Vì sao BĐS hạng sang kén người mua, nhưng nguồn cung chiếm tới 41%?

Mặc dù khá kén người mua do giá bán cao, thế nhưng, trong vài năm gần đây, nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản (BĐS) vẫn mạnh dạn rót tiền vào các dự án BĐS hạng sang.

Theo ghi nhận của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong năm 2018, nguồn cung BĐS hạng sang tại Hà Nội chiếm 10%, tổng lượng dự án cung cấp ra thị trường. Còn tại thị trường TP.HCM, con số này là 41%.

Sang năm 2019, do ảnh hưởng từ chính sách làm giảm nguồn cung sản phẩm. Thế nhưng, tỷ trọng BĐS hạng sang vẫn duy trì ở mức cao, tại Hà Nội tăng nhẹ lên 11%, TP.HCM giảm còn 25% tổng lượng dự án cung cấp ra thị trường.

Trao đổi với PV Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam thừa nhận, so với thu nhập bình quân của người Việt rõ ràng không thể sở hữu được các sản phẩm BĐS hạng sang, và các sản phẩm thuộc phân khúc này chỉ phục vụ cho một nhóm nhỏ khách hàng có thu nhập cao.

“Tuy nhiên theo các số liệu nguồn cung trên thị trường, rõ ràng tỷ trọng BĐS hạng sang so với các phân khúc còn lại đang ở mức cao. Điều này thể hiện rằng, BĐS hạng sang đang nhận được sự ưu ái từ nhiều doanh nghiệp BĐS trong nước”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, sở dĩ BĐS hạng sang có tỷ trọng cao là do mang lại lợi nhuận vượt trội cho đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS.

Nói rõ về điều này, Phó Chủ tịch VARS cho biết, nếu xét về tỷ lệ lợi nhuận, phân khúc BĐS hạng sang không chênh quá nhiều với các phân khúc còn lại.

Ví dụ, theo quy định của Chính phủ, tỷ lệ lợi nhuận của nhà ở xã hội sẽ không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư.

Như vậy, nếu một dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 300 tỷ đồng, thì chủ đầu tư sẽ có lợi nhuận khoảng 30 tỷ đồng.

Trong khi đó, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc BĐS hạng sang dao động trong khoảng 15 - 17%, có thể đạt tới 20% nhưng do phải đầu tư vào dịch vụ, cảnh quan nên tổng vốn đầu tư của BĐS hạng sang bị độn thêm và luôn ở mức rất cao, điều này kéo lợi nhuận lên vượt trội.

Cụ thể, với một dự án căn hộ hạng sang tại Hà Nội có cùng diện tích, cùng một vị trí với dự án nhà ở xã hội có tổng vốn đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng. Nếu xét tỷ lệ lợi nhuận đạt 15%, thì lợi nhuận thực của dự án này sẽ rơi vào khoảng 450 tỷ đồng, gấp 15 lần so với phân khúc nhà ở xã hội.

“Đó chính là lý do vì sao, chủ đầu tư thích phát triển dự án BĐS hạng sang, thay vì các phân khúc bình dân và giá rẻ”, ông Đính khẳng định.

Đồng tình với quan điểm trên, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, có 3 lý do chính khiến các “ông lớn” trong ngành thích đầu tư vào phân khúc BĐS hạng sang.

“Thứ nhất là tiếp cận đất đai khó, nên đầu tư sao cho mật độ vốn đầu tư trên một mét vuông đất càng cao càng có lợi. Thứ hai là một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn. Thứ ba là nhu cầu BĐS hạng sang ngày càng tăng”, ông Võ nhìn nhận.

Cũng theo ông Võ, kể từ sau năm 2014, khi thị trường bất động sản phục hồi, một số nhà đầu tư tập trung vào phân khúc bất động sản hạng sang nhìn dưới nhiều góc độ khác nhau.

Ví dụ, có chủ đầu tư lấy trọng tâm là khu đất “vàng” trên các tuyến phố trung tâm của Hà Nội và TP.HCM. Cũng có chủ đầu tư đẩy mạnh phát triển mảng villa đầy đủ tiện nghi, gắn liền với môi trường, cây xanh,... Hoặc có đơn vị quan tâm tới các loại bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạng sang hòa vào thiên nhiên nguyên thủy.

“Tất cả các xu hướng này đang kích thích sự sáng tạo ra các dạng thức bất động sản hạng sang mới, tính hấp dẫn cao hơn”, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết.

Hiện nay, cũng vì tâm lý “ưu ái” của nhiều doanh nghiệp, nên nguồn cung BĐS hạng sang đang trở nên dư thừa trên thị trường. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện nay, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa với khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn, nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, điều này không quá nghiêm trọng và BĐS hạng sang vẫn còn cơ hội phát triển mạnh trong tương lai. Trong đó, lý do quan trọng nhất chính là số lượng người giàu ngày càng tăng, cùng với dòng FDI chuyển sang Việt Nam, kéo theo lượng lao động nước ngoài có thu nhập cao tăng đáng kể tỷ lệ thuận với nhu cầu tìm kiếm BĐS hạng sang, thậm chí là siêu sang.