Phỏng vấn ý kiến chuyên gia bất động sản tại Hà Nội

Vài năm trở lại đây thị trường bất động sản chứng kiến sự lên ngôi và phát triển ồ ạt của hàng loạt các dự án, chung cư, nhà cao tầng… Tuy nhiên, đất nền, đất thổ cư chưa bao giờ hết “hot”. Thậm chí, nhiều chuyên gia dự báo, dòng tiền đầu tư hướng vào phát triển phân khúc này sẽ có xu hướng gia tăng trong năm 2020 và đặt biệt sau thời gian giãn cách xã hội do covid-19. Theo ông, đâu là lý do tạo nên sức hút đặc biệt cho thị trường đất nền, đất thổ cư?

Trong đầu tư tiêu chí an toàn, bảo toàn vốn luôn được xếp trên tiêu chí hiệu quả. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề rất cần thiết hiện nay. Theo quy định của chính phủ, tất cả các vụ mua bán, chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận, nếu không những mảnh đất đó coi như vô giá trị, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường. Với việc bỏ ra 1 lượng tài chính rất lớn để có thể sở hữu bất động sản, người dân nào cũng mong muốn bất động sản mình sở hữu là hợp pháp. Và bất động sản thổ cư, đất nền có ưu thế nổi trội thấy rõ ở đặc điểm này. Ngoài tính pháp lý về quyền sử dụng bất động sản thì quyền tự quyết đối với bất động sản của mình như việc sửa chữa, xây dựng, và sử dụng bất động sản là một ưu tiên hàng đầu đối với người dân. Đó là sự khác biệt giữa nhà riêng với nhà tập thể, chung cư.

Ngay từ đầu năm 2020, đất nền đã tạo ra “cơn sốt” tại nhiều khu vực. Tại nhiều tỉnh thành đặc biệt là các tỉnh ven thành phố lớn, phân khúc này đã trở thành "thỏi nam châm" hút các nhà đầu tư và dòng tiền đổ vào. Tuy nhiên, trong "cơn sốt" đất, theo ông làm thế nào để có thể tránh được chiêu “sốt ảo”, thổi phồng giá và phân biệt được giá trị, giá trị ảo của quỹ đất?

Giá trị mảnh đất bao gồm cả giá trị hiện hữu tức giá trị thật và giá trị gia tăng tức giá trị ảo. Những cơn sốt đất chủ yếu được tạo bởi sự kỳ vọng thái quá của người dân và sự thổi phồng có chủ ý của giới đầu cơ dựa hơi theo các chính sách của nhà nước. Vậy nên các nhà đầu tư nên tỉnh táo đánh giá đúng giá trị thực của Bất động sản vào thời điểm hiện tại và độ trễ của chính sách, độ trễ của phát triển hạ tầng để đánh giá được giá trị tương lai của Bất động sản nếu định đầu tư lãi vốn. Thực tế thì những dân đầu tư chuyên nghiệp có khả năng "đánh hơi" được xu hướng phát triển, chính sách quy hoạch của thành phố thì sẽ đầu cơ từ sớm, thậm chí từ khi mới có manh nha thông tin và nhanh chóng chốt lãi khi sóng lên gần tới đỉnh. Vậy mới nói "kinh doanh hơn nhau ở đi trước", kẻ theo sau, theo trào lưu, tâm lý bầy đàn thì sẽ dính "chiêu sốt ảo" thực ra là do lỗi chậm thông tin và đầu tư chậm chân cùng theo tâm lý "bày đàn" của chính mình.

Là chuyên gia bất động sản uy tín, ông đánh giá thế nào về thị trường đất thổ cư, đất nền ở khu vực ngoại ô Hà Nội?

Khu vực ngoại ô ví dụ như Đông Anh, Long Biên đang lên cơn sốt khi Hà Nội chính thức công bố bản để án chi tiết với các thông tin từ huyện chuyển lên Quận (Đông Anh, Gia Lâm) đã khiến cho giá đất nhảy múa. Ở góc nhìn của tôi, giá trị ảo đang đến quá nhanh so với giá trị thật của bất động sản và hiệu ứng đám đông đang được biểu hiện rất rõ của xu hướng tăng giá này. Xét về giá trị thực thì đất ở các khu vực này sẽ có ngày tăng được đến 30 - 40% về giá trị thậm chí gấp đôi gấp 3. Vấn đề ở đây như tôi nói ở trên, đó là độ trễ của chính sách, độ trễ của cơ sở hạ tầng để bất động sản có được giá trị thực như cái giá mà người ta có xu hướng giao dịch. Và trong cuộc chơi của sốt đất, thì kẻ thua cuộc là kẻ đi sau, là kẻ hành động theo đám đông.

Theo giới qian sát, thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra cơn sốt cục bộ. Vậy đâu là khu vực sẽ tạo ra cơ hội sinh lời tốt cho các nhà đầu tư thưa chuyên gia?

Để phân tích về vấn đề này, trước tiên chúng ta cần phải phân định ra được những cơ hội sinh lời cho các nhà đầu tư. Đầu tư dòng tiền: Mua những mảnh đất nội đô, giá rẻ, có diện tích lớn để xây nhà cho thuê đáp ứng được nhu cầu thuê ở của sinh viên và người lao động; Mua các mảnh đất ở vị trí đắc địa xây văn phòng cho thuê với những khu vực đã quy hoạch ổn định. Thông thường tỷ suất lợi nhuận phổ biến trên thị trường là 4% và mức kỳ vọng của dân đầu tư trên thị trường là 8%.

Đầu tư vốn: Mua nhà cấp bốn, đất ở vị trí đẹp, giá rẻ để xây chia lô bán như Hoàng Mai, Thanh Xuân, Cầu Giấy... Lướt sóng ở những khu vực đang có cơn sốt như Đông Anh, Long Biên

Do vậy, khu vực nào cũng có thể tạo ra cơ hội sinh lời tốt, vấn đề là tốc độ nắm bắt thông tin và khi có bất động sản trong tay thì đầu tư như thế nào, vào thời điểm nào mà thôi.

Thực tế, để có thể bán hàng, chốt giao dịch thành công, nhiều môi giới đã tìm đủ cách để "rót mật vào tai" các khách hàng, nhà đầu tư thậm chí vận dụng nhiều "bài" nhằm thổi giá đất để "dụ" khách hàng mua bất động sản. Ông có thể chỉ ra các “dấu hiệu” để nhận biết chiêu quen thuộc của môi giới nhằm nâng giá đất?

Trong bất động sản có mảng thổ cư đất nền và dự án, đối với thổ cư đất nền giá cả giao dịch là trực tiếp giữa người mua và người bán thương lượng với nhau. Do vậy người Môi giới không gây ảnh hưởng về giá cả của giao dịch. Bán giá nào mua giá nào là ý chí của 2 bên chủ bán khách mua. Với những trường hợp đất thổ cư được tăng giá, phần lớn do tâm lý thị trường trong đó ảnh hưởng không nhỏ là từ hoạt động đầu cơ và thổi phồng giá trị của giới đầu cơ thông qua các phương tiện truyền thông không chính thống. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo để nhìn nhận đúng giá trị thực, giá trị ảo để đưa ra các quyết định đầu tư chuẩn xác.

Cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!

Link Facebook : https://www.facebook.com/nguyenthanhdungceo

Trường Thịnh