Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh?

Cần bao phủ hết các hành vi đặt cọc trên thị trường

Liên quan tới quy định trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản "chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch sau thời điểm đã ký hợp đồng giao dịch" tại điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nhìn nhận, đây là quy định đúng nhưng chưa đủ. Bởi, theo ông, cần phải bổ sung quy định việc nhận đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai.

Các quy định pháp luật về đặt cọc và sự cần thiết phải bổ sung quy định chặt chẽ việc nhận đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật và phòng ngừa hành vi lừa đảo.

Chủ tịch HoREA cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đã có thiếu sót do chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản sau khi đã ký kết hợp đồng giao dịch, nhưng lại không quy định về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch.

Trên thực tế, do nhu cầu rất cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản nên hoạt động đặt cọc vẫn xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Nhưng quy định của Bộ Luật Dân sự trên lại không quy định mức trần tối đa của tiền đặt cọc, nên đã xuất hiện nhiều trường hợp "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn.

"Có trường hợp nhận đặt cọc lên đến 90-95% giá trị giao dịch, rồi chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản, nên rất cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản", ông Châu nêu.

Tuy nhiên, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng lặp lại thiếu sót này vì đã không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản. Đặc biệt là đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua hứa bán "đất nền phân lô" hoặc đặt cọc để hứa mua hứa bán sản phẩm của các dự án bất động sản trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" hoặc chưa khởi công xây dựng công trình, thì phần thua thiệt thường thuộc về bên đặt cọc.

Đơn cử như trường hợp "tiền đặt cọc" thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng "hủy kèo" và trả lại "tiền đặt cọc" (gấp đôi) cho bên đặt cọc. Hay, trường hợp "tiền đặt cọc" có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt "tiền đặt cọc" của khách hàng…

Ngoài ra, theo ông Châu, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chỉ mới quy định trường hợp đặt cọc sau khi đã ký hợp đồng nhằm mục đích để "bảo đảm thực hiện hợp đồng", nhưng chưa quy định trường hợp đặt cọc trước khi ký hợp đồng nhằm mục đích để "bảo đảm giao kết hợp đồng" nên "phạm vi điều chỉnh" chưa bao phủ hết các hành vi đặt cọc trên thị trường bất động sản.

Từ các phân tích trên đây, ông đề nghị bổ sung trở lại nội dung, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm, chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy phép xây dựng (nếu phải có) và đã khởi công xây dựng công trình. Hoặc chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

"Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng", ông Châu nhấn mạnh.

Hạn chế chủ đầu tư lách luật

Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, có ý kiến cho rằng, không cần thiết quy định nội dung về đặt cọc tại Luật Kinh doanh bất động sản, mà thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Dân sự. Do đó, quy định về "đặt cọc" là quy định mới tại dự thảo Luật; đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn.

"Trường hợp cần thiết, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại những nội dung đã được quy định tại Bộ luật Dân sự", báo cáo thẩm tra nêu.

Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này.

Từ thực tế có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Do đó, dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.