Hiểu sao cho đúng về việc thế chấp dự án của các chủ đầu tư

Tại sao thế chấp dự án lại là chuyện bình thường?

Mới đây, câu chuyện thế chấp dự án đang thu hút sự chú ý cả giới đầu tư cho đến người mua để ở. Những thông tin bình luận trái chiều đã khiến cho nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, nếu hiểu tường tận thì việc thế chấp dự án là ‘một chuyện thường ở huyện’.

Theo Điều 147 – Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Cùng với đó, theo quy định của Điều 56 – Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh. Mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì đương nhiên phải có tài sản thế chấp. Luật không bắt buộc chủ đầu tư bán dự án nào thì thế chấp dự án đó mà có thể lấy một tài sản khác.

Như vậy, việc thế chấp dự án được thực hiện theo luật. Đáng nói là các dự án thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư. Và như thế, dự án được thế chấp là những dự án có tiềm năng chứ không phải dự án xấu. Cùng với đó, doanh nghiệp có lịch sử vay – trả tốt, làm ăn uy tín mới vay được giá trị nhiều và nhiều ngân hàng bảo lãnh cho vay.

Với danh sách 92 dự án thế chấp vừa được công bố, khách hàng hầu như chỉ tập trung vào rủi ro của việc thế chấp mà không nhìn thấy mặt tích cực của việc này. Vấn đề đáng quan tâm của khách hàng ở đây không phải là dự án đó có thế chấp ngân hàng hay không mà qua trọng là căn hộ của họ mua có bị thế chấp hay không. Theo thống kê, có đến hơn 90% dự án tại Việt Nam được thế chấp và chỉ cần nhìn vào danh sách dự án thế chấp sẽ thấy, những chủ đầu tư uy tín hàng đầu hiện nay đều có mặt. Đơn cử như Chủ đầu tư của Nam Cường, dù có tên nhiều lô đất thế chấp ngân nhưng dự án của Tập đoàn Nam Cường vẫn cam kết trao sổ đỏ khi khách nhận nhà. Điển hình là dự án Anland Predium thuộc Khu đô thị Dương Nội.

Người mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro thế chấp dự án?

Mua nhà ở hình thành trong tương lai thì yếu tố cần quan tâm đầu tiên của khách hàng chính là uy tín và tiềm lực tài chính của Chủ đầu tư. Ví dụ dự án được đưa ra thế chấp nhưng với tiềm lực tài chính mạnh cộng với phương thức làm việc chuyên nghiệp, tận tâm thì Chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà đầy đủ giấy tờ pháp lý cho khách hàng.

Cùng với đó, trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp ngân hàng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ dự định mua. Bởi theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà, Chủ đầu tư cần phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện giao dịch, trong đó có quy định rõ ràng là tài sản không nằm trong diện đang thế chấp tại ngân hàng. Đặc biệt, trường hợp giải chấp cần có văn bản của ngân hàng đồng ý cho Chủ đầu tư huy động vốn.

Thực tế trước đây đã có những tranh chấp giữa Chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến việc thế chấp dự án cho nên việc đưa ra danh sách những dự án thế chấp làm cho người mua nhà hoang mang. Tuy nhiên người mua nhà cần có cái nhìn sâu rộng hơn để hiểu rõ và tránh phiền phức không đáng có. Cùng với đó, việc công khai các dự án đang thế chấp là điều cần thiết bởi việc này sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn giúp người mua có thể nắm được đầy đủ thông tin.