BĐS Hà Nội: Giới đầu cơ không còn ... “mặn mà”

Giá giảm tại tất cả các dự án

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý IV/2011, thị trường nhà đất Hà Nội tiếp tục xu hướng giảm giá chào bán thứ cấp. Khu vực giảm giá mạnh nhất được ghi nhận ở phía Tây với mức giảm từ 10 - 40% và ở phía Bắc là khu vực Mê Linh.

So sánh với quý III/2011, 40% lượng nhà ở và đất nền trong các khu đô thị mới tại 14 quận được điều tra có giá chào bán thứ cấp giảm, trong khi 60% các dự án còn lại có giá ít thay đổi. Giá bán thứ cấp giảm tại tất cả các dự án, bao gồm cả dự án đã hoàn thiện và đang triển khai. Mức giảm trong khoảng từ vài triệu cho đến 10 triệu đồng/m2.

So với đầu năm 2011, khoảng 70% các dự án có giá chào bán thứ cấp giảm với mức giảm phổ biến trong khoảng 10 -20%. Tuy nhiên, vẫn có một số dự án có mức giá thứ cấp tương đối ổn định như: Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân, Trung Hòa – Nhân Chính.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, quý IV/2011 ghi nhận nguồn cung chào bán mới 4.500 căn hộ, ít hơn nhiều so với 25.000 căn của cả năm 2011. Theo CBRE, quý IV thường có tỷ lệ mở bán lớn nhất trong năm. Tuy nhiên, xu hướng này không còn đúng trong năm 2011 do chủ đầu tư điều chỉnh giảm số lượng chào bán về gần cuối năm trước tình hình thị trường trầm lắng.

Các sản phẩm mới trong quý IV có xu hướng giá cả phải chăng với 45% số căn hộ được chủ đầu tư chào bán tại mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Giá chào bán thứ cấp giảm trên tất cả các phân khúc lên tới 3,5% so với quý trước và 4% so với cả năm. Giá giảm khá sâu trong quý IV, chiếm gần hết mức giảm giá của cả năm 2011.

Căn hộ hoàn thiện giữ giá tốt hơn các căn đang xây dựng, chỉ giảm 1% so với năm trước trong khi các căn đang xây dựng giảm đến 7%. Tuy nhiên, nếu so với đầu năm 2008, giá cả cuối năm 2011 vẫn tăng tới 76% (phân khúc bình dân), 43% (phân khúc trung cấp), 20% (phân khúc cao cấp) và 5% (phân khúc hạng sang).

Thị trường thuộc về người mua

Theo CBRE Việt Nam, từ năm 2006 đến nay đa số người mua căn hộ là đầu cơ. Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào trầm lắng như hiện nay thì cơ hội lại thuộc về những người có nhu cầu thực. “Thị trường đang thuộc về những người mua nhà để ở bởi thị trường đang chứng kiến những cơn giảm giá mạnh kèm theo nhiều khuyến mại mà chủ đầu tư đưa ra như bốc thăm may mắn, ưu đãi với khách hàng thanh toán sớm, đến giảm giá cho một số khách hàng cụ thể. Trong quý cũng đã xuất hiện một số ít trường hợp chiết khấu rộng rãi lên tới 20% trên toàn dự án” – các chuyên gia CBRE khẳng định.

Đối với tình hình tài chính của người mua, CBRE nghiên cứu trên một số ít ngân hàng cho thấy, tình hình tài chính của người mua nhà trở nên xấu đi rõ nét vào thời điểm cuối năm. Tỷ lệ các khoản vay mua nhà quá hạn thanh toán lên tới 10% cuối năm 2011, trong khi con số này chỉ là 5% hồi đầu năm, vượt xa ngưỡng an toàn 3%.

Một điểm khá thú vị là nguồn chi trả chính cho các khoản vay mua nhà là doanh thu từ các hoạt động kinh doanh độc lập của người vay thay vì lương. Nguồn chi trả này phụ thuộc chặt chẽ vào sức khỏe của nền kinh tế. Do vậy, tình hình kinh tế khó khăn là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thiếu hụt vốn mua nhà hiện tại. Ngoài ra, chính sách thắt chặt tiền tệ cũng khiến người vay khó tiếp cận các hình thức tái cấp vốn hoặc đảo nợ. Những người kinh doanh BĐS cũng không thể quay vòng vốn vì không thể thanh lý tài sản trước tình hình thị trường trầm lắng.

CBRE Việt Nam nhận định, năm 2012 là năm đầy thách thức cho nền kinh tế, qua đó tác động tiêu cực đến thị trường căn hộ chung cư và là một năm khó khăn cho thị trường nhà ở. Dự kiến, năm 2012 sẽ chào đón 22.000 căn hộ từ 60 dự án. Khối lượng giao dịch dự kiến giảm, khiến tỷ lệ bán hàng thành công của các dự án sẽ thấp.