Thuật ngữ Officetel là sự “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư

Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng về Officetel

Thời gian vừa qua, những vấn đề liên quan đến việc quản lý vận hành loại hình công trình mang tên Officetel đang thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội. Đồng thời, khoảng trống pháp lý cũng như việc có nên ban hành những quy định pháp luật dành cho Officetel như quy chuẩn xây dựng, việc cấp giấy quyền sở hữu… hay không cũng đang là vấn đề được các cơ quan chức năng đưa ra bàn thảo.

Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu, xây dựng ban hành quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (Officetel).

Bộ Xây dựng cho rằng, đang có một số khó khăn vướng mắc liên quan đến hình thức bất động sản còn khá mới mẻ này. Cụ thể, về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành: Hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về Officetel (căn hộ văn phòng).

Theo nội dung Nghị định số 81 ngày 17/7/2017 của Chính phủ quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ Xây dựng xây dựng ban hành Quy chế quản lý vận hành officetel là chưa đủ cơ sở pháp lý.

Cũng theo đánh giá từ Bộ Xây dựng thì Officetel ngoài chức năng sử dụng làm văn phòng còn để lưu trú ngắn hạn. Việc lưu trú này được hiểu là những người làm việc tại văn phòng đó có thể tạm trú tại căn hộ ngoài thời gian làm việc.

“Như vậy, việc lưu trú này là có điều kiện cần giới hạn về thời gian và phải có cơ chế quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lợi dụng để sử dụng officetel thành nhà ở dẫn tới tình trạng gia tăng dân số, gây quá tải hệ thống hạ tầng đô thị”, Bộ Xây dựng nhận định.

Ngoài ra, về thủ tục hành chính thì riêng đối với tòa nhà căn hộ văn phòng (không có căn hộ nhà ở) thì chưa có quy định pháp luật cụ thể. Còn xét về điều kiện đầu tư kinh doanh, việc quản lý vận hành công trình xây dựng đa năng, đa sở hữu (một tòa nhà căn hộ văn phòng có nhiều chủ sở hữu) cần có một đơn vị quản lý vận hành có chức năng, điều kiện, đảm bảo năng lực thực hiện công tác quản lý vận hành, bảo trì công trình, đặc biệt là các phần diện tích sở hữu sử dụng chung…

Trong khi đó, theo quy định của Luật Cư trú và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc hướng dẫn lưu trú, quản lý lưu trú (đối tượng, điều kiện đăng ký lưu trú, đơn vị quản lý lưu trú…) thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành Công an, không thuộc chức năng, thẩm quyền của Bộ xây dựng.

Qua đó, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch vào tháng 6 vừa qua, để từ đó đưa ra nhận định về việc ban hành Quy chế quản lý vận hành Officetel theo hình thức Thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Tựu chung lại, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng cho phép Bộ này chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành officetel theo quy định tại khoản 3, Điều 19, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Trên cơ sở ý kiến chấp thuận về mặt chủ trương xây dựng chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, lập hồ sơ xây dựng chính sách theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

“Đề xuất của Bộ Xây dựng là không có cơ sở”

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Chủ tịch TAT Law Firm) cho biết, ông đánh giá rằng đề xuất nói trên của Bộ Xây dựng là không có sơ sở. Vì nghị định là hướng dẫn các bộ luật, đạo luật của Quốc hội, trong khi đó thì hiện tại Officetel không nằm ở đâu trong hệ thống pháp luật. Thế nên, việc đòi hỏi xây dựng cả một hệ thống quy phạm pháp luật cho riêng loại hình công trình này là không ổn về mặt kỹ thuật.

Chính vì thế, Bộ Xây dựng nên có đề án về việc quản lý và vận hành loại hình này. Trên góc độ về Luật pháp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta không có phân khúc nào dành cho Officetel. Việc dùng thuật ngữ Officetel có thể được xem là sự “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư để dẫn dắt thị trường, trong khi loại hình công trình này còn chưa được Luật pháp công nhận và cũng chưa hề có sự điều chỉnh cụ thể.

“Chúng ta có Luật Nhà ở để điều chỉnh thị trường về nhà ở, có Luật Đất đai để điều chỉnh về thị trường đất đai, Luật Du lịch điều chỉnh các loại khách sạn. Trong khi đó, Officetel là loại hình không tồn tại tên trong luật pháp. Nếu thực hiện theo hướng mà Bộ Xây dựng đưa ra thì còn có nhiều cái “thuận” cái “nghịch”.

“Thuận” ở đây, đã là đất dịch vụ thì dù đó là văn phòng hay cư trú ngắn hạn thì đều là đất dịch vụ. Còn về điều “nghịch”, tương tự như Condotel, Officetel đang vướng vào vấn đề quy hoạch và góc độ của cư trú. Vướng về quy hoạch là vì quy hoạch của Nhà nước xác định đâu là văn phòng, đâu là nhà ở và có sự tính toán kỹ lưỡng về mặt hạ tầng, giao thông, về dịch vụ phụ trợ, vị trí địa điểm để xác định loại đất cho đúng chức năng.

Khi ghép “Office” với “Hotel” đã tạo ra đứa con “lai”, gây vướng mắc về quy hoạch. Nếu có cơ chế cụ thể đối với loại hình này thì chủ đầu tư sẽ là người vui nhất, bởi lẽ: thay vì việc cho thuê rồi nhặt tiền hàng tháng thì họ sẽ được bán luôn một dự án với vòng đời 50 năm rồi lấy luôn tiền trong một lúc. Còn nếu chỉ có mỗi “Office” mà không có chữ “Tel” thì hoàn toàn không thể bán được”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch TAT Law Firm, thì việc những chủ đầu tư mong muốn dự án Officetel của mình có thể bán được là một nguyện vọng hoàn toàn xứng đáng nếu trên cương vị là một nhà kinh doanh, vì đối với họ thì việc làm cách nào để đạt được tối đa lợi nhuận chính là một trong những mục tiêu được đặt lên hàng đầu. Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý Nhà nước thì việc cần phải xem xét, ứng xử với vấn đề này như thế nào cho hợp lý chính là điều mà các cơ quan chức năng cần đặc biệt lưu tâm.

Được biết, hồi tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó giao cho Bộ Xây dựng tiến hành việc nghiên cứu và ban hành quy chế quản lý vận hành đối với loại hình Officetel.

Công Quang