Vì sao giá nhà đã đắt đỏ lại "miệt mài" tăng?

"Điệp khúc" tăng giá nhà

Theo một số chuyên gia bất động sản, nếu so sánh trên cơ sở thu nhập đầu người thì giá nhà Việt Nam cao hơn so với nhiều nước. Chính vì giá cao nên việc tiếp cận nhà ở của người lao động những thành phố lớn không hề dễ dàng.

Một tính toán từ mức thu nhập bình quân cho thấy, nếu mua nhà có giá khoảng hơn 1 tỷ đồng, mỗi hộ gia đình chỉ được chi tiêu sinh hoạt ở mức tối thiểu và tiết kiệm liên tục trong vòng khoảng 15-17 năm.

Trong báo cáo được công bố năm ngoái, Vietnamreport cho rằng, mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.

Cụ thể, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7-8%/năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): Nhìn chung giá nhà có xu thế tăng trong các năm qua và ngay trong thời gian đại dịch Covid-19. Đặc biệt giá nhà sơ cấp vẫn “neo” cao. Theo ông Châu, do chi phí đầu tư cao và các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng và giữ giá.

Ông Châu cũng cho biết, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý dẫn đến giá thành nhà ở cao. Cụ thể như cách tính “tiền sử dụng đất”, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” hai lần.

Trong đó, lần 1 khi mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2 khi tính “tiền sử dụng đất”, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí “mua đất” bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70-75% chi phí “mua đất” không được khấu trừ, lại bị coi là “lợi nhuận” và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Nếu thay đổi chính sách, không thu “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng khoản thu “thuế chuyển mục đích sử dụng đất” và khoản thu “thuế bất động sản”, thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước” - ông Châu nêu quan điểm.

Cũng theo vị này, việc triển khai các dự án vẫn còn có những chi phí “không chính thức” không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu.

“Tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở” - ông Châu nói.

Doanh nghiệp phủ nhận lời nhiều

“Nhiều người nghĩ bất động sản lời rất nhiều, thực tế không phải vậy. Lợi nhuận chỉ vài phần trăm. Nhưng tại sao nhìn các nhà bất động sản lại giàu có thế, vì họ làm rất lớn thôi”, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn ở Hà Nội chia sẻ trước nhiều ý kiến cho rằng giá nhà Việt Nam đắt đỏ.

Cho rằng giá nhà hiện nay dù không phải đắt đỏ, song vị này thừa nhận giá nhà tăng cao suốt 5 năm qua. Một phần nguyên nhân là do yếu tố pháp lý và chính sách tín dụng của ngân hàng liên tục thay đổi.

Theo đó, các chủ đầu tư phải tính toàn bộ chi phí do chậm triển khai dự án vào giá thành, sao doanh nghiệp có thể chịu lỗ được, lỗ thì doanh nghiệp phá sản. Vị này nhấn mạnh, chính sách tốt, thủ tục nhanh gọn thì mới giúp cho người dân mua nhà giá tốt được. Chính sách cho vay cũng phải ổn định.

Trao đổi với Dân trí về vấn đề giá nhà hiện nay ở các đô thị lớn, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội cho biết, thực tế khả năng chi trả đối với nhà ở tại Việt Nam được đánh giá là đã được cải thiện trong thời gian qua.

Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam giảm từ 34 vào năm 2016 xuống 22 vào nửa đầu năm 2020 do sự gia tăng của tầng lớp thượng lưu và trung lưu. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam tương đương Thái Lan và Singapore (22), thấp hơn Philippines (30) nhưng cao hơn Indonesia (21) và Malaysia (10).

Chủ đầu tư đừng chỉ nhăm nhe lợi dụng hạ tầng để “đẩy giá”

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội - cho biết: Thời gian qua thị trường ghi nhận chiều hướng giá bất động sản tăng nhẹ trên thị trường sơ cấp - mức giá chủ đầu tư trực tiếp bán ra cho các nhà đầu tư.

“Trong xu hướng thị hiếu của người tiêu dùng và các yêu cầu của nhà đầu tư thay đổi, chủ đầu tư cần tính toán tạo ra các sản phẩm gần với giá trị mở bán, thay vì chỉ dựa vào các yếu tố bên ngoài như các công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội lớn, để bán với giá cao” - bà Hằng nêu quan điểm.

Theo vị chuyên gia này, trên thực tế, nếu đầu tư thực chất vào các yếu tố đảm bảo chất lượng sản phẩm tốt, tiện ích đa dạng, …sẽ dẫn đến hiện tượng mặt bằng giá tăng lên.

Theo đó, nhóm các sản phẩm trước đây không đáp ứng được kỳ vọng của người mua sẽ không bán được, dẫn đến mặt bằng chung các sản phẩm mới ra có xu hướng giá cao hơn, làm tăng giá của thị trường sơ cấp.

"Đối với thị trường thứ cấp, khi các dòng sản phẩm đã đi vào sử dụng một thời gian (khoảng trên 5 năm), mức giá sẽ không thể tốt như thị trường sơ cấp. Những sản phẩm mới ra thị trường sẽ có thể giữ giá, hoặc tăng giá tốt hơn nhưng chỉ tăng ở các chủ đầu tư tốt, sản phẩm tốt” - bà Hằng khẳng định.

Bà Hằng cũng cho biết trong đầu tư bất động sản, nếu đầu tư ngắn hạn thì nhà đầu tư cần cân nhắc tập trung vào các dòng sản phẩm ở khu vực có nhu cầu cao, thanh khoản tốt, nguồn cung sản phẩm hạn chế.

Theo ghi nhận của PV, trước tác động rất lớn từ đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản vẫn không xuất hiện tình trạng giảm giá mạnh hay bán tháo. Xu hướng giảm giá chỉ xuất hiện ở phân khúc cho thuê bất động sản (nhà phố, cơ sở thương mại, dịch vụ cho thuê), hoặc tình trạng sụt giảm giá bán nhà trên thị trường thứ cấp, do nhà đầu tư không chịu đựng nổi áp lực trả lãi, trả nợ gốc, phải chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ”.