Vì sao nhiều khu "đất vàng" nghìn tỷ chỉ làm bãi xe, bán cây cảnh?

Như Dân trí đã thông tin về việc nhiều khu “đất vàng” trên đường Đào Duy Từ (quận 10), Lý Tự Trọng (quận 1), Trương Định (quận 3)… trị giá hàng nghìn tỷ đồng đang chỉ sử dụng làm bãi giữ xe, bán cây cảnh, làm văn phòng hoặc làm nhà kho. Vậy vì sao những khu đất có giá trị rất lớn lại đang “bất động”?

Theo tìm hiểu của PV, các khu “đất vàng” này được UBND TPHCM dự kiến sẽ bàn giao cho nhà đầu tư Dự án kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (gọi tắt Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa, quận Thủ Đức).

Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa là dự án được thi công theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) giữa UBND TPHCM và liên danh Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest, Công ty CP Văn Phú Bắc Ái, Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Bắc Ái và Công ty CP Đầu tư HNS Việt Nam.

Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa dài 2,75km có tổng giá trị dự án là hơn 2.765 tỷ đồng. Trong đó, giá trị dự án BT là hơn 944 tỷ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng là hơn 1.821 tỷ đồng.

Theo hợp đồng, trong quá trình triển khai thực tế hoặc sau khi hoàn thành dự án, các nhà đầu tư sẽ được UBND TPHCM thanh toán bằng 6 khu đất.

Cụ thể, 6 khu đất gồm: khu đất 234 Lý Tự Trọng (quận 1) rộng 643m2, khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng (quận Bình Thạnh) rộng 7.200m2, khu đất 132 Đào Duy Từ (quận 10) rộng hơn 10.600m2, khu đất 12 Kỳ Đồng (quận 3) rộng 940m2, khu đất 42 Trương Định (quận 3) rộng 807m2 và khu đất 582 Kinh Dương Vương rộng 12.240m2.

Ông Trần Đức Thắng - đại diện Công ty CP Văn Phú Bắc Ái - cho biết: Đến nay, công tác thi công giá trị sản lượng đạt 447,940 tỷ đồng, tương đương 43,79% tổng sản lượng dự án Công tác giải phóng và đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay đã hoàn thành xong đến 91,45%. Công ty đã triển khai thi công hết công địa với những mặt bằng đã tiếp nhận từ địa phương đủ diện tích bố trí thi công. Tuy nhiên, dự án vẫn còn rất nhiều vướng mắc.

Dù chưa được giao đất nhưng vào tháng 3/2017, Công ty CP Văn Phú Bắc Ái đã làm Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số 132 Đào Duy Từ (quận 10) cho Công ty TNHH Joming với giá trị chuyển nhượng chỉ 370 tỷ đồng, tức khoảng hơn 35 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trị thực tế của lô "đất vàng" này vào năm 2017 là lớn hơn rất nhiều.

Theo Công ty dịch vụ bất động sản công nghệ Propzy, vào năm 2017, giá trị khu đất nói trên khoảng 810 tỷ đồng và mức giá ở thời điểm hiện tại là khoảng 1.350 tỷ đồng.

Giới kinh doanh bất động sản tại TPHCM nhận định, các liên danh thực hiện dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa đã quá “hời” khi tham gia dự án, bởi giá trị các lô đất lớn hơn nhiều so với tổng giá trị dự án BT là hơn 2.765 tỷ đồng.

Trao đổi về vấn đề này, ông Trần Đức Thắng - đại diện Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Bắc Ái - cho biết các công tác liên quan đến định giá đất dự án ở thời điểm bàn giao sẽ được tính toán.

Theo quy định, không thể so sánh giá nhà phố thị trường và giá khu đất xây nhà ở cao tầng, vì mật độ xây dựng nhà cao tầng chỉ đạt 35-50% trên tổng diện tích. Mặt khác khu phức hợp cũng phải đầu tư xây dựng nhiều tiện ích theo quy định chứ không phải là để phân lô nền.

Cùng với đó, việc đầu tư theo hợp đồng BT được các cơ quan có thẩm quyền tính toán đơn giá theo quy định của Luật. Dự án kết nối đường Phạm Văn Đồng - Gò Dưa vẫn đang bị dừng và có nhiều vướng mắc cần được các cơ quan chức năng tháo gỡ kịp thời.

Theo đại diện của Văn Phú Bắc Ái, dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa đang dừng do nhiều nguyên nhân, ngoài việc khó khăn do một số hộ dân chưa bàn giao mặt bằng. Nhiều trường hợp đền bù phức tạp cần phải có ý kiến của các cơ quan cấp trên nên thời gian triển khai bị kéo dài hơn dự kiến. Cùng với đó, công ty cũng chưa được TP hướng dẫn các thủ tục để thanh toán hợp đồng BT khiến cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Cũng theo đại diện Công ty Văn Phú Bắc Ái, doanh nghiệp cũng đã kiến nghị các sở ngành và UBND thành phố hướng dẫn giải quyết những khó khăn. Nếu khó khăn không được giải quyết dứt điểm sẽ làm ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án.

Liên quan đến Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa, Kiểm toán Nhà nước cũng đã có thông báo số 722/TB-KTNN về việc thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn TPHCM.

Theo đó, Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa lập dự toán bóc tách khối lượng, áp dụng đơn giá chưa chính xác hơn 10,5 tỷ đồng. Qua kiểm toán, điều chỉnh giảm lãi vay tương ứng phần vốn thực hiện dự án gần 12 tỷ đồng và phần vốn giải phóng mặt bằng gần 32,7 tỷ đồng.

“Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa không quy định cơ cấu tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư để thực hiện dự án đền bù giải phóng mặt bằng. Quy định số tiền được khấu trừ bao gồm chi phí lãi vay và các chi phí liên quan là không đúng quy định về việc khấu trừ số tiền đã ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”, Kiểm toán Nhà nước nêu rõ.

Kiểm toán Nhà nước yêu cầu Công ty CP Văn Phú Bắc Ái điều chỉnh giảm chi phí đầu tư thực hiện và chi phí lãi vay số tiền hơn 46,5 tỷ đồng. Giảm giá trị hợp đồng còn lại các gói thầu hơn 38,7 tỷ đồng. Giảm thuế GTGT đầu vào được khấu trừ số tiền hơn 33,8 tỷ đồng.

Hiện tại, đến thời điểm hiện nay, Văn Phú – Bắc Ái đã phối hợp với chính quyền địa phương hoàn thành điều chỉnh các yêu cầu của Kiểm toán Nhà nước. Và doanh nghiệp mong sớm được cơ quan chức năng sớm có các động thái thanh toán theo quy định của hợp đồng BT.