Ký quỹ trong giao dịch BĐS: An toàn và phù hợp với xu hướng phát triển của thế giới

Ký quỹ là hình thức các bên trong giao dịch kinh doanh cùng nhau chỉ định bên thứ ba độc lập nắm giữ một khoản tiền hoặc tài sản nhất định để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên được diễn ra như đúng cam kết.

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng ký quỹ có sự tham gia của ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Mục đích ký quỹ là khách hàng nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong toả tại ngân hàng đó, với các điều khoản chính là đến mốc thời gian đã thống nhất số tiền này hoặc sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên của hợp đồng mua bán (khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán) và ngược lại khách hàng sẽ được ngân hàng hoàn trả lại tiền đã ký quỹ.

Với một khoản tiền có giá trị lớn bỏ ra đầu tư, trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ cam kết khá dài, hình thức ký quỹ nói trên đã rất phổ biến tại một số nước phát triển như: Mỹ, Canada, Costa Rica hay Ấn Độ…

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích: “Khi chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi chủ đầu tư phải nắm được thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước. Trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương, đó là ký hợp đồng mua bán. Việc thoả thuận giữa các bên theo hợp đồng thoả thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Tức là ký quỹ để có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của mình đến dự án”.

Trường hợp này ngân hàng thẩm định rất kỹ dự án thì mới đứng ra làm trung gian và tiền khách hàng nộp không nằm trong tài khoản chủ đầu tư nên không lo việc hoàn tiền nếu cam kết bị phá vỡ.

Ông Phạm Duy - Giám đốc Khách hàng Doanh nghiệp Chiến lược, Ngân hàng Techcombank cho biết: “Với khách hàng, Ký quỹ là phương án có lợi và an toàn tuyệt đối khi có nhu cầu mua nhà vì toàn bộ số tiền được phong tỏa tại tài khoản do ngân hàng quản lý. Chủ đầu tư hoàn toàn không được sử dụng số tiền này. Cho đến khách hàng thống nhất việc mua căn hộ bằng việc ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật, thì ngân hàng sẽ thực hiện chuyển số tiền ký quỹ thành tiền thanh toán mua bán nhà theo đúng thỏa thuận của ban đầu của khách hàng và chủ đầu tư”.

Phân tích kỹ về vấn đề này, một số chủ đầu tư cho rằng, thực tế việc vay - mượn, thỏa thuận trực tiếp giữa hai bên vẫn đang diễn ra, nhưng không có gì chắc chắn đảm bảo. Việc có bên thứ ba là ngân hàng sẽ hạn chế được rủi ro tranh chấp, kiện tụng có thể xảy ra, an toàn hơn cho khách hàng.

Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường nhận định: “Khách hàng mua nhà thông thường về mặt kỹ năng, trình độ pháp lý, đặc biệt là thẩm định về mặt tài chính đương nhiên không thể bằng ngân hàng được. Những quy trình thẩm định của ngân hàng sẽ giúp người mua nhà có được cảm giác tin tưởng”.

Ở một góc độ khác, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách ký quỹ tại ngân hàng là việc làm có lợi cho khách hàng, khi giúp họ sớm tiếp cận, lựa chọn được sản phẩm với mức giá hợp lý. Đây là cũng là lý do khiến nhiều người tin tưởng lựa chọn hình thức giao dịch này với các chủ đầu tư dự án bất động sản ở Việt Nam.

“Bao giờ để hấp dẫn nhà đầu tư thì họ cũng đưa ra cái giá bán ban đầu thấp hơn giá khi đưa ra mở bán chính thức. Mình kỳ vọng vào giá mình mua sẽ thấp hơn giá sau này nhà đầu tư sẽ bán” – Anh Nguyễn Ngọc Chiến (Khách hàng tại quận Cầu Giấy) chia sẻ.

Thông qua hợp đồng ký quỹ, các chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở xây dựng chính sách giá, tránh các rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo. Theo các chuyên gia, hình thức hợp đồng ký quỹ mua bất động sản hình thành trong tương lai là một dạng sản phẩm phái sinh của bất động sản, đây là cách làm sáng tạo có tính toán của chủ đầu tư, các giao dịch minh bạch, không sai luật theo quy định hiện hành ở Việt Nam.

Việc ký quỹ với sự tham gia của ngân hàng là cách làm phổ biến trên thế giới, khi nhiều nước đã quan tâm và luật hóa rõ ràng, với mục đích cuối cùng là để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Theo đó, trong bối cảnh hiện nay ngày càng có nhiều dự án bất động sản Việt Nam tham gia hình thức này, có lẽ, việc tăng cường quản lý kiểm soát, bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa các bên, ví dụ như khung ký quỹ cơ bản… là cần thiết. Và quan trọng nhất, các khách hàng cần sáng suốt lựa chọn năng lực chủ đầu tư cũng như năng lực ngân hàng bảo lãnh, tránh tình trạng thẩm định không được chính xác.

H. Việt