Ký quỹ trong giao dịch BĐS: An toàn và phù hợp với xu hướng phát triển của thế giới

Trên thế giới, hình thức ký quỹ trong giao dịch bất động sản đã tồn tại từ lâu và khá phổ biến, thậm chí được coi là một phần quan trọng trong các giao dịch, nhất là mua bán nhà ở. Tại Việt Nam, thỏa thuận ký quỹ bất động sản mặc dù mới chỉ xuất hiện thời gian gần đây song cũng đã thể hiện được ưu điểm an toàn hơn so với hình thức đặt cọc hay góp vốn, tốt cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư.

Ký quỹ là hình thức các bên trong giao dịch kinh doanh cùng nhau chỉ định bên thứ ba độc lập nắm giữ một khoản tiền hoặc tài sản nhất định để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên được diễn ra như đúng cam kết.

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng ký quỹ có sự tham gia của ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Mục đích ký quỹ là khách hàng nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong toả tại ngân hàng đó, với các điều khoản chính là đến mốc thời gian đã thống nhất số tiền này hoặc sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên của hợp đồng mua bán (khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán) và ngược lại khách hàng sẽ được ngân hàng hoàn trả lại tiền đã ký quỹ.

Với một khoản tiền có giá trị lớn bỏ ra đầu tư, trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ cam kết khá dài, hình thức ký quỹ nói trên đã rất phổ biến tại một số nước phát triển như: Mỹ, Canada, Costa Rica hay Ấn Độ…

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích: “Khi chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi chủ đầu tư phải nắm được thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước. Trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương, đó là ký hợp đồng mua bán. Việc thoả thuận giữa các bên theo hợp đồng thoả thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Tức là ký quỹ để có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của mình đến dự án”.


Ông Nguyễn Trần Nam - Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Ông Nguyễn Trần Nam - Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Trường hợp này ngân hàng thẩm định rất kỹ dự án thì mới đứng ra làm trung gian và tiền khách hàng nộp không nằm trong tài khoản chủ đầu tư nên không lo việc hoàn tiền nếu cam kết bị phá vỡ.

Ông Phạm Duy - Giám đốc Khách hàng Doanh nghiệp Chiến lược, Ngân hàng Techcombank cho biết: “Với khách hàng, Ký quỹ là phương án có lợi và an toàn tuyệt đối khi có nhu cầu mua nhà vì toàn bộ số tiền được phong tỏa tại tài khoản do ngân hàng quản lý. Chủ đầu tư hoàn toàn không được sử dụng số tiền này. Cho đến khách hàng thống nhất việc mua căn hộ bằng việc ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật, thì ngân hàng sẽ thực hiện chuyển số tiền ký quỹ thành tiền thanh toán mua bán nhà theo đúng thỏa thuận của ban đầu của khách hàng và chủ đầu tư”.

Phân tích kỹ về vấn đề này, một số chủ đầu tư cho rằng, thực tế việc vay - mượn, thỏa thuận trực tiếp giữa hai bên vẫn đang diễn ra, nhưng không có gì chắc chắn đảm bảo. Việc có bên thứ ba là ngân hàng sẽ hạn chế được rủi ro tranh chấp, kiện tụng có thể xảy ra, an toàn hơn cho khách hàng.

Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường nhận định: “Khách hàng mua nhà thông thường về mặt kỹ năng, trình độ pháp lý, đặc biệt là thẩm định về mặt tài chính đương nhiên không thể bằng ngân hàng được. Những quy trình thẩm định của ngân hàng sẽ giúp người mua nhà có được cảm giác tin tưởng”.

Ở một góc độ khác, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách ký quỹ tại ngân hàng là việc làm có lợi cho khách hàng, khi giúp họ sớm tiếp cận, lựa chọn được sản phẩm với mức giá hợp lý. Đây là cũng là lý do khiến nhiều người tin tưởng lựa chọn hình thức giao dịch này với các chủ đầu tư dự án bất động sản ở Việt Nam.

“Bao giờ để hấp dẫn nhà đầu tư thì họ cũng đưa ra cái giá bán ban đầu thấp hơn giá khi đưa ra mở bán chính thức. Mình kỳ vọng vào giá mình mua sẽ thấp hơn giá sau này nhà đầu tư sẽ bán” – Anh Nguyễn Ngọc Chiến (Khách hàng tại quận Cầu Giấy) chia sẻ.

Thông qua hợp đồng ký quỹ, các chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở xây dựng chính sách giá, tránh các rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo. Theo các chuyên gia, hình thức hợp đồng ký quỹ mua bất động sản hình thành trong tương lai là một dạng sản phẩm phái sinh của bất động sản, đây là cách làm sáng tạo có tính toán của chủ đầu tư, các giao dịch minh bạch, không sai luật theo quy định hiện hành ở Việt Nam.

Việc ký quỹ với sự tham gia của ngân hàng là cách làm phổ biến trên thế giới, khi nhiều nước đã quan tâm và luật hóa rõ ràng, với mục đích cuối cùng là để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Theo đó, trong bối cảnh hiện nay ngày càng có nhiều dự án bất động sản Việt Nam tham gia hình thức này, có lẽ, việc tăng cường quản lý kiểm soát, bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa các bên, ví dụ như khung ký quỹ cơ bản… là cần thiết. Và quan trọng nhất, các khách hàng cần sáng suốt lựa chọn năng lực chủ đầu tư cũng như năng lực ngân hàng bảo lãnh, tránh tình trạng thẩm định không được chính xác.

H. Việt

MỚI NHẤT
"Con rồng mới" của bất động sản đất Cảng
"Con rồng mới" của bất động sản đất Cảng

Với xuất phát điểm là một công ty chuyên về đầu tư tài chính và xây dựng, Đại Việt nhanh chóng nắm bắt được xu hướng cũng như nhu cầu thiết yếu của thị trường bất động sản và cho ra đời thương hiệu Đại Việt Land vào giữa năm 2015. Đó được cho là quyết định vô cùng mạo hiểm bởi khi đó thị trường bất động sản được cho là vừa trải qua một cơn khủng hoảng kéo dài nhiều năm liền.

Thứ hai, 18/09/2017 - 12:48

Vingroup là “nhà phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam năm 2017”
Vingroup là “nhà phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam năm 2017”

Ngày 18/9/2017, Tập đoàn Vingroup được tạp chí Tài chính toàn cầu Euromoney đồng loạt trao danh hiệu “Nhà phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam”, “Chủ đầu tư dự án phức hợp tốt nhất Việt Nam”, “Chủ đầu tư trung tâm thương mại tốt nhất Việt Nam” và “Chủ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng tốt nhất Việt Nam” năm 2017. Đây là 4 hạng mục trọng điểm thuộc hệ thống giải thưởng bất động sản danh giá của Euromoney – Euromoney’s Real Estate Awards.

Thứ hai, 18/09/2017 - 12:15

Choáng với dự án:"Lên trời gọi mưa" và "sáng kiến": Tăng lương cho Bộ trưởng
Choáng với dự án:"Lên trời gọi mưa" và "sáng kiến": Tăng lương cho Bộ trưởng

(Dân trí) - Chính phủ và các bộ, ngành luôn rộng mở đối với các ý kiến, đề xuất đóng góp trí tuệ và tâm huyết cho đất nước song gần đây có khá nhiều doanh nghiệp (DN) có những đóng góp chẳng giống ai, gây "choáng" dư luận và không có sự thuyết phục làm mất khá nhiều thời gian công sức để các cơ quan chuyên môn phải giải trình, tiếp thu và phản hồi.

Thứ hai, 18/09/2017 - 11:10

Những điểm nhấn khác biệt của Mövenpick Cam Ranh Resort
Những điểm nhấn khác biệt của Mövenpick Cam Ranh Resort

Bãi Dài Cam Ranh nơi quy tụ nhiều khách sạn & biệt thự nghỉ dưỡng xa hoa bậc nhất của các tập đoàn nổi tiếng trong và ngoài nước. Trong đó có nhiều dự án sắp đi vào hoạt động, đặc biệt là dự án Mövenpick Cam Ranh Resort - một trong những dự án lớn nhất tại Bãi Dài hứa hẹn mang lại điểm sáng cho khu du lịch Bắc Bán đảo Cam Ranh và Khánh Hòa

Thứ hai, 18/09/2017 - 11:05

Công viên nước - Xu hướng đầu tư hiệu quả tại Việt Nam
Công viên nước - Xu hướng đầu tư hiệu quả tại Việt Nam

Với nhiều ưu điểm lớn trong cả lĩnh vực vui chơi giải trí lẫn đầu tư, quản lý, công viên nước đang trở thành mô hình thu hút được giới đầu tư quan tâm.

Thứ hai, 18/09/2017 - 11:00

Doanh nghiệp Việt đầu tiên và duy nhất vào top 3 nhà bán lẻ trang sức hàng đầu châu Á
Doanh nghiệp Việt đầu tiên và duy nhất vào top 3 nhà bán lẻ trang sức hàng đầu châu Á

Giải thưởng Nhà Bán lẻ trang sức hàng đầu châu Á là sự ghi nhận của quốc tế về những nỗ lực và đóng góp của doanh nghiệp trong thị trường bán lẻ trang sức khu vực, đồng thời khẳng định tầm nhìn - trở thành Nhà Bán lẻ trang sức hàng đầu châu Á, giữ vị trí số 1 trong các phân khúc trung và cao cấp tại Việt Nam.

Thứ hai, 18/09/2017 - 10:00

Giá vàng tăng mạnh phiên đầu tuần
Giá vàng tăng mạnh phiên đầu tuần

(Dân trí) - Phiên giao dịch đầu tuần sáng nay 18/9, giá vàng SJC bật tăng khoảng 100.000 đồng/lượng so với chốt phiên hôm qua, dù giá vàng giao ngay tại châu Á đang đi xuống. Giới đầu tư chờ đợi cuộc họp chính sách của Fed để có thêm dự đoán về triển vọng tăng lãi suất trong năm nay.

Thứ hai, 18/09/2017 - 09:45

Bánh Trung thu: Cuộc đua chất lượng giữa “tâm bão” mùa Trăng
Bánh Trung thu: Cuộc đua chất lượng giữa “tâm bão” mùa Trăng

Trào lưu thưởng thức bánh Trung thu “nhà làm” bỗng nở rộ vài năm gần đây như cách người tiêu dùng tự bảo vệ mình khỏi vấn nạn thực phẩm bẩn. Dù vậy, công bằng mà nói, những thương hiệu xây dựng được uy tín từ chính sự tin cậy của khách hàng vẫn xứng đáng được nằm trong giỏ hàng mùa Trung thu này.

Thứ hai, 18/09/2017 - 09:00

Cặp cá nhà giàu "bay" từ Biển Hồ về Thủ đô giá hơn nửa chỉ vàng mỗi kg
Cặp cá nhà giàu "bay" từ Biển Hồ về Thủ đô giá hơn nửa chỉ vàng mỗi kg

Được mệnh danh là một trong những loài cá tiến Vua quý hiếm, thậm chí được ví như tựa như thịt bò Kobe nghìn đô, loài cá sọc dưa (hay còn được gọi là cá trà sóc hoặc Sihanouk) được bán với giá gần 2 triệu đồng mỗi kg.

Thứ hai, 18/09/2017 - 07:14

Bất động sản Quảng Ninh - Tăng trưởng nóng cùng đường cao tốc
Bất động sản Quảng Ninh - Tăng trưởng nóng cùng đường cao tốc

Cơ sở hạ tầng tỉnh Quảng Ninh, đặc biệt là các tuyến đường cao tốc nối liền Hạ Long với các vùng kinh tế lân cận đang được gấp rút đầu tư thi công. Điều này không chỉ thúc đẩy ngành du lịch mà còn đánh thức tiềm năng bất động sản của Hạ Long.

Thứ hai, 18/09/2017 - 07:00

Cấm nhập máy móc, thiết bị cũ có độ tuổi quá 10 năm
Cấm nhập máy móc, thiết bị cũ có độ tuổi quá 10 năm

(Dân trí) - Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) vừa đưa ra dự thảo Thông tư về quy định nhập khẩu máy móc đã qua sử dụng về Việt Nam, trong đó đưa ra nhiều quy định về độ tuổi, chất lượng máy móc, thiết bị phụ tùng.

Thứ hai, 18/09/2017 - 06:25

Hệ quả nào cho việc xây dựng tổ hợp cao ốc ở Ga Hà Nội?
Hệ quả nào cho việc xây dựng tổ hợp cao ốc ở Ga Hà Nội?

(Dân trí) - Có nên xây tổ hợp cao ốc ở Ga Hà Nội? Với câu hỏi này, hầu hết câu trả lời là không đồng tình bởi hệ quả quá xấu, rất dễ nhận ra. Nhìn lại các tổ hợp chung cư cao tầng mọc lên nhan nhản ở Hà Nội thấy rất rõ điều này.

Thứ hai, 18/09/2017 - 06:00

ĐÁNG QUAN TÂM
Hơn 42.700 tỷ đồng tiền Nhà nước có dấu hiệu đầu tư "không hiệu quả"
Hơn 42.700 tỷ đồng tiền Nhà nước có dấu hiệu đầu tư "không hiệu quả"

(Dân trí) - Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) cho biết, tính đến ngày 25/8/2017, theo yêu cầu các Bộ, ngành và địa phương đã gửi báo cáo về tình hình hoạt động, đầu tư của các doanh nghiệp (DN) có vốn Nhà nước do mình quản lý. Sơ bộ cả nước hiện có trên có 72 dự án có tổng mức đầu tư 42.744 tỷ đồng có dấu hiệu đầu tư không hiệu quả.

Thứ hai, 18/09/2017 - 05:00

Bánh Trung thu “Quà biếu là phải sang”
Bánh Trung thu “Quà biếu là phải sang”

Hòa nhập với sự phát triển của đất nước Bảo Ngọc đã nắm bắt được xu hướng của khách hàng hiện này là “Của biếu không bằng cách biếu". Do đó mà năm nay những hộp bánh Trung Thu được thiết kế sang trọng, hiện đại, bắt mắt để chiều lòng mọi thực khách.

Thứ hai, 18/09/2017 - 04:47

Trồng hoa trên đất dự án “treo”, bỏ túi 20 triệu đồng/tháng
Trồng hoa trên đất dự án “treo”, bỏ túi 20 triệu đồng/tháng

(Dân trí) - Tận dụng đất của các dự án chưa triển khai, anh Lê Nguyễn Đông Phương (sinh 1985, trú phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng) đem trồng các loại hoa, cây cảnh phục vụ cho thị trường Đà Nẵng, Huế, Quảng Trị. Với nghề này, mỗi tháng anh bỏ túi khoảng 20 triệu đồng.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 08:00

Đề xuất tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư BOT
Đề xuất tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư BOT

Bộ Giao thông Vận tải kiến nghị Chính phủ cho phép nâng mức lợi nhuận của nhà đầu tư BOT từ 11%-12% lên lên 14%.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 06:48

Bộ Tài chính muốn chặn doanh nghiệp "tay không bắt giặc", chuyên gia thuế nói gì?
Bộ Tài chính muốn chặn doanh nghiệp "tay không bắt giặc", chuyên gia thuế nói gì?

(Dân trí) - Đại diện một doanh nghiệp chuyên tư vấn thuế cho rằng, tạm thời chưa nên bổ sung quy định về vốn mỏng vào Dự thảo Luật lần này để tránh sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 04:02

OceanBank chính thức lên tiếng về 500 tỷ đồng tiết kiệm bị "bốc hơi"
OceanBank chính thức lên tiếng về 500 tỷ đồng tiết kiệm bị "bốc hơi"

(Dân trí) - Thông tin chính thức vừa phát đi từ ngân hàng OceanBank cho biết, vụ việc gian dối này bắt đầu phát sinh từ năm 2012.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 03:43

Việt Nam mất hơn 340 tỷ đồng vì bán dầu thô giá rẻ cho Trung Quốc
Việt Nam mất hơn 340 tỷ đồng vì bán dầu thô giá rẻ cho Trung Quốc

(Dân trí) - Trung bình giá xuất khẩu dầu thô của Việt Nam sang thị trường các nước 8 tháng đầu năm 2017 vào khoảng 408 USD/tấn (9,3 triệu đồng), nhưng giá bán dầu thô Việt Nam sang Trung Quốc chỉ đạt mức 400 USD/tấn (9,1 triệu đồng). Với 1,7 triệu tấn dầu thô được Trung Quốc mua, Việt Nam mất hơn 340 tỷ đồng vì tiền chênh giá.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 03:00

Nảy ý tưởng lập công ty triệu “đô” khi phỏng vấn xin rửa bát thuê
Nảy ý tưởng lập công ty triệu “đô” khi phỏng vấn xin rửa bát thuê

Tốt nghiệp thạc sĩ ở Trung Quốc, Hu tới Mỹ với giấc mơ làm giàu nhưng tuyệt vọng tới mức phải xin làm rửa bát thuê. Nhưng từ đó bà nảy ra ý tưởng kinh doanh...

Chủ nhật, 17/09/2017 - 02:15

Chuyện lạ: Lập công ty chống thất thoát ngân sách, kiến nghị tăng lương cho Bộ trưởng
Chuyện lạ: Lập công ty chống thất thoát ngân sách, kiến nghị tăng lương cho Bộ trưởng

(Dân trí) - Không chỉ lập công ty ra để "mách nước" cho các cơ quan công quyền phòng và chống thất thoát ngân sách, mới đây, Công ty Cổ phần Phòng và Tránh thiệt hại ngân sách kiến nghị tăng lương cho các Bộ trưởng và Uỷ viên trung ương vì cho rằng mức lương hiện tại của họ không đủ để nuôi 2 con ăn học.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 02:14

Bầu Đức trồng thêm ớt, nữ PGĐ BOT bất ngờ nổi tiếng
Bầu Đức trồng thêm ớt, nữ PGĐ BOT bất ngờ nổi tiếng

Bầu Đức lên kế hoạch trồng thêm ớt và hồ tiêu tại thị trường nước ngoài trong khi nữ Phó TGĐ BOT Cần Thơ bất ngờ nổi tiếng sau 1 cuộc họp.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 02:12

Công ty nuôi bò lớn nhất tỉnh Hà Tĩnh bất ngờ chuyển sang trồng... chuối
Công ty nuôi bò lớn nhất tỉnh Hà Tĩnh bất ngờ chuyển sang trồng... chuối

(Dân trí) - Được cấp đất để trồng cỏ nuôi bò, bất ngờ Công ty CP Chăn nuôi Bình Hà, chủ đầu tư dự án chăn nuôi bò thịt lớn nhất các tỉnh Bắc Trung Bộ lại chuyển sang trồng chuối. Phát hiện điều bất thường trên, lãnh đạo tỉnh Hà Tĩnh đã khẩn trương vào cuộc.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 02:00

Tạo điều kiện tối ưu cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu
Tạo điều kiện tối ưu cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu

(Dân trí) - Các đại biểu thành viên APEC đều cho rằng cần chống phân biệt đối xử doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ. Cần bình đẳng giữa doanh nghiệp tư nhân và Nhà nước. Đồng thời, tạo điều kiện tối ưu cho các DNNVV có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Chủ nhật, 17/09/2017 - 01:30