Lo ngại kịch bản xấu nhất cho thị trường bất động sản

Tín dụng - cởi nút nhưng không dễ

Tại cuộc gặp mặt chiều 29/6 của CLB BĐS Hà Nội với chủ đề “Chia sẻ kinh nghiệm – cơ hội đầu thời kỳ BĐS biến động” diễn ra tại Hà Nội, không ít doanh nghiệp than phiền, hàng không bán được, không thu hồi được vốn lấy đâu ra tiền trả nợ ngân hàng.

Tín dụng càng siết chặt, thị trường càng đóng băng (ảnh minh họa) 

Trong khi đó, thời hạn 30/6 đã đến, ngày các ngân hàng thương mại phải giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất trong tổng dư nợ xuống mức 22%. Tỷ trọng này tiếp tục phải giảm xuống còn 16% vào cuối năm.

Với yêu cầu này hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ được rút khỏi lĩnh vực BĐS. Nhiều đánh giá cho rằng với một số ngân hàng thương mại đây là “nhiệm vụ bất khả thi”.

Một thông tin khác cũng thắp lên hy vọng với thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân vừa có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước về chính sách tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Bộ Xây dựng đề xuất, tuy không tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của toàn hệ thống, nhưng cần có những điều chỉnh linh hoạt. Theo đó, tín dụng với BĐS có tăng, có giảm và có giữ nguyên tỷ trọng cho vay tùy theo từng khoản mục BĐS.

Bộ còn đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, bằng cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Trước đề xuất này, nhiều ý kiến cho rằng không dễ để có thể xoay chuyển tình thế cho các chủ đầu tư BĐS trong bối cảnh khi mà cả nước đang phải đấu tranh với lạm phát và tiếp tục hạn chế tăng trưởng tín dụng. Theo Chỉ thị số 922/CT-TTg mới ban hành cho thấy Chính phủ sẽ không sớm nới lỏng chính sách tài khóa và tiền tệ cho đến hết năm 2012.

3 kịch bản cho thị trường BĐS

Theo nhận định của ông Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, trong ngắn hạn, từ nay đến hết tháng 1/2012, có ba kịch bản theo thông lệ, mỗi kịch bản sẽ đi kèm với các giả định.

Kịch bản thứ nhất, với giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không biến động, thị trường sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do không có nguồn vốn bổ sung, trong khi lãi vay ngân hàng quá cao.

Kịch bản thứ hai, giả định rằng chính sách không thay đổi, lạm phát tiếp tục ở mức cao, thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện.

Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư dựa vào nguồn vay ngân hàng. Thậm chí, tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Kịch bản thứ ba, giả định chính sách có thay đổi. Thứ nhất, chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011. Thứ hai, văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Thứ ba, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật Sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời.

Thứ tư, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản dược ban hành. Khi đó, thị trường BĐS có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Nhìn chung, các chuyên gia BĐS có cùng đánh giá, trong năm 2012 và cả đầu năm 2013, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách.

Thị trường chỉ có thể có được một trào lưu, một làn sóng mới khi chính sách tài khóa và tiền tệ được nới lỏng, song hành với đó là các công cụ tài chính được ban hành.

LH