Chuyên gia kiểm toán của Big Four mổ xẻ mức cam kết lợi nhuận của condotel

Chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40% sẽ đảm bảo được mức lợi nhuận 10% cho nhà đầu tư

Condotel hiện nay là loại hình sản phẩm áp đảo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi sở hữu mức đầu tư vừa phải quanh mức 2 tỷ đồng/căn cùng mức cam kết lợi nhuận khá háp dẫn. Hiện tại mức cam kết lợi nhuận với dòng sản phẩm condotel trên thị trường dao động phổ biến ở mức 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm. Nhiều câu hỏi đã được đặt ra trên thị trường thời gian gần đây, cơ sở nào để các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết đó, và mức cam kết khoảng 10%/năm mà các chủ đầu tư đưa ra có khả thi khi mà các thị trường bên cạnh như Bali, Phuket chỉ đưa ra mức cam kết khoảng 6-7%/năm?

Chia sẻ về vấn đề này, bà Mai Kiều Linh, chuyên gia kiểm toán thuộc PWC, người đã đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4- 5 sao hàng đầu Việt Nam như Mariott, Intercontinetal, Sheraton, Novotel… cho biết: Với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, việc đảm bảo mức lợi nhuận 10%/năm cho nhà đầu tư không khó. Chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40%-45% là việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.

Bà Linh lấy ví dụ, 1 căn condotel 4-5 sao 1 phòng ngủ 40 m2 tại Đà Nẵng có mức giá khoảng 2 tỷ đồng. Mức giá thuê phòng loại 4-5 sao bình quân tại Đà Nẵng vào khoảng 3 triệu đồng/ êm. Và công suất khai thác phòng bình quân của khối này trong năm 2016 theo công bố của CBRE là 72%. Như vậy doanh thu của 1 căn hộ 4-5 sao thu về mỗi năm sẽ vào khoảng 750 triệu đồng. Theo kinh nghiệm kiểm toán trên 40 khách sạn của bà thì tỷ lệ chi phí trên doanh thu của phân khúc 4-5% vào khoảng 35%.

Vậy lợi nhuận sau khi trừ chi phí sẽ vào khoảng 490 triệu đồng. Phần lợi nhuận mà các chủ đầu tư thường chia cho khách hàng vào khoảng 80%. Vậy số tiền khách hàng thu về mỗi năm sẽ là 392 triệu đồng, tương đương tới tỷ suất lợi nhuận khoảng gần 20% mỗi năm. Qua phép tính trên mới thấy được mức cam kết lợi nhuận 8%-12%/năm của condotel là nằm trong bàn tay.

Về vấn đề mức cam kết lợi nhuận của condotel Việt Nam cao cấp rưỡi condotel tại Bali, Phuket, bà Linh cho rằng vấn đề đó hết sức bình thường. Báo cáo của JLS – một công ty nghiên cứu bất động sản của Mỹ đã chỉ ra rằng, các thị trường như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Bali, Phuket có giá phòng khối 4-5 sao tương đồng nhau, công suất phòng tương đồng nhau nên sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận tương tự nhau. Tuy nhiên bất động sản tại Bali, Phuket đang cao gấp đôi, gấp ba bất động sản Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Nên không khó hiểu, khi condotel tại Việt Nam sở hữu tỷ suất sinh lời vượt trội nhất trong khu vực.

Không có mức cào bằng cho tất cả

Tuy nhiên, theo bà Linh, phân tích trên được tính trên mức bình quân của thị trường condotel. Tùy từng đặc thù của từng dự án, chủ đầu tư, đơn vị vận hành, mô hình mà sẽ mang lại mức lợi nhuận khác nhau.

Với dự án của các chủ đầu tư uy tín như: Empire Group (Cocobay), FLC, Bim Group, CEO Group, Sungroup, Vingroup … mức lợi nhuận cam kết 8-12%, hay thậm chí 15%/năm cho khách hàng đều nằm trong tầm tay. Còn với các dự án kinh doanh èo uột thì 3%-4%/năm cũng là quá sức.

Trên thị trường hiện tại, dự án condotel được các nhà đầu tư săn đón nhiều nhất phải kể đến dòng condotel của tổ hợp Cocobay Đà Nẵng. Dự án này gồm rất nhiều tiểu dự án như: Coco Skyline Resort, Coco Ocean Resort, Coco Ocean-Spa Resort…với quy mô khoảng 500 -700 căn/ tiểu dự án. Và các dự án này đều sở hữu sức tiêu thụ rất tốt, chưa dự án nào mà Cocobay bán quá 2 tháng mà chưa hết. Ghi nhận những tháng đầu năm 2017, cứ 10 căn condotel được giao dịch tại Đà Nẵng thì có 4 căn thuộc Cocobay. Nguyên nhân ngoài mức cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn, các dự án tại Cocobay đều phát triển theo 1 chủ đề riêng biệt và hướng đến 1 đối tượng khách hàng chuyên biệt nên khả năng khai thác và hút khách rất cao.

Gần đây nhất, Empire Group càng thể hiện tính “khác biệt” của mình khi tung ra dòng sản phẩm chuyên biệt cho trẻ em: xứ sở thần tiên Coco Wonderland Resort”. Nhờ vậy khi lưu trú và vui chơi tại dự án, các em nhỏ sẽ được đắm chìm trong không gian của những câu chuyện cổ tích tại xứ sở diệu kỳ với Khu vườn cổ tích Fairy Garden, nơi có ngôi nhà của Nấm Xì-Trum, rừng cây ánh sáng, hồ nước phép thuật, mê cung, gương thần hóa phép, Cổ Xe Bí Ngô biến hình và những ngôi nhà trên cây thú vị.

Không chỉ vậy, toàn bộ các tiện ích khác như hồ bơi, coffee shop, pool bar & ice-cream, lounge… đều được thiết kế với sắc màu thần tiên. Đây cũng là tòa condotel duy nhất tại khu tổ hợp Cocobay sở hữu khu vui chơi băng tuyết The Snow Queen và rạp chiếu phim rộng hơn 1.100m2 ấn tượng tại miền Trung.

Với việc hiện Việt Nam có hơn 23 triệu trẻ em, thu nhập của các cặp cha mẹ trẻ ngày càng tăng và họ sẵn sàng chi mọi thứ để mang lại những điều tốt đẹp nhất cho con em. Vì vậy, quy mô thị trường vui chơi giải trí của trẻ em là 1 miếng bánh màu mỡ trị giá lên đến hơn 3 tỷ USD. Hiện tại, đã có một số doanh nghiệp tại Việt Nam đổ tiền làm các khu vui chơi giải trí cho trẻ em. Nhưng khu nghỉ dưỡng với các tiện ích khép kín đáp ứng tất cả các nhu cầu và sở thích của trẻ em thì chưa nhiều. Coco Wonderland Resort ra đời là bước đi rất táo bạo và sẽ rất thu hút nhà đầu tư địa ốc.

“Chúng tôi tính toán, chỉ cần khai thác được 1% của miếng bánh màu mỡ này, Empire Group sẽ thành công với các nhà đầu tư”, đại diện Empire Group nói.

Kiều Châu