cư thuộc về ai?

Khu vực công cộng để… cho thuê

Vừa qua, báo chí đã đưa tin về việc khách hàng mua căn hộ tại chung cư cao cấp Screc (phường 12, quận 3, TPHCM) đã có đơn gửi các cơ quan chức năng phản ánh về việc bị chủ đầu tư nhập nhằng phần diện tích cho sinh hoạt cộng đồng.

Cụ thể là, khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo rằng ở đây có phòng y tế, có nhà trẻ, phòng thể dục thể thao và có rất nhiều các tiện ích đi kèm nhưng hiện nay, phần diện tích dành cho các tiện ích chung chưa hề có. Những vị trí đáng ra là của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư thì lại trở thành trụ sở của một ngân hàng.

Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống trong chung cư thì thành nhà sách văn hóa của Công ty Gia-Rai. Tất cả các phòng phục vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho thuê mặt bằng.

Không những vậy, người dân ở đây cũng bức xúc về vấn đề thu phí dịch vụ. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cam kết chỉ thu 100.000 đồng/tháng trong 2 năm đầu. Tuy nhiên, khi dân về ở chưa được một tháng, họ lại đề nghị tăng lên 300.000 đồng/tháng, tức tăng 300%. Các hộ kiên quyết không đồng ý.

Nhìn chung, tại các khu chung cư hiện nay thường xảy ra tình trạng người dân bất bình với chủ đầu tư vì đã dùng phần sở hữu chung làm tài sản riêng, phổ biến là việc chủ đầu tư khai thác tầng hầm gửi xe, cho thuê tầng lửng, tầng trệt để thu lợi hàng trăm nhiều tiền, thậm chí có thể lên tới hàng tỷ đồng mỗi năm…

Sự mâu thuẫn ấy thường bị đẩy lên mức cao trào khi chủ đầu tư một mặt bắt chẹt người dân phải nộp nhiều khoản phí cao như trông xe, dịch vụ, mặt khác lại khai thác tích cực các diện tích công cộng để phục vụ lợi ích của họ.

Theo người dân, điều 70 luật Nhà ở và Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý và sử dụng chung cư quy định "phần sở hữu chung" bao gồm: "Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư gồm: sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe... và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào".

Vì vậy, các hộ dân cho rằng, chủ đầu tư không được phép lấn chiếm phần sở hữu chung để đem ra khai thác kinh doanh!

Cần có quy định cụ thể về quản lý chung cư

Rõ ràng, đây là vấn đề tranh chấp về quyền lợi mới phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng. Bản thân nhiều chủ đầu tư cũng không lường hết được nên trong các mẫu hợp đồng mua bán nhà thường không có điều khoản về diện tích sử dụng chung.

Trong khi đó, pháp luật lại chưa có một quy định rõ ràng về vấn đề này, dẫn đến khi phát sinh tranh chấp sẽ gây khó khăn cho cơ quan giải quyết.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND TP Hà Nội và TPHCM về việc triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng cho rằng: đối với việc phân định diện tích sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã quy định ngoài phần sở hữu riêng là các căn hộ của các hộ dân còn có các diện tích sở hữu riêng của các pháp nhân hoặc thể nhân khác được pháp luật công nhận. Vì vậy phần diện tích tầng 1, tầng hầm trong nhà chung cư cũng có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Việc phân định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư là để xác định rõ trách nhiệm trong việc quản lý, bảo trì phần diện tích này nhưng trong mọi trường hợp các tiện ích tối thiểu cho các hộ dân trong nhà chung cư như: bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường khu vực công cộng, trông giữ xe đạp, xe máy phải được đảm bảo trong suốt quá trình hoạt động với chi phí hợp lý.

Pháp luật về nhà ở đã quy định mức đóng góp kinh phí vận hành, phí trông giữ xe không được vượt quá mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định”.

Thực tế, chung cư cũng có dăm bảy loại, do đó cần có nhiều mô hình quản lý cho phù hợp trên cơ sở những nguyên tắc cơ bản mà pháp luật về nhà ở đã quy định.

Như vậy, để giải quyết dứt điểm tranh chấp quyền “sở hữu chung” tại các khu chung cư như đã xảy ra trong thời gian vừa qua, không chỉ cần có sự rõ ràng, cụ thể ngay từ trong hợp đồng, mà còn cần có sự giám sát của các cơ quan chức năng trong quá trình vận hành quản lý, đặc biệt là chuyện chi phí, bởi người ta không thể “thay đổi nhà như đi mua mớ rau được”!

Lan Hương