Siết phân lô, bán nền ở đô thị: Thời "găm đất" chờ tăng giá sắp qua?

Chị Đặng Sương (ngụ TPHCM) thở phào khi giữa tháng 8 đã "đẩy" được một lô đất nền dự án thuộc khu vực quận 9 cũ sau nhiều tháng rao bán. Khoảng một năm trước, chị mua lô đất này với giá 3,3 tỷ đồng. Đến cuối năm ngoái, vì cần tiền, chị rao bán 3,9 tỷ đồng với kỳ vọng kiếm lời từ việc lướt sóng.

Tuy nhiên, thị trường thanh khoản chậm khiến lô đất nằm im nhiều tháng, không ai hỏi mua. Chị liên tục hạ giá và cuối cùng chốt bán 3,6 tỷ đồng, thấp hơn 300 triệu đồng so với mức kỳ vọng ban đầu.

“Phải gửi nhiều môi giới, lô đất này mới có giao dịch dù vị trí đẹp. Trong bối cảnh hiện nay, mua đất nền để lướt sóng kiếm lời không còn chuyện dễ ăn. Lô đất này sau khi bán sẽ được bên mua đầu tư xây dựng công trình rồi bán lại, họ nói vậy sẽ dễ bán hơn”, chị Sương nói.

Tương tự, nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ đất nền cho biết thanh khoản chậm, phải giảm giá hàng trăm triệu đồng mới tìm được khách mua. Dù chưa đến mức cắt lỗ mà chủ yếu giảm phần lợi nhuận kỳ vọng, song diễn biến này cho thấy việc mua đất rồi chờ tăng giá không còn dễ dàng như trước.

Phân lô, bán nền sẽ khó hơn?

Từ góc độ thị trường, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam, nhận định dư địa của mô hình tìm lợi nhuận bằng "phân lô, bán nền" và "găm đất" chờ tăng giá sẽ dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường minh bạch hơn. Về dài hạn, giá trị bất động sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng phát triển, khai thác và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và chờ tăng giá.

Theo bà Giang, Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan có nhiều nội dung quan trọng nhằm tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, khơi thông, huy động các nguồn lực; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, góp phần thực hiện thành công mục tiêu tăng trưởng “2 con số”.

Nghị quyết số 21-NQ/TW nêu rõ định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; đồng thời nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của người dân.

Với định hướng nêu trên, bà Giang nhận định thị trường bất động sản sẽ minh bạch và hiệu quả hơn. Ba yếu tố đáng chú ý gồm hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; và tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM) nhận định, định hướng không nhằm cấm đầu tư đất đai hay xóa bỏ ngay phân lô, bán nền. Thay vào đó, chính sách sẽ điều chỉnh mô hình đầu cơ quen thuộc: mua đất mà không khai thác, không tạo thêm giá trị, chỉ "nằm" chờ quy hoạch, hạ tầng và đô thị hóa kéo giá lên. Với các công cụ thuế và tài chính mới, cách kiếm lời này sẽ "trở nên khó và tốn kém hơn".

"Việc tăng chi phí nắm giữ đất sẽ giúp giảm động cơ đầu cơ và khuyến khích đưa đất vào sử dụng", luật sư Hoàng Hà nói.

Một thay đổi khác là điều tiết địa tô chênh lệch. Khi giá đất tăng nhờ quy hoạch, hạ tầng hoặc đầu tư công, người sở hữu vẫn được hưởng phần giá trị do mình tạo ra nhưng không mặc nhiên hưởng toàn bộ phần tăng giá do Nhà nước và xã hội tạo ra. Lợi nhuận từ đất vì vậy sẽ phải đến nhiều hơn từ việc tạo giá trị trên đất.

Cho rằng nếu chỉ chia nhỏ đất để bán mà không phát triển hạ tầng, công trình, tiện ích thì nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả, luật sư Hoàng Hà nhìn nhận chính sách hướng tới phát triển nhà ở, hạ tầng và các hoạt động kinh tế thực trên đất. Minh bạch hóa thị trường cũng là một công cụ chống đầu cơ. Kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và giao dịch bất động sản sẽ hạn chế thông tin bất cân xứng, thu hẹp khoảng trống để tạo “sóng đất” bằng tin đồn.

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng cơ quan quản lý cần xây dựng tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế. “Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”, bà Giang nói.

Bên cạnh cơ chế định giá, chính sách tài chính đất đai cũng cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính, thuế phù hợp có thể hạn chế tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn.

Theo các chuyên gia, việc định giá đất dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch và phương pháp khoa học cũng góp phần hạn chế thao túng và hình thành giá ảo. Khi các công cụ này được triển khai, nhóm mua đất để găm giữ, chờ tăng giá sẽ chịu tác động lớn hơn, trong khi những hoạt động đầu tư tạo ra giá trị thực vẫn được duy trì.