Vì sao nhà ở thương mại liên tục tăng giá?

Cá biệt tại TP Hồ Chí Minh hơn 1 năm qua nhà ở thương mại giá thấp đã “mất hút” trên thị trường.

Trong đó, vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính có tác động lớn đến sự tăng giá bán các sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, các gia đình trẻ và người nhập cư, là nhu cầu tạo lập nhà ở có mức giá vừa túi tiền (affordable housing) phù hợp với khả năng thu nhập.

Hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường TP Hồ Chí Minh trong 2 năm qua. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã có những chia sẻ về các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định “giá đất cụ thể”, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Phương thức thu “tiền sử dụng đất” (và kể cả phương thức thu “tiền thuê đất kỳ hạn 50 năm” nộp 1 lần) như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn.

Với cách làm này, thì các năm sau đó, Nhà nước không còn nguồn thu này, không tiếp tục thu được nữa, nên không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách từ tài sản nhà, đất.

Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong Bảng giá đất), thì vừa loại trừ được cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Cũng không nên quá lo ngại trường hợp chủ đầu tư vẫn bán nhà với giá quá cao, vì họ sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn và về nguyên lý thì giá cả do thị trường quyết định, họ bán nhà với giá quá cao thì còn có thể bị người mua nhà quay lưng, tẩy chay.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn, chỉ cần “ký nhanh hơn một chút”, thì càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp và người dân, người mua nhà.

Trong 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng “đất công” thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án “không vướng” mà vẫn bị kéo dài thời gian thủ tục hành chính.

Nguyên nhân bắt nguồn từ “điểm nghẽn thể chế pháp luật”, dẫn đến hệ quả chưa xây dựng được “quy trình thủ tục hành chính” chuẩn mực, hợp lý, làm phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, tùy tiện của một số “con người hành chính” trong thực thi công vụ.

Tháng 06/2020, Quốc hội đã thông qua nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật PPP, kết hợp sửa đổi một số điều của các luật có liên quan, thể hiện được tính đồng bộ, tính thống nhất, tính liên thông giữa các Luật (Lần đầu tiên, Luật Đầu tư có sử dụng từ “chủ đầu tư”. Lần đầu tiên, Luật Xây dựng có sử dụng từ “nhà đầu tư”; Lần đầu tiên, Luật Nhà ở có sử dụng cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, tương đương với từ “đất” trong Luật Đất đai).

Đồng thời, Chính phủ dự kiến ban hành Nghị định sửa đổi một số nghị định thi hành Luật Đất đai, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở.

Đi đôi với việc hoàn thiện thể chế pháp luật, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng kết quả thực hiện Đề án Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, một cửa liên thông cấp độ 4 (công chức giải quyết hồ sơ yêu cầu và thủ tục hành chính, nhưng không tiếp xúc trực tiếp với người dân, doanh nghiệp) sẽ vừa rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, vừa khắc phục được tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, vừa góp phần thiết thực kéo giảm giá nhà ở.

Chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở

Dự án không chỉ bị đình trệ do những vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà dự án bị kéo dài còn có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.

Do vậy, các doanh nghiệp cần coi trọng tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo (AI), quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro, như GS. TS Paul Krugman (Giải Nobel Kinh tế 2008) đã lưu ý: “Năng suất lao động không phải là tất cả. Nhưng về lâu dài, nó hầu như là tất cả”.

Chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án

Chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng, để “kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch”, thì trước hết phải giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật” như đã nêu trên đây. Giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và “dám nói không với tiêu cực” trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.